Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư

Ngày đăng: 07/12/2023

Chia sẻ:

Phí trước bạ khi mua chung cư là khoản tài chính người mua thường phải thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu hoặc sang tên căn hộ. Giá tính lệ phí còn phụ thuộc giá ghi trên hợp đồng, mức giá nhà do địa phương quy định, tình trạng căn hộ mới hay đã qua sử dụng và một số yếu tố liên quan. Trong bài viết dưới đây, VIETNAM LAND sẽ hướng dẫn cách tính theo từng trường hợp để người mua chủ động dự trù chi phí.

Tóm tắt nhanh: Tính đến tháng 9/2026, lệ phí trước bạ đối với nhà, đất vẫn áp dụng mức 0,5% giá tính lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực. Nếu giá ghi trong hợp đồng mua bán cao hơn giá nhà, đất do cơ quan có thẩm quyền địa phương xác định thì giá hợp đồng được dùng làm căn cứ. Nếu giá hợp đồng thấp hơn hoặc bằng mức giá theo quy định thì áp dụng giá do địa phương xác định.

Phí trước bạ khi mua chung cư là gì?

“Phí trước bạ” hay “thuế trước bạ chung cư” là cách gọi thường gặp trong đời sống. Thuật ngữ chính xác trong pháp luật là lệ phí trước bạ.

Đây là khoản phải kê khai, nộp khi tổ chức hoặc cá nhân đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với những tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ. Nhà và đất nằm trong nhóm tài sản này theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Đối với căn hộ chung cư, lệ phí trước bạ thường phát sinh trong hai tình huống:

Người mua căn hộ mới từ chủ đầu tư thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
Người mua lại căn hộ từ chủ cũ thực hiện sang tên quyền sở hữu.

Như vậy, lệ phí trước bạ không phải khoản chủ đầu tư tự động nộp thay cho tất cả người mua và cũng không phải thuế đánh vào lợi nhuận của người bán.

Người muốn tìm hiểu rộng hơn về nhà đất có thể tham khảo bài cách tính lệ phí trước bạ nhà đất.

Mua chung cư phải đóng phí trước bạ bao nhiêu?

Mức thu hiện nay đối với nhà, đất là:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%. Tính đến tháng 9/2026, mức này vẫn là căn cứ đang áp dụng; Nghị định 202/2026/NĐ-CP đã được ban hành nhưng tới ngày 01/03/2027 mới có hiệu lực.

Có thể tóm tắt như sau:

Nội dung	Quy định
Tài sản	Căn hộ chung cư
Mức lệ phí	0,5%
Căn cứ tính	Giá tính lệ phí trước bạ
Khi phát sinh	Khi đăng ký quyền sở hữu hoặc sang tên
Người thực hiện	Người đăng ký quyền sở hữu, thông thường là bên mua

Điểm người mua cần đặc biệt lưu ý là 0,5% là tỷ lệ thu, còn giá dùng để nhân với 0,5% mới là phần dễ gây nhầm lẫn.

Không phải cứ căn hộ mua 3 tỷ đồng thì trong mọi tình huống lệ phí chắc chắn là 15 triệu đồng. Cần xem 3 tỷ có phải chính là giá tính lệ phí trước bạ theo quy định hay không.

Lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư được tính theo hai trường hợp khác nhau

Ai phải đóng phí trước bạ khi mua chung cư?

Người đăng ký quyền sở hữu căn hộ là người có nghĩa vụ thực hiện lệ phí trước bạ nếu không thuộc trường hợp được miễn.

Trong giao dịch mua bán chung cư thông thường, bên mua là người nhận chuyển nhượng và thực hiện thủ tục đứng tên, vì vậy đây thường là bên nộp lệ phí trước bạ.

Có thể phân biệt đơn giản:

Người mua: thường thực hiện lệ phí trước bạ khi sang tên.
Người bán: thường phát sinh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nếu không thuộc trường hợp được miễn.
Hai bên: có thể thỏa thuận về việc bên nào chịu một số chi phí giao dịch, nhưng hồ sơ nghĩa vụ tài chính vẫn được xác định theo quy định.

Đây là lý do không nên gộp tất cả khoản tiền khi mua bán căn hộ thành một tên gọi chung là “thuế sang tên”.

Nếu muốn xem đầy đủ các khoản có thể phát sinh, bạn có thể tham khảo bài các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất.

Giá tính phí trước bạ chung cư được xác định như thế nào?

Đây là phần quan trọng nhất khi tính phí trước bạ khi mua chung cư.

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và hướng dẫn được hợp nhất tại Văn bản 22/VBHN-BTC năm 2025, giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất được xác định theo giá do địa phương quy định, đồng thời so sánh với giá ghi trên hợp đồng mua bán trong trường hợp có giao dịch.

Có hai trường hợp chính.

phí trước bạ khi mua chung cư

Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB được quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Trường hợp giá hợp đồng cao hơn giá do địa phương xác định

Nếu tổng giá trị nhà, đất ghi trong hợp đồng mua bán cao hơn mức giá tính theo quy định của địa phương thì giá tại hợp đồng được sử dụng làm giá tính lệ phí trước bạ.

Công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá trên hợp đồng × 0,5%

Ví dụ:

Giá căn hộ trên hợp đồng: 3 tỷ đồng.
Giá tính theo quy định địa phương: 2,5 tỷ đồng.

Do giá hợp đồng cao hơn nên lấy 3 tỷ đồng làm căn cứ.

Số tiền:

3.000.000.000 × 0,5% = 15.000.000 đồng.

Người mua cần nộp lệ phí trước bạ là 15 triệu đồng trong ví dụ này.

Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do địa phương xác định

Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng mức giá tính theo quy định, cơ quan thuế sử dụng mức giá do địa phương ban hành để xác định nghĩa vụ.

Đối với nhà, công thức thường được thể hiện dưới dạng:

Giá trị nhà tính lệ phí = Diện tích nhà × Giá 1 m² nhà × Tỷ lệ chất lượng còn lại

Trong đó:

Diện tích là diện tích nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp.
Giá 1 m² nhà do địa phương quy định theo từng loại, cấp hoặc hạng công trình.
Tỷ lệ chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh quy định.

Với chung cư, quy định về giá tính lệ phí còn tính đến giá trị đất được phân bổ cho căn hộ. Vì vậy, người mua không nên tự lấy riêng chi phí xây dựng căn hộ rồi nhân với 0,5%.

Cách tính phí trước bạ khi mua chung cư mới từ chủ đầu tư

Đối với căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư, hồ sơ thường gắn với việc đăng ký quyền sở hữu lần đầu.

Nếu giá căn hộ trên hợp đồng cao hơn giá tính theo quy định địa phương thì cách tính tương đối đơn giản:

Lệ phí trước bạ = Giá hợp đồng × 0,5%

Ví dụ căn hộ có giá mua bán là 2,8 tỷ đồng và mức giá do địa phương xác định thấp hơn.

Khi đó:

2.800.000.000 × 0,5% = 14.000.000 đồng.

Người mua dự kiến nộp khoảng 14 triệu đồng lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, nếu mức giá theo quy định địa phương cao hơn giá hợp đồng thì cơ quan thuế sẽ xác định theo căn cứ pháp luật tương ứng.

Đối với căn hộ mới, người mua nên chuẩn bị và đối chiếu:

Hợp đồng mua bán.
Hóa đơn của chủ đầu tư.
Diện tích căn hộ.
Giá bán.
Phần kinh phí bảo trì có được tách riêng hay không.
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Nếu đang chuẩn bị làm sổ, bạn có thể tham khảo bài thủ tục cấp sổ hồng nhà chung cư.

Lệ phí trước bạ có thể nộp online thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia

Cách tính lệ phí trước bạ khi mua lại chung cư cũ

Với căn hộ đã qua sử dụng, nguyên tắc 0,5% không thay đổi nhưng việc xác định giá tính lệ phí có thể khác căn hộ mới.

Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn mức giá do địa phương xác định thì tiếp tục sử dụng giá hợp đồng.

Nếu mức giá theo địa phương được sử dụng, giá trị nhà có thể tính theo:

Diện tích × Giá 1 m² nhà × Tỷ lệ chất lượng còn lại

Tỷ lệ chất lượng còn lại được UBND cấp tỉnh quy định căn cứ loại nhà, cấp công trình và thời gian sử dụng.

Ví dụ, hai căn hộ có cùng diện tích 60 m² nhưng:

Một căn vừa bàn giao.
Một căn đã sử dụng nhiều năm.

Nếu phải sử dụng bảng giá nhà của địa phương để tính thì tỷ lệ chất lượng còn lại có thể làm giá tính lệ phí của hai căn khác nhau.

Tuy nhiên, cần nhớ một nguyên tắc quan trọng:

Chung cư cũ không mặc nhiên được đóng lệ phí trước bạ thấp hơn chung cư mới.

Nếu giá mua bán thực tế ghi trong hợp đồng cao hơn mức tính theo địa phương thì giá hợp đồng vẫn được sử dụng làm căn cứ.

Giá trị đất phân bổ trong chung cư được tính thế nào?

Người mua căn hộ không có một thửa đất riêng giống chủ nhà phố, nhưng chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng nhà chung cư.

Do đó, pháp luật quy định giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư có tính đến giá trị đất được phân bổ.

Điều này có nghĩa khi cơ quan thuế xác định giá tính lệ phí theo mức của địa phương, giá trị căn hộ không chỉ được nhìn dưới góc độ chi phí xây dựng phần nhà.

Việc phân bổ phần đất được thực hiện theo các quy định liên quan và dữ liệu của dự án, người mua thường không phải tự tính toàn bộ các hệ số này khi nộp hồ sơ.

Cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ hồ sơ để xác định số tiền phải nộp.

Vì vậy, người mua chỉ nên dùng các công thức trên để ước tính ngân sách, còn thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan có thẩm quyền mới là căn cứ để thực hiện nộp tiền.

Xem ngay Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác nhất để biết cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư.

Tương tự như lệ phí trước bạ, bạn cũng có thể đóng thuế TNCN khi mua bán chung cư online

Có thể bạn quan tâm:

Phí bảo trì 2% có tính vào lệ phí trước bạ không?

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và lệ phí trước bạ là hai khoản hoàn toàn khác nhau.

Văn bản hợp nhất hướng dẫn lệ phí trước bạ hiện hành quy định đối với nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nếu khoản tiền này được tách riêng.

Ngược lại, nếu trên hợp đồng mua bán và hóa đơn không tách riêng kinh phí bảo trì thì giá tính lệ phí có thể được xác định theo tổng giá trị mua bán ghi trên hợp đồng hoặc hóa đơn.

Có thể phân biệt như sau:

Khoản tiền	Mục đích
Lệ phí trước bạ	Thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu
Kinh phí bảo trì	Dùng để bảo trì phần sở hữu chung của chung cư

Do đó, khi kiểm tra hợp đồng mua căn hộ mới, người mua nên xem khoản kinh phí bảo trì có được ghi thành một dòng riêng hay không.

Điều này vừa giúp minh bạch tổng chi phí mua nhà vừa thuận tiện khi xác định nghĩa vụ tài chính.

Ví dụ cách tính phí trước bạ khi mua chung cư

Ví dụ 1: Căn hộ mới giá 3 tỷ đồng

Giả sử:

Giá trên hợp đồng: 3 tỷ đồng.
Giá theo quy định của địa phương thấp hơn 3 tỷ đồng.

Căn cứ tính là giá hợp đồng.

Lệ phí trước bạ:

3 tỷ × 0,5% = 15 triệu đồng.

Ví dụ 2: Căn hộ cũ tính theo mức giá địa phương

Giả sử:

Diện tích căn hộ: 60 m².
Sau khi áp dụng giá nhà và tỷ lệ chất lượng còn lại, tổng giá tính lệ phí được xác định là 1,2 tỷ đồng.
Giá hợp đồng không cao hơn mức này.

Khi đó:

1,2 tỷ × 0,5% = 6 triệu đồng.

Người mua phải nộp khoảng 6 triệu đồng trong ví dụ.

Hai ví dụ trên chỉ nhằm giải thích cách tính. Số tiền thực tế còn phụ thuộc hồ sơ của từng căn và mức giá do địa phương đang áp dụng.

Mua chung cư 1 tỷ, 2 tỷ, 3 tỷ, 5 tỷ đóng trước bạ bao nhiêu?

Nếu giá căn hộ chính là giá tính lệ phí trước bạ, người mua có thể ước tính nhanh như sau:

Giá tính lệ phí	Lệ phí trước bạ 0,5%
1 tỷ đồng	5 triệu đồng
2 tỷ đồng	10 triệu đồng
3 tỷ đồng	15 triệu đồng
4 tỷ đồng	20 triệu đồng
5 tỷ đồng	25 triệu đồng
6 tỷ đồng	30 triệu đồng
10 tỷ đồng	50 triệu đồng

Bảng trên rất dễ sử dụng nhưng chỉ đúng khi số tiền ở cột đầu thực sự là giá tính lệ phí trước bạ.

Ví dụ, một căn được mua với giá 2 tỷ đồng nhưng mức giá xác định theo quy định địa phương là 2,2 tỷ đồng thì không thể lấy 2 tỷ nhân 0,5% để kết luận nghĩa vụ cuối cùng.

Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ chung cư?

Lệ phí trước bạ được thực hiện trong quá trình người mua đăng ký quyền sở hữu hoặc sang tên căn hộ.

Quy trình cơ bản gồm:

Chuẩn bị hồ sơ đăng ký/sang tên.
Kê khai lệ phí trước bạ.
Cơ quan đăng ký chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan thuế xác định số tiền.
Người mua nhận thông báo.
Thực hiện nộp lệ phí.
Hoàn tất thủ tục cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận.

Một điểm cần cập nhật so với bài cũ trên VietnamLand là từ 01/07/2026, Nghị định 252/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC đã có hiệu lực trong lĩnh vực quản lý thuế. Theo cơ chế hiện hành, thời hạn nộp tiền lệ phí trước bạ là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền, trừ trường hợp được ghi nợ theo quy định.

Vì vậy, không nên tiếp tục diễn đạt đơn giản rằng “phải nộp lệ phí trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực”.

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ khi mua chung cư

Từ ngày 01/07/2026, Thông tư 89/2026/TT-BTC có hiệu lực và quy định các biểu mẫu, hồ sơ quản lý thuế mới.

Đối với nhà, đất, hồ sơ thường liên quan đến:

Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo mẫu hiện hành.
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của căn hộ.
Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã được cấp sổ.
Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu/sang tên.
Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ nếu có.
Hóa đơn và hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp đối với căn hộ mới.

Trường hợp hệ thống giữa cơ quan đăng ký và cơ quan thuế đã kết nối dữ liệu điện tử, một số thông tin có thể được chia sẻ liên thông, giúp giảm giấy tờ người dân phải nộp lại.

Hồ sơ cụ thể của căn hộ mới và căn hộ chuyển nhượng thứ cấp có thể khác nhau nên người mua nên kiểm tra yêu cầu tại nơi giải quyết thủ tục.

Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư sẽ bao gồm phí công chứng và thù lao công chứng

Trường hợp nào được miễn lệ phí trước bạ nhà, đất?

Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhiều trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Đối với cá nhân và nhà đất, trường hợp thường gặp là nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa những người có quan hệ gia đình thuộc phạm vi được pháp luật quy định, chẳng hạn:

Vợ với chồng.
Cha mẹ với con.
Cha mẹ nuôi với con nuôi.
Ông bà với cháu.
Anh, chị, em ruột.
Một số quan hệ cha mẹ vợ/chồng với con rể, con dâu theo quy định.

Tuy nhiên, mua bán chung cư bình thường giữa hai bên độc lập không được miễn lệ phí trước bạ chỉ vì:

Đây là căn nhà đầu tiên của người mua.
Người mua chưa từng đứng tên bất động sản.
Căn hộ có giá trị thấp.

Một điểm cũng rất dễ nhầm là miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất và miễn lệ phí trước bạ là hai chính sách khác nhau.

Điều kiện miễn thuế TNCN của bên bán không đồng nghĩa bên mua được miễn lệ phí trước bạ.

Phí trước bạ khác những khoản nào khi mua chung cư?

Mua căn hộ có thể phát sinh nhiều loại thuế và phí. Người mua nên tách từng khoản để dự trù chính xác.

Khoản tiền	Bên thường chịu	Nội dung
Lệ phí trước bạ	Bên mua/người sang tên	0,5% giá tính lệ phí
Thuế TNCN	Thường là bên bán	Phát sinh từ chuyển nhượng nếu không được miễn
Phí công chứng	Theo thỏa thuận	Công chứng hợp đồng
Kinh phí bảo trì	Người mua căn mới theo quy định/hợp đồng	Bảo trì sở hữu chung
Phí cấp Giấy chứng nhận	Người đề nghị cấp	Theo mức địa phương
Phí thẩm định hồ sơ	Theo quy định địa phương	Phục vụ thủ tục đăng ký

Lệ phí trước bạ chỉ là một trong nhiều khoản cần chuẩn bị.

Người mua căn thứ cấp còn nên hỏi người bán về:

Phí quản lý còn nợ.
Phí gửi xe.
Điện, nước.
Kinh phí bảo trì.
Các khoản nghĩa vụ với ban quản trị.

Xem thêm tại bài thuế, phí khi mua bán nhà đất.

Những lỗi thường gặp khi tính phí trước bạ chung cư

Một số cách tính sai khá phổ biến gồm:

Luôn mặc định lấy giá mua nhân 0,5%.
Không so sánh giá hợp đồng với giá do địa phương xác định.
Bỏ qua giá trị đất được phân bổ của nhà chung cư.
Không xét tỷ lệ chất lượng còn lại khi mua căn đã qua sử dụng.
Cộng phí bảo trì 2% vào lệ phí trước bạ dù hợp đồng đã tách riêng khoản này.
Nhầm lệ phí trước bạ với thuế thu nhập cá nhân.
Cho rằng mua căn nhà đầu tiên sẽ được miễn lệ phí.
Chỉ dự trù lệ phí trước bạ mà quên phí công chứng, sang tên và nội thất.
Dùng bảng giá quảng cáo của chủ đầu tư thay cho hợp đồng chính thức.
Áp giá tính lệ phí của một tỉnh cho căn hộ tại tỉnh khác.

Cách an toàn nhất là sử dụng công thức để ước tính trước, sau đó đối chiếu thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Những lỗi thường gặp khi tính phí trước bạ chung cư

Phí sang tên Giấy chứng nhận khác nhau tuỳ theo địa phương

Cần lưu ý gì về phí trước bạ trước khi mua chung cư?

Có thể tóm tắt phí trước bạ khi mua chung cư bằng 5 điểm quan trọng:

Mức thu hiện nay là 0,5%.
Người mua/người đăng ký sang tên thường là người thực hiện nghĩa vụ.
Không phải trong mọi trường hợp đều lấy giá mua × 0,5%.
Nếu giá hợp đồng cao hơn mức do địa phương xác định thì sử dụng giá hợp đồng.
Nếu dùng giá do địa phương xác định, cần tính đúng giá nhà, tỷ lệ chất lượng còn lại và giá trị đất được phân bổ của chung cư.

Ngoài ra, người mua căn hộ mới nên kiểm tra xem kinh phí bảo trì đã được tách riêng khỏi giá mua hay chưa. Người mua căn hộ cũ nên kiểm tra thêm tuổi công trình và tỷ lệ chất lượng còn lại theo quy định tại địa phương.

Từ ngày 01/07/2026, các thủ tục quản lý thuế đã áp dụng Nghị định 252/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC, vì vậy người thực hiện giao dịch nên sử dụng mẫu hồ sơ và hướng dẫn mới nhất tại thời điểm nộp.

Khách hàng cần tìm hiểu thêm về phí trước bạ khi mua chung cư, thuế phí mua bán căn hộ, thủ tục sang tên và cấp sổ hồng có thể tiếp tục tham khảo các nội dung pháp lý tại VIETNAM LAND.