Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

Ngày đăng: 30/06/2025

Chia sẻ:

Thuế đất thổ cư là cách gọi phổ biến của khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở. Trong bài viết dưới đây, VIETNAM LAND sẽ giải thích cách tính thuế đất thổ cư, mức thuế suất 0,03% – 0,15%, thời hạn nộp, trường hợp được miễn giảm và cách phân biệt khoản thuế này với thuế, phí phát sinh khi mua bán nhà đất.

Tóm tắt nhanh: Đất thổ cư, tức đất ở, thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Thuế suất đối với đất ở được tính theo biểu lũy tiến từng phần gồm 0,03% đối với diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức; và 0,15% đối với phần vượt trên 3 lần hạn mức. Giá 1m² đất dùng để tính thuế căn cứ bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

Thuế đất thổ cư là thuế gì?

“Thuế đất thổ cư” không phải tên chính thức của một sắc thuế được pháp luật quy định riêng.

Trong thực tế, cụm từ này thường được người dân sử dụng để chỉ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở.

Theo Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế gồm:

Đất ở tại nông thôn.
Đất ở tại đô thị.
Một số loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Một số đất phi nông nghiệp khác khi được sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Trong hệ thống ký hiệu đất hiện nay, đất ở gồm:

ONT: đất ở tại nông thôn.
ODT: đất ở tại đô thị.

Do đó, khi người dân hỏi “đất thổ cư có đóng thuế không?”, về bản chất đang hỏi nghĩa vụ thuế đối với ONT hoặc ODT.

Bạn có thể xem thêm bài Đất ONT là gì? và các loại đất để phân biệt rõ các nhóm đất.

Thuế đất thổ cư là cách gọi thông dụng của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng đối với đất ở.

Theo quy định của pháp luật, đất thổ cư vẫn phải chịu nghĩa vụ nộp thuế khi sử dụng đất

Ai phải nộp thuế đất thổ cư?

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế.

Trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận

Người có quyền sử dụng đất được ghi nhận theo quy định là chủ thể thực hiện nghĩa vụ thuế.

Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng

Nếu tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Điểm này đặc biệt quan trọng bởi nhiều người cho rằng chỉ đất đã có sổ mới phải đóng thuế. Cách hiểu đó không chính xác.

Trường hợp đất đang cho thuê

Nếu người có quyền sử dụng đất cho người khác thuê, việc xác định người nộp thuế có thể căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng.

Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

Trường hợp đất đang tranh chấp

Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên:

Việc đóng thuế không phải căn cứ để cơ quan nhà nước công nhận người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Do đó, không nên dùng biên lai đóng thuế đất như bằng chứng duy nhất để kết luận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng một bất động sản.

Công dân có trách nhiệm chủ động kiểm tra và tìm hiểu để thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất theo đúng quy định pháp luật

Cách tính thuế đất thổ cư

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp về cơ bản dựa trên ba yếu tố:

Diện tích đất tính thuế.
Giá 1m² đất tính thuế.
Thuế suất.

Có thể hiểu theo công thức:

Thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế × Giá 1m² đất tính thuế × Thuế suất

Nếu người nộp thuế thuộc diện được miễn hoặc giảm thì số tiền thực tế phải nộp được xác định sau khi trừ phần miễn, giảm theo quy định.

Luật quy định căn cứ tính thuế gồm giá tính thuế và thuế suất.

Diện tích đất tính thuế được xác định thế nào?

Diện tích tính thuế về nguyên tắc là diện tích đất thực tế sử dụng.

Nếu người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế được xác định theo nguyên tắc tổng hợp mà Luật quy định.

Đối với nhà chung cư hoặc nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, cách xác định diện tích đất tính thuế có cơ chế phân bổ riêng, chứ không lấy toàn bộ diện tích đất của tòa nhà chia đơn giản cho số căn hộ.

Giá 1m² đất dùng để tính thuế là bao nhiêu?

Đây là điểm rất dễ bị nhầm.

Điều 249 Luật Đất đai 2024 đã sửa khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng:

Giá của 1m² đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

Như vậy, không lấy giá môi giới đang rao bán hoặc giá giao dịch thực tế trên thị trường để nhân trực tiếp vào công thức tính thuế.

Ví dụ, một lô đất đang giao dịch với giá 50 triệu đồng/m² không có nghĩa cơ quan thuế mặc nhiên lấy 50 triệu đồng/m² làm giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đồng thời, việc bảng giá đất được quản lý, cập nhật theo pháp luật đất đai cũng không nên được hiểu rằng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tự động tính lại theo giá mới mỗi năm, bởi luật đã quy định cơ chế ổn định giá tính thuế theo chu kỳ 5 năm.

Thuế suất đất thổ cư hiện nay là bao nhiêu?

Thuế suất đối với đất ở được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần.

Bậc thuế	Phần diện tích tính thuế	Thuế suất
Bậc 1	Diện tích trong hạn mức	0,03%
Bậc 2	Phần vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức	0,07%
Bậc 3	Phần vượt trên 3 lần hạn mức	0,15%

Các mức này được quy định tại Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Điểm cần đặc biệt chú ý là biểu thuế lũy tiến từng phần.

Ví dụ, một thửa đất có một phần vượt hạn mức không có nghĩa toàn bộ diện tích đều bị áp thuế suất 0,07% hoặc 0,15%.

Thay vào đó:

Phần trong hạn mức tính 0,03%.
Phần vượt thuộc bậc 2 tính 0,07%.
Chỉ phần vượt trên ngưỡng bậc 2 mới tính 0,15%.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định:

Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở và nhà chung cư: thuế suất 0,03%.
Đất sử dụng không đúng mục đích trong trường hợp luật quy định: 0,15%.
Đất lấn, chiếm: 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Việc đa dạng hóa phương thức nộp thuế giúp người dân dễ dàng lựa chọn hình thức phù hợp với nhu cầu của mình

Hạn mức đất ở để tính thuế được xác định thế nào?

Không có một hạn mức đất ở duy nhất áp dụng cho tất cả tỉnh, thành trên cả nước.

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xác định hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế dựa trên hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh và các nguyên tắc chuyển tiếp tương ứng.

Vì vậy, hạn mức có thể khác nhau giữa:

Khu vực đô thị.
Khu vực nông thôn.
Miền núi.
Đồng bằng.
Khu vực trung tâm.
Khu vực ngoại thành.

Ví dụ minh họa

Giả sử một địa phương quy định hạn mức đất ở để tính thuế là 200m².

Khi đó:

200m² đầu tiên thuộc bậc 0,03%.
Phần diện tích vượt hạn mức nhưng mức vượt chưa quá 3 lần hạn mức áp dụng 0,07%.
Phần vượt cao hơn ngưỡng này áp dụng 0,15%.

Con số 200m² trong ví dụ chỉ nhằm minh họa cách chia bậc thuế, không phải hạn mức chung trên toàn quốc.

Ví dụ cách tính thuế đất thổ cư

Ví dụ 1: Toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức

Giả sử một hộ gia đình có:

Diện tích đất ở: 100m².
Giá 1m² dùng để tính thuế: 10 triệu đồng.
Toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức.
Thuế suất: 0,03%.

Thuế phát sinh:

100 × 10.000.000 × 0,03% = 300.000 đồng/năm

Như vậy, trong ví dụ giả định này, số tiền thuế là 300.000 đồng mỗi năm trước khi xem xét miễn, giảm nếu có.

Ví dụ 2: Có diện tích vượt hạn mức

Giả sử:

Diện tích đất: 300m².
Hạn mức: 200m².
Giá tính thuế: 10 triệu đồng/m².

Phần trong hạn mức:

200 × 10.000.000 × 0,03% = 600.000 đồng

Phần vượt hạn mức 100m²:

100 × 10.000.000 × 0,07% = 700.000 đồng

Tổng thuế phát sinh:

600.000 + 700.000 = 1.300.000 đồng/năm

Ví dụ này cho thấy không thể lấy 300m² nhân toàn bộ với thuế suất 0,07%.

Có nhiều thửa đất ở thì thuế được tính thế nào?

Luật quy định nếu một người có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế được xác định theo tổng diện tích các thửa đất tính thuế theo phạm vi và nguyên tắc luật định.

Đặc biệt, trường hợp có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, người nộp thuế phải lưu ý việc tổng hợp diện tích và xác định phần vượt hạn mức.

Người nộp thuế có thể lựa chọn nơi có thửa đất để xác định hạn mức theo cơ chế luật định. Nếu có một hoặc nhiều thửa vượt hạn mức thì việc khai tổng hợp được thực hiện để xác định số thuế còn chênh lệch.

Điều này có nghĩa:

Không nên mặc định rằng sở hữu 3 thửa đất thì mỗi thửa đều được tính riêng một hạn mức đầy đủ.

Giá tính thuế của từng thửa vẫn căn cứ giá đất áp dụng tại vị trí của chính thửa đất đó.

Thời hạn nộp thuế đất thổ cư là khi nào?

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

Lần nộp đầu tiên

Thời hạn chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế.

Từ năm thứ hai trở đi

Người nộp thuế thực hiện nộp một lần trong năm, chậm nhất vào:

Ngày 31/10 hằng năm.

Trường hợp có tiền thuế chênh lệch do khai tổng hợp

Thời hạn nộp phần chênh lệch chậm nhất là:

Ngày 31/03 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Hồ sơ khai điều chỉnh

Nếu có hồ sơ khai điều chỉnh làm thay đổi nghĩa vụ thuế thì thời hạn nộp theo thông báo là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo.

Nộp thuế đất thổ cư ở đâu?

Người nộp thuế nên thực hiện theo thông báo và hướng dẫn của cơ quan thuế đang quản lý nghĩa vụ thuế của thửa đất.

Tùy hệ thống được triển khai tại địa phương và thời điểm thực hiện, người dân có thể nộp bằng các phương thức như:

Nộp theo hướng dẫn trên thông báo thuế.
Nộp tại ngân hàng hoặc đơn vị phối hợp thu.
Thực hiện thanh toán điện tử nếu hệ thống thuế đang hỗ trợ.
Sử dụng dịch vụ thuế điện tử theo hướng dẫn của cơ quan quản lý.

Sau những thay đổi về tổ chức bộ máy thuế và hành chính, không nên sử dụng máy móc các hướng dẫn cũ chỉ ghi “Chi cục Thuế quận/huyện”.

Cách chính xác hơn là kiểm tra cơ quan thuế quản lý trực tiếp được ghi trên hồ sơ hoặc thông báo hiện tại.

Trường hợp nào được miễn thuế đất thổ cư?

Cần phân biệt rất rõ giữa:

Đất không thuộc đối tượng chịu thuế.
Đất thuộc đối tượng chịu thuế nhưng được miễn thuế.

Đối với đất ở, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định một số trường hợp được miễn như:

Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Đất ở trong hạn mức của một số người có công với cách mạng theo điều kiện luật định.
Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo.
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt được miễn trong năm thực tế có thu hồi đối với đất nơi bị thu hồi và nơi ở mới theo điều kiện luật định.
Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.

Trong khi đó, các loại như:

Đất giao thông.
Đất thủy lợi.
Đất cơ sở tôn giáo.
Đất nghĩa trang.
Sông, ngòi, kênh, rạch.
Đất quốc phòng, an ninh.

nếu sử dụng đúng trường hợp luật quy định thì nằm trong nhóm không chịu thuế, chứ không nên gọi là “đất thổ cư được miễn thuế”.

Trường hợp nào được giảm thuế đất thổ cư?

Luật quy định một số trường hợp được giảm 50% số thuế phải nộp.

Đối với đất ở, các trường hợp đáng chú ý gồm:

Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Đất ở trong hạn mức của một số nhóm người có công theo quy định.
Người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng mà thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Luật đồng thời quy định nguyên tắc:

Nếu cùng một thửa vừa thuộc diện miễn vừa thuộc diện giảm thì được miễn.
Nếu người nộp thuế thuộc từ hai trường hợp giảm trở lên thì được miễn.
Đối với đất ở, miễn hoặc giảm về nguyên tắc chỉ áp dụng tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp đặc biệt luật đã quy định.

Thuế đất thổ cư có giống thuế khi mua bán nhà đất không?

Không. Đây là những nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Khoản phải nộp	Thời điểm thường phát sinh
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp	Trong quá trình sử dụng đất ở
Thuế thu nhập cá nhân	Khi chuyển nhượng bất động sản nếu thuộc diện chịu thuế
Lệ phí trước bạ	Khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu theo trường hợp phải nộp
Tiền sử dụng đất	Có thể phát sinh khi giao đất, công nhận đất ở hoặc chuyển mục đích theo từng trường hợp

Ví dụ, một người sở hữu thửa ONT có thể phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm.

Khi người này bán thửa đất, giao dịch lại có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan.

Do đó:

Thuế đất thổ cư hằng năm không phải khoản thuế 2% thường được nhắc tới khi chuyển nhượng bất động sản.

Bạn có thể xem thêm:

Đất chưa có sổ đỏ có phải đóng thuế không?

Có thể vẫn phải đóng thuế.

Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định trường hợp tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế nếu đất thuộc đối tượng chịu thuế.

Ví dụ, một hộ đang sử dụng ổn định diện tích đất ở nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể phát sinh nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên:

Việc đóng thuế đất không làm phát sinh hoặc hợp pháp hóa quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc tương tự cũng xuất hiện đối với đất đang tranh chấp hoặc đất lấn, chiếm: việc nộp thuế không phải căn cứ công nhận quyền sử dụng hợp pháp.

Vì vậy, khi mua đất chưa có sổ, người mua không nên chỉ dựa vào biên lai thuế để đánh giá pháp lý.

Mua bán đất giữa năm thì ai phải đóng thuế đất?

Khi quyền sử dụng đất được chuyển từ người này sang người khác, các bên nên kiểm tra tình trạng nghĩa vụ thuế của thửa đất trước khi hoàn thành giao dịch.

Cần xem:

Người nào đang được xác định là người nộp thuế.
Đã có thông báo thuế của năm đó chưa.
Có khoản thuế cũ còn chưa nộp không.
Hồ sơ thuế đã cập nhật người sử dụng đất mới chưa.

Hợp đồng mua bán có thể quy định cách các bên phân bổ một số chi phí, nhưng nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước vẫn phải xác định theo quy định về người nộp thuế.

Đối với người mua, cách an toàn là yêu cầu kiểm tra nghĩa vụ tài chính của thửa đất trước khi hoàn tất sang tên.

Không nộp thuế đất thổ cư đúng hạn có sao không?

Nếu người nộp thuế không hoàn thành nghĩa vụ đúng hạn thì có thể phát sinh tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế.

Ngoài khoản tiền tăng thêm, tình trạng nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành cũng có thể phải được xử lý khi người sử dụng thực hiện những thủ tục có liên quan.

Nếu người dân nhận được thông báo nhưng thấy:

Sai diện tích.
Sai người nộp.
Sai địa chỉ.
Sai loại đất.
Số thuế tăng bất thường.

thì nên liên hệ cơ quan quản lý thuế để kiểm tra thay vì tự ý bỏ qua thông báo.

Trường hợp có hồ sơ khai điều chỉnh, thời hạn nộp thuế theo thông báo hiện là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.

Đất xây chùa do cơ sở tôn giáo quản lý, không phải đóng thuế nhằm hỗ trợ các hoạt động tín ngưỡng và duy trì phục vụ cộng đồng

Cần lưu ý gì khi tính và nộp thuế đất thổ cư?

Có thể hiểu ngắn gọn thuế đất thổ cư là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà người sử dụng đất ở phải thực hiện theo quy định.

Khi tính số tiền phải nộp, cần xác định đúng:

Diện tích đất thực tế.
Hạn mức đất ở.
Giá 1m² đất dùng tính thuế.
Phần diện tích thuộc từng bậc thuế.
Trường hợp được miễn hoặc giảm nếu có.

Thuế suất phổ biến đối với đất ở gồm 0,03%, 0,07% và 0,15%, nhưng đây là biểu thuế lũy tiến từng phần chứ không phải chọn một mức rồi áp cho toàn bộ thửa đất.

Một điểm đặc biệt cần lưu ý từ Luật Đất đai 2024 là giá 1m² đất dùng để tính thuế được xác định theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và ổn định theo chu kỳ 5 năm. Vì vậy, không nên hiểu rằng cứ bảng giá đất được cập nhật thì tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của từng hộ cũng tự động thay đổi mỗi năm.

Người sử dụng cũng cần phân biệt rõ thuế đất hằng năm với thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất, bởi mỗi khoản có căn cứ và thời điểm phát sinh khác nhau.

Khách hàng cần tìm hiểu thêm về thuế đất thổ cư, đất ONT, các loại đất, thuế phí khi mua bán nhà đất và lệ phí trước bạ có thể tiếp tục theo dõi các nội dung pháp lý tại VIETNAM LAND.

Có thể bạn quan tâm: