Các loại đất theo Luật Đất đai 2024 và bảng ký hiệu mới nhất

Các loại đất tại Việt Nam được phân chia theo mục đích sử dụng và mỗi loại có quy định riêng về xây dựng, thời hạn sử dụng, chuyển nhượng cũng như chuyển mục đích. Theo Luật Đất đai 2024, đất đai hiện được chia thành 3 nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong từng nhóm tiếp tục có nhiều loại với các ký hiệu quen thuộc như CLN, HNK, ONT, ODT, TMD hay SKC. Trong bài viết dưới đây, VIETNAM LAND sẽ giúp bạn hiểu cách phân loại đất, ý nghĩa các ký hiệu phổ biến và những nội dung cần kiểm tra trước khi mua bán bất động sản.

Tóm tắt nhanh: Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất đai được phân thành 3 nhóm gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, ONT và ODT là đất ở; CLN là đất trồng cây lâu năm; HNK là đất trồng cây hằng năm khác; TMD là đất thương mại, dịch vụ. Việc xác định đúng loại đất rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xây nhà, thời hạn sử dụng, giá trị bất động sản và khả năng chuyển mục đích sử dụng.

Các loại đất được phân loại dựa trên tiêu chí nào?

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, việc phân loại đất được thực hiện căn cứ vào mục đích sử dụng. Đây là nguyên tắc quan trọng vì cùng một khu vực nhưng các thửa đất khác nhau có thể có mục đích sử dụng và chế độ pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Ví dụ, hai lô đất nằm cạnh nhau nhưng một lô được xác định là ONT và lô còn lại là CLN thì quyền sử dụng sẽ khác biệt rõ rệt. ONT là đất ở tại nông thôn, trong khi CLN là đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm nông nghiệp.

Việc xác định đúng loại đất ảnh hưởng tới nhiều nội dung như:

• Có được xây dựng nhà ở hay không.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Khả năng chuyển nhượng.
• Điều kiện chuyển mục đích sử dụng.
• Nghĩa vụ tài chính.
• Giá trị khi mua bán bất động sản.
• Khả năng phát triển công trình theo quy hoạch.

Điều 10 Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc xác định loại đất có thể căn cứ vào Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, không nên chỉ nhìn vào hiện trạng ngoài thực địa để kết luận một thửa đất thuộc loại nào.

Việt Nam có mấy nhóm đất?

Theo Luật Đất đai 2024, Việt Nam hiện có 3 nhóm đất chính.

Hệ thống mã ký hiệu trên được quy định tại Phụ lục II Thông tư 08/2024/TT-BTNMT và đang được sử dụng trong công tác thống kê, kiểm kê, quản lý đất đai.

Bạn có thể xem bảng chi tiết tại bài các loại đất và ký hiệu đất trên VietnamLand.

Đất nông nghiệp gồm các loại đất phục vụ hoạt động sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất nào?

Nhóm đất nông nghiệp phục vụ hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, thủy sản và những mục đích sản xuất nông nghiệp khác.

Điều 9 Luật Đất đai 2024 xác định nhóm này gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Các ký hiệu phổ biến gồm:

Các mã trên được quy định tại Phụ lục II Thông tư 08/2024/TT-BTNMT.

Đất trồng cây hằng năm

Đây là nhóm đất phục vụ những loại cây có chu kỳ sản xuất tương đối ngắn. Nhóm này bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.

Ký hiệu HNK thường xuất hiện trên sổ và bản đồ đối với đất trồng cây hằng năm khác.

Đất trồng cây lâu năm – CLN

CLN là một trong những ký hiệu đất phổ biến nhất trên thị trường đất nền vùng ven.

Loại đất này được dùng để trồng các cây sinh trưởng trong nhiều năm như:

• Cà phê.
• Cao su.
• Hồ tiêu.
• Điều.
• Xoài.
• Sầu riêng.
• Bưởi và nhiều loại cây lâu năm khác.

Điểm cần lưu ý là CLN không phải đất ở. Người có đất CLN không được mặc định xây nhà ở chỉ vì thửa đất đã có Giấy chứng nhận.

Bạn có thể đọc chi tiết tại bài CLN là đất gì?.

Đất lâm nghiệp

Đất lâm nghiệp gồm ba nhóm chính:

• RDD – đất rừng đặc dụng.
• RPH – đất rừng phòng hộ.
• RSX – đất rừng sản xuất.

Mỗi loại có chức năng và chế độ quản lý riêng. Do đó, người mua đất có nguồn gốc lâm nghiệp cần kiểm tra kỹ loại rừng và các hạn chế pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.

Có thể bạn quan tâm:

• Đất SKC là gì? Những vấn đề liên quan đến đất SKC

• Đất thổ cư là gì? Những lưu ý khi chuyển đổi lên đất thổ cư

• Đất ONT là gì? Các quy định về đất ONT cần biết

• Đất CLN là gì? Thủ tục chuyển đổi đất CLN lên đất thổ cư

• Đất 03 là gì? Quy định và thủ tục chuyển đổi sang đất ở

Đất nuôi trồng thuỷ sản được mã hóa bằng ký hiệu NTS

Nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại nào?

Đất phi nông nghiệp là nhóm có nhiều loại đất liên quan trực tiếp đến hoạt động bất động sản, xây dựng, kinh doanh và phát triển đô thị.

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm này bao gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất quốc phòng – an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất công cộng, đất tôn giáo – tín ngưỡng và một số loại đất khác.

Đất ở

Đất ở có ký hiệu nhóm là OTC, gồm:

Đất ONT là gì?

ONT là đất ở tại nông thôn. Đây là loại đất phục vụ xây dựng nhà ở và các nhu cầu sinh hoạt gắn với đời sống trong khu vực nông thôn.

Việc xây dựng công trình vẫn phải tuân thủ quy hoạch, chỉ giới xây dựng và các quy định có liên quan.

Xem thêm: Đất ONT là gì?.

Đất ODT là gì?

ODT là đất ở tại đô thị. Loại đất này được sử dụng cho mục đích nhà ở và các nhu cầu phục vụ đời sống trong khu vực đô thị.

ONT và ODT đều thuộc nhóm đất ở. Khác biệt chính nằm ở khu vực quản lý và các quy định về quy hoạch, xây dựng áp dụng tại từng địa bàn.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Một số ký hiệu thường gặp gồm:

Trong đó, TMD là đất thương mại, dịch vụ, thường được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại, lưu trú hoặc dịch vụ theo đúng hồ sơ pháp lý.

TMD không phải đất ở. Vì vậy, việc một công trình được phép xây dựng trên đất TMD không đồng nghĩa người sử dụng có quyền sử dụng giống căn nhà nằm trên ONT hoặc ODT.

Tương tự, SKC là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và cũng không phải đất ở.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp

Đây là nhóm phục vụ các hoạt động xã hội và dịch vụ công, gồm:

• DVH – đất xây dựng cơ sở văn hóa.
• DYT – đất xây dựng cơ sở y tế.
• DGD – đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo.
• DTT – đất xây dựng cơ sở thể dục, thể thao.
• DKH – đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ.
• DMT – đất xây dựng cơ sở môi trường.
• DNG – đất xây dựng cơ sở ngoại giao.

Các mã này cũng nằm trong hệ thống ký hiệu hiện hành của Thông tư 08/2024/TT-BTNMT.

Đất sử dụng vào mục đích công cộng

Một số loại thường xuất hiện trên bản đồ quy hoạch gồm:

• DGT – đất công trình giao thông.
• DTL – đất công trình thủy lợi.
• DCT – đất công trình cấp, thoát nước.
• DNL – đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng.
• DCH – đất chợ.
• DKV – đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng.

Khi kiểm tra một lô đất nằm gần phần quy hoạch DGT hoặc công trình công cộng, người mua nên tìm hiểu ranh giới quy hoạch chính xác thay vì chỉ dựa vào vị trí ngoài thực địa.

Nhóm đất chưa sử dụng gồm những loại nào?

Luật Đất đai 2024 xác định nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa được giao, chưa được cho thuê.

Theo hệ thống mã tại Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, nhóm này có ký hiệu CSD và gồm những loại phổ biến sau:

Một hiểu nhầm thường gặp là cho rằng “đất chưa sử dụng” có nghĩa không có chủ và cá nhân có thể tự chiếm dụng. Cách hiểu này không đúng.

Việc đưa đất chưa sử dụng vào khai thác phải thực hiện theo quy hoạch và thủ tục đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Bảng ký hiệu các loại đất thường gặp khi mua bất động sản

Người mua không nhất thiết phải nhớ toàn bộ hệ thống mã đất. Tuy nhiên, một số ký hiệu xuất hiện rất thường xuyên trên Giấy chứng nhận và bản đồ quy hoạch nên cần nắm rõ.

Các mã này được quy định chính thức trong Phụ lục II Thông tư 08/2024/TT-BTNMT.

Nếu thường xuyên xem bản đồ quy hoạch, bạn có thể tham khảo bài cách đọc ký hiệu trên bản đồ quy hoạch.

Loại đất nào được xây nhà ở?

Về mục đích sử dụng, ONT và ODT là hai loại đất ở. Đây là nhóm phục vụ xây dựng nhà ở và nhu cầu đời sống theo quy định.

Tuy nhiên, việc thửa đất là đất ở không đồng nghĩa chủ đất có thể xây bất kỳ công trình nào theo ý muốn. Hoạt động xây dựng vẫn phải tuân thủ:

• Quy hoạch.
• Chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng.
• Chiều cao.
• Giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Đất CLN hoặc HNK có xây nhà được không?

Không nên tự ý xây nhà ở khi thửa đất vẫn mang mục đích CLN hoặc HNK.

Hai loại này đều là đất nông nghiệp. Nếu chủ đất muốn sử dụng để xây nhà ở thì phải kiểm tra khả năng chuyển mục đích sang đất ở và thực hiện thủ tục theo quy định.

Điều quan trọng cần ghi nhớ là:

Có sổ đỏ không đồng nghĩa tất cả loại đất đều được xây nhà ở.

Giấy chứng nhận xác lập quyền sử dụng nhưng người sử dụng vẫn phải sử dụng đúng mục đích của thửa đất.

Đất TMD có xây công trình được không?

Đất TMD có thể được sử dụng để xây dựng công trình phù hợp với mục đích thương mại – dịch vụ và hồ sơ dự án.

Tuy nhiên, đây không phải đất ở. Vì vậy, khi mua condotel, shophouse nghỉ dưỡng hoặc một sản phẩm xây dựng trên đất TMD, người mua cần kiểm tra thời hạn sử dụng và loại quyền được chuyển giao thay vì mặc định pháp lý giống căn hộ nhà ở.

Làm sao biết một thửa đất thuộc loại nào?

Có ba cách chính để kiểm tra.

Kiểm tra Giấy chứng nhận

Luật Đất đai 2024 xác định Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ quan trọng để xác định loại đất.

Trên mẫu Giấy chứng nhận mới, phần “Thông tin thửa đất” thể hiện các nội dung như:

• Số thửa.
• Tờ bản đồ.
• Diện tích.
• Loại đất.
• Thời hạn sử dụng.
• Hình thức sử dụng.
• Địa chỉ thửa đất.

VietnamLand đã có bài hướng dẫn chi tiết về mẫu sổ đỏ mới.

Kiểm tra bản đồ quy hoạch và dữ liệu đất đai

Bản đồ quy hoạch thường sử dụng mã ký hiệu để thể hiện chức năng của từng khu đất.

Người xem cần đối chiếu đúng phần chú giải và loại bản đồ. Không nên chỉ nhìn màu sắc rồi kết luận vì bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và bản đồ địa chính có thể có cách trình bày khác nhau.

Bạn có thể xem hướng dẫn tại bài ký hiệu trên bản đồ quy hoạch.

Tra cứu thông tin chính thức

Khi chuẩn bị đặt cọc một bất động sản có giá trị lớn, người mua nên ưu tiên dữ liệu từ:

• Giấy chứng nhận.
• Cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cổng quy hoạch chính thức của địa phương.
• Cơ quan có thẩm quyền.

Không nên chỉ dựa vào ảnh chụp bản đồ hoặc thông tin do môi giới gửi.

Một thửa đất có thể có nhiều loại đất không?

Có.

Một thửa đất có thể được ghi nhận nhiều mục đích sử dụng với từng phần diện tích khác nhau.

Ví dụ, một thửa có tổng diện tích 1.000 m² có thể gồm:

• 200 m² ONT.
• 800 m² CLN.

Trong trường hợp này, không thể hiểu toàn bộ 1.000 m² là đất ở chỉ vì trên sổ có ghi ONT.

Phần 200 m² mới là đất ở, còn 800 m² CLN vẫn là đất trồng cây lâu năm cho tới khi có quyết định thay đổi mục đích sử dụng hợp pháp.

Điều này đặc biệt quan trọng khi:

• Tính giá mua bán.
• Xây dựng nhà.
• Tách thửa.
• Thế chấp.
• Chuyển mục đích.
• Định giá tài sản.

Khi mua đất có nhiều mục đích sử dụng, khách hàng nên yêu cầu người bán chỉ rõ phần diện tích từng loại trên hồ sơ và sơ đồ thửa.

Đất nông nghiệp có chuyển thành đất ở được không?

Có thể xin chuyển nhưng không phải mọi thửa đất đều chắc chắn được chấp thuận.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cần được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo Luật Đất đai 2024.

Trước khi mua một thửa CLN hoặc HNK với mục tiêu xây nhà, người mua nên kiểm tra:

• Quy hoạch khu vực.
• Mục đích sử dụng hiện tại.
• Khả năng chuyển mục đích.
• Diện tích dự kiến chuyển.
• Nghĩa vụ tài chính.
• Hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Không nên tin tuyệt đối vào lời quảng cáo “đất nông nghiệp bao lên thổ cư”.

Bạn có thể tham khảo phần thủ tục chi tiết tại bài CLN là đất gì?.

Thời hạn sử dụng của các loại đất có giống nhau không?

Không.

Mỗi loại đất và hình thức sử dụng có thể áp dụng chế độ thời hạn khác nhau.

Đất ở

Đất ở của cá nhân thường thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài theo quy định.

Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp có nhiều trường hợp áp dụng thời hạn sử dụng. Thời hạn cụ thể cần kiểm tra trên Giấy chứng nhận và căn cứ vào đối tượng, nguồn gốc cũng như hình thức sử dụng.

Đất thương mại, dịch vụ

TMD có thể được giao hoặc cho thuê trong một thời hạn nhất định tùy dự án và quyết định của cơ quan nhà nước.

Do đó, người mua không nên hỏi đơn giản “TMD có 50 năm không?” rồi áp câu trả lời cho mọi dự án.

Cách chính xác hơn là kiểm tra thời hạn được ghi trên Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất của chính thửa đất đó.

Những loại đất nào dễ bị nhầm khi mua bán?

CLN và đất ở

CLN là đất trồng cây lâu năm, không phải đất thổ cư.

Một lô CLN đã có Giấy chứng nhận vẫn không mặc nhiên được xây nhà ở.

TMD và đất ở

TMD là đất thương mại, dịch vụ.

Một dự án có căn hộ hoặc villa được xây trên đất TMD không có nghĩa sản phẩm đó có chế độ đất giống ONT hoặc ODT.

HNK và CLN

Cả hai đều là đất nông nghiệp nhưng mục đích sử dụng khác nhau.

HNK dùng cho cây hằng năm khác, còn CLN sử dụng cho cây sinh trưởng nhiều năm.

ONT và ODT

ONT và ODT đều là đất ở.

ONT áp dụng tại khu vực nông thôn, còn ODT là đất ở tại đô thị.

“Đất 03”

“Đất 03” là cách gọi thường gặp trong đời sống chứ không phải ký hiệu loại đất chính thức trong bảng mã hiện hành.

Tên này thường được người dân dùng để nói về đất nông nghiệp trong một số bối cảnh lịch sử.

Bạn có thể xem thêm bài đất 03 là đất gì?.

Cần kiểm tra gì về loại đất trước khi mua?

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra ít nhất 10 nội dung:

1. Loại đất ghi trên Giấy chứng nhận.
2. Tổng diện tích thửa đất.
3. Diện tích từng loại đất nếu thửa có nhiều mục đích.
4. Thời hạn sử dụng.
5. Hình thức sử dụng chung hay riêng.
6. Quy hoạch hiện tại.
7. Có được xây nhà theo nhu cầu hay không.
8. Có cần chuyển mục đích sử dụng không.
9. Chi phí chuyển mục đích dự kiến.
10. Tình trạng tranh chấp, thế chấp và hạn chế giao dịch.

Một câu hỏi rất hữu ích khi mua đất là:

“Trong tổng diện tích của thửa này có chính xác bao nhiêu mét vuông đất ở?”

Câu hỏi này thường quan trọng hơn việc chỉ hỏi “đất có sổ đỏ chưa”.

Câu hỏi thường gặp về các loại đất

Việt Nam có mấy nhóm đất?

Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, Việt Nam có 3 nhóm đất chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Đất ở gồm những loại nào?

Đất ở gồm ONT – đất ở tại nông thôn và ODT – đất ở tại đô thị. Hai loại đều nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

CLN là loại đất gì?

CLN là ký hiệu của đất trồng cây lâu năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Loại đất này không phải đất ở.

TMD là đất gì?

TMD là đất thương mại, dịch vụ, thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Loại đất này phục vụ hoạt động thương mại và dịch vụ, không nên nhầm với đất ở.

Loại đất nào được xây nhà ở?

ONT và ODT là các loại đất ở. Việc xây nhà còn phải tuân thủ quy hoạch, giấy phép và những quy định xây dựng liên quan.

Một sổ có thể ghi cả đất ở và CLN không?

Có. Một thửa đất có thể có nhiều mục đích sử dụng với diện tích riêng cho từng loại. Người mua cần xác định chính xác phần nào là ONT hoặc ODT và phần nào vẫn là đất nông nghiệp.

Có sổ đỏ thì đất nào cũng được xây nhà phải không?

Không. Có Giấy chứng nhận không làm thay đổi mục đích sử dụng đất. Nếu giấy ghi CLN hoặc HNK thì thửa đất vẫn là đất nông nghiệp và không tự động trở thành đất ở.

Xem loại đất ở đâu trên sổ?

Trên mẫu Giấy chứng nhận mới, loại đất được thể hiện trong phần Thông tin thửa đất, cùng với diện tích, địa chỉ, thời hạn và hình thức sử dụng.

Cần ghi nhớ gì về các loại đất trước khi giao dịch?

Theo Luật Đất đai 2024, các loại đất được chia thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm tiếp tục có nhiều loại với mục đích và mã ký hiệu riêng.

Đối với người mua bất động sản, một số ký hiệu nên ghi nhớ gồm:

• ONT, ODT: đất ở.
• CLN: đất trồng cây lâu năm.
• HNK: đất trồng cây hằng năm khác.
• TMD: đất thương mại, dịch vụ.
• SKC: đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• DGT: đất công trình giao thông.

Điều quan trọng là không nên chỉ nhìn hiện trạng hoặc nghe người bán gọi “đất thổ cư”, “đất vườn”, “đất thương mại” để kết luận pháp lý. Người mua cần đối chiếu Giấy chứng nhận, quy hoạch và hồ sơ của chính thửa đất.

Nếu một thửa có cả ONT và CLN, chỉ phần được xác định là đất ở mới có chế độ sử dụng đất ở. Nếu muốn chuyển phần đất nông nghiệp sang đất ở, chủ đất phải thực hiện thủ tục phù hợp và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Khách hàng muốn tìm hiểu thêm về các loại đất, bảng ký hiệu đất, cách đọc sổ đỏ và bản đồ quy hoạch có thể tiếp tục tham khảo các nội dung pháp lý tại VIETNAM LAND.