Đất ONT là gì? Các quy định về đất ONT cần biết

Đất ONT là ký hiệu thường xuất hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính và các tài liệu quản lý đất đai. Trong bài viết dưới đây, VIETNAM LAND sẽ giúp bạn hiểu rõ đất ONT là gì, có được xây nhà không, thời hạn sử dụng, điều kiện tách thửa, chuyển nhượng và những vấn đề pháp lý cần kiểm tra trước khi giao dịch.

Tóm tắt nhanh: ONT là mã ký hiệu của đất ở tại nông thôn, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở tại nông thôn là đất dùng để làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn. Đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất ONT có thể xây nhà, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc tách thửa khi đáp ứng các điều kiện pháp luật và quy định cụ thể của địa phương.

Đất ONT là gì?

ONT là ký hiệu của đất ở tại nông thôn.

Theo Phụ lục II ban hành kèm Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, nhóm đất phi nông nghiệp có mã PNN, trong đó đất ở có mã OTC và được chia thành:

• ONT: Đất ở tại nông thôn.
• ODT: Đất ở tại đô thị.

Điều 195 Luật Đất đai 2024 xác định đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và thực hiện các mục đích khác phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.

Có thể hiểu đơn giản:

Điểm quan trọng nhất là ONT không phải đất nông nghiệp. Vì vậy, loại đất này có chế độ sử dụng khác với CLN, HNK hay LUC.

Người đọc muốn xem đầy đủ các mã đất có thể tham khảo các loại đất theo Luật Đất đai.

Đất ONT là ký hiệu của đất ở tại nông thôn

Đất ONT có phải đất thổ cư không?

Có thể hiểu ONT là đất thổ cư tại khu vực nông thôn.

Tuy nhiên, cần lưu ý “đất thổ cư” là cách gọi phổ biến trong đời sống chứ không phải tên loại đất được sử dụng chính thức trong hệ thống ký hiệu hiện hành.

Pháp luật sử dụng khái niệm đất ở, gồm:

• ONT – đất ở tại nông thôn.
• ODT – đất ở tại đô thị.

Do đó, nếu một Giấy chứng nhận ghi “ONT” thì phần diện tích đó đã được xác định là đất ở, không phải đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm.

Ví dụ, một thửa đất có tổng diện tích 500 m² nhưng sổ ghi:

• 150 m² ONT.
• 350 m² CLN.

thì chỉ có 150 m² là đất ở tại nông thôn. Phần 350 m² còn lại vẫn là đất trồng cây lâu năm.

Không nên gọi toàn bộ 500 m² là “đất thổ cư” chỉ vì trên sổ có một phần ONT.

Bạn có thể xem thêm CLN là đất gì? để phân biệt hai loại này.

Đất ONT và ODT khác nhau thế nào?

ONT và ODT đều là đất ở, nhưng được xác định theo khu vực.

Điều 195 quy định riêng đất ở tại nông thôn, còn Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định đất ở tại đô thị.

Điểm khác biệt không nằm ở việc ONT “thấp cấp” hơn ODT mà chủ yếu liên quan đến vị trí hành chính, quy hoạch, hạ tầng và các quy định quản lý xây dựng tại từng khu vực.

Giá trị thị trường của ONT cũng không mặc nhiên thấp hơn ODT. Một lô đất ONT nằm tại khu vực phát triển du lịch hoặc gần đô thị có thể có giá cao hơn nhiều lô ODT ở khu vực khác.

Đất ONT được xác định là loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài

Đất ONT có được xây nhà không?

Có. ONT là đất ở nên được sử dụng để làm nhà ở.

Điều 195 Luật Đất đai 2024 xác định rõ đất ở tại nông thôn dùng để làm nhà ở và các mục đích phục vụ đời sống trong cùng thửa đất.

Tuy nhiên, “đất được phép làm nhà” không đồng nghĩa chủ sử dụng có thể xây bất kỳ công trình nào theo ý muốn.

Việc xây nhà còn phải tuân thủ:

• Quy hoạch xây dựng.
• Chỉ giới đường đỏ.
• Chỉ giới xây dựng.
• Khoảng lùi.
• Mật độ xây dựng.
• Chiều cao công trình.
• Quy định về an toàn.
• Quy định về phòng cháy, chữa cháy nếu thuộc trường hợp áp dụng.
• Giấy phép xây dựng nếu công trình không thuộc diện được miễn.

Theo Luật Xây dựng đã được sửa đổi, nguyên tắc chung là công trình phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ những trường hợp được miễn.

Xây nhà trên đất ONT có phải xin giấy phép không?

Không phải mọi nhà ở tại nông thôn đều bắt buộc xin giấy phép.

Luật Xây dựng quy định nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt có thể thuộc diện miễn giấy phép, trừ công trình nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa.

Ngược lại, nếu khu vực đã có quy hoạch hoặc công trình thuộc trường hợp phải cấp phép thì chủ nhà vẫn phải thực hiện thủ tục trước khi xây.

Vì vậy, khi chuẩn bị xây nhà trên đất ONT, nên kiểm tra quy hoạch của chính thửa đất, thay vì chỉ nhìn thấy chữ ONT trên sổ rồi kết luận chắc chắn được xây ngay.

Đất ONT có thời hạn sử dụng bao lâu?

Đất ONT thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài.

Điều 171 Luật Đất đai 2024 liệt kê “đất ở” là loại đất sử dụng ổn định lâu dài. Điều này áp dụng cho cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Do đó, trên Giấy chứng nhận của phần đất ONT thường thể hiện thời hạn theo hướng lâu dài.

Điều này khác đáng kể với nhiều loại đất nông nghiệp.

Ví dụ, một số trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm hoặc nuôi trồng thủy sản trong hạn mức có thời hạn sử dụng 50 năm theo Điều 172 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, cần phân biệt:

Thời hạn sử dụng đất lâu dài không có nghĩa quyền sử dụng đất nằm ngoài mọi quy định về thu hồi, quy hoạch hoặc nghĩa vụ của người sử dụng.

Nhà nước vẫn có thể thu hồi đất trong các trường hợp được pháp luật quy định và thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo điều kiện tương ứng.

Hạn mức giao đất ONT phụ thuộc vào từng địa phương

Đất ONT có hạn mức bao nhiêu?

Không có một hạn mức giao đất ONT duy nhất áp dụng cho toàn quốc.

Khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ quỹ đất và tình hình thực tế, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.

Điều này có nghĩa hạn mức có thể khác giữa:

• Tỉnh miền núi.
• Đồng bằng.
• Khu vực ven đô.
• Các xã trung tâm.
• Các xã vùng sâu.

Ví dụ, có địa phương quy định hạn mức đất ở nông thôn 150–180 m², trong khi địa phương khác có thể cho phép 200–400 m² tùy vị trí. Các văn bản địa phương hiện cho thấy sự khác biệt khá lớn về hạn mức.

Người mua cần lưu ý hạn mức giao đất ở không phải là diện tích tối đa mà một người được quyền sở hữu ONT.

Một cá nhân vẫn có thể nhận chuyển nhượng thửa đất ONT có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất trong những trường hợp pháp luật cho phép.

Hạn mức thường có ý nghĩa khi Nhà nước giao đất, công nhận đất ở hoặc xác định một số nghĩa vụ tài chính.

Đất ONT có tách thửa được không?

Có thể tách thửa nếu đáp ứng điều kiện của Luật Đất đai và quy định cụ thể tại địa phương.

Điều 220 Luật Đất đai 2024 đưa ra các nguyên tắc chung như:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
• Còn trong thời hạn sử dụng.
• Không có tranh chấp.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Có lối đi và đáp ứng các điều kiện liên quan theo quy định.

Ngoài các điều kiện chung, diện tích tối thiểu và kích thước sau tách được từng địa phương quy định.

Ví dụ, một tỉnh có thể yêu cầu thửa ONT sau tách tối thiểu 60 m² và mặt tiền 4 m, trong khi tỉnh khác áp dụng mức khác.

Do đó, câu hỏi:

“Đất ONT tối thiểu bao nhiêu mét vuông mới tách được?”

không thể trả lời bằng một con số áp dụng trên cả nước.

Người sử dụng phải tra quyết định về tách thửa đang có hiệu lực tại tỉnh/thành nơi có đất.

Một điểm cũng cần phân biệt là hạn mức giao đất và diện tích tối thiểu tách thửa không phải cùng một khái niệm.

Đất ONT có chuyển nhượng được không?

Có. Quyền sử dụng đất ONT có thể được chuyển nhượng nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện cơ bản như:

• Có Giấy chứng nhận theo trường hợp pháp luật yêu cầu.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Còn thời hạn sử dụng đất.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Với ONT là đất sử dụng ổn định lâu dài, yếu tố thời hạn thường không phải vấn đề như đối với một số đất có thời hạn, nhưng các điều kiện pháp lý khác vẫn phải được kiểm tra.

Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, không nằm trong khu vực quy hoạch theo quy định pháp luật sẽ được miễn giấy phép xây dựng

Khi mua đất ONT, người mua nên xác minh thêm:

• Người đứng tên trên sổ.
• Diện tích thực tế.
• Ranh giới.
• Lối đi.
• Tình trạng thế chấp.
• Quy hoạch.
• Công trình trên đất có được ghi nhận hay không.

Đất ONT có được thế chấp ngân hàng không?

Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất ONT có thể được dùng để thế chấp khi đáp ứng điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Tuy nhiên, ngân hàng không chỉ nhìn vào loại đất ONT mà còn xem xét:

• Giấy chứng nhận.
• Giá trị thị trường.
• Khả năng thanh khoản.
• Quy hoạch.
• Vị trí.
• Tình trạng tranh chấp.
• Công trình gắn liền với đất.
• Chính sách tín dụng của ngân hàng.

Do đó, cùng là ONT nhưng hạn mức vay có thể khác nhau đáng kể giữa hai lô đất.

Một thửa ONT ở mặt đường, pháp lý rõ và có nhà ở hợp pháp thường có khả năng định giá khác một lô nằm sâu trong khu vực khó tiếp cận.

Đất ONT có phải nộp thuế không?

ONT thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên có thể phát sinh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định.

Ngoài khoản thuế sử dụng thường xuyên, khi phát sinh giao dịch hoặc thủ tục khác còn có thể xuất hiện:

• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nếu thuộc diện phải nộp.
• Lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên.
• Phí công chứng.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Các khoản hành chính khác tùy từng trường hợp.

Không nên gọi tất cả các khoản này chung là “thuế đất ONT”.

Nếu cần tìm hiểu kỹ hơn, bạn có thể tham khảo thuế đất thổ cư và các bài pháp lý liên quan trên VietnamLand.

Đất ONT có chuyển thành ODT được không?

ONT và ODT đều là đất ở.

Việc thay đổi ký hiệu giữa ONT và ODT thường gắn với thay đổi về địa giới, quy hoạch và việc xác định khu vực là nông thôn hay đô thị, chứ không giống quá trình chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Ví dụ, một khu vực trước đây là xã nông thôn được đô thị hóa và thay đổi quy hoạch, đơn vị hành chính thì loại đất ở có thể được cập nhật theo hệ thống quản lý mới trong quá trình chỉnh lý hồ sơ.

Người dân không nên tự làm thủ tục “xin chuyển ONT thành ODT” chỉ với mục tiêu tăng giá trị đất nếu chưa có căn cứ quy hoạch và quản lý hành chính tương ứng.

Điểm quan trọng là cả hai đều thuộc đất ở và đều sử dụng ổn định lâu dài.

Các hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo sẽ được miễn thuế đất ONT

Cách nhận biết đất ONT trên sổ đỏ

Cách chính xác nhất là kiểm tra mục loại đất hoặc mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Nếu phần đất được ghi:

Đất ở tại nông thôn – ONT

thì đây là đất ở tại nông thôn.

Một thửa có thể chỉ có ONT hoặc có nhiều mục đích.

Ví dụ:

• Diện tích toàn thửa: 600 m².
• ONT: 200 m².
• CLN: 400 m².

Trong trường hợp này, chỉ 200 m² có chế độ đất ở.

Người mua cần tránh ba sai lầm:

1. Thấy trên đất đã có nhà và nghĩ toàn bộ diện tích là ONT.
2. Người bán nói “500 m² thổ cư” nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi một phần ONT.
3. Chỉ kiểm tra diện tích tổng mà không kiểm tra từng mục đích sử dụng.

Bạn có thể tham khảo mẫu sổ đỏ mới để biết cách đọc các trường thông tin trên Giấy chứng nhận.

Đất ONT trên bản đồ quy hoạch được hiểu thế nào?

Khi xuất hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, ONT là mã đất ở tại nông thôn.

Tuy nhiên, người mua cần phân biệt:

• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: phản ánh loại đất hiện tại.
• Bản đồ quy hoạch: thể hiện định hướng sử dụng trong tương lai.
• Bản đồ địa chính: thể hiện thửa đất và ranh giới.

Một thửa hiện là ONT nhưng nằm trong khu vực quy hoạch giao thông vẫn cần được kiểm tra kỹ.

Ngược lại, một thửa CLN nằm trong khu vực quy hoạch đất ở không đồng nghĩa hiện tại đã là ONT.

Đây là điểm rất quan trọng khi mua đất vùng ven.

Bạn có thể xem thêm cách đọc ký hiệu trên bản đồ quy hoạch.

Mua đất ONT cần kiểm tra những gì?

ONT là đất ở, nhưng điều đó không có nghĩa mọi thửa ONT đều có mức độ an toàn pháp lý giống nhau.

Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra:

1. Giấy chứng nhận: đúng chủ sử dụng hay không.
2. Diện tích ONT: toàn bộ hay chỉ một phần.
3. Ranh giới thực tế: có khớp với sổ không.
4. Lối đi: có hợp pháp và được thể hiện rõ không.
5. Quy hoạch: có vướng đường, công viên hoặc công trình công cộng không.
6. Thế chấp: sổ có đang bảo đảm khoản vay không.
7. Tranh chấp: đất có tranh chấp hoặc bị kê biên không.
8. Tách thửa: nếu có nhu cầu chia đất, diện tích có đáp ứng quy định địa phương không.
9. Xây dựng: được xây quy mô nào.
10. Nhà trên đất: có hồ sơ hợp pháp hay chưa.

Không nên quyết định chỉ vì thấy ký hiệu ONT.

Ví dụ, một lô ONT nằm hoàn toàn trong phạm vi quy hoạch đường giao thông vẫn có rủi ro sử dụng khác một lô ONT không vướng quy hoạch.

Những điểm dễ nhầm về đất ONT

ONT không có nghĩa toàn bộ thửa là đất ở

Phải kiểm tra diện tích từng mục đích trên sổ.

ONT không đồng nghĩa chắc chắn được xây mọi loại công trình

Công trình phải phù hợp quy hoạch và pháp luật xây dựng.

ONT không có diện tích tách thửa chung toàn quốc

Từng địa phương quy định mức tối thiểu riêng.

ONT không phải ODT nhưng cả hai đều là đất ở

Sự khác biệt chính nằm ở khu vực nông thôn và đô thị.

Có ONT không đồng nghĩa thửa đất không vướng quy hoạch

Quy hoạch là một lớp thông tin khác cần kiểm tra độc lập.

Cần lưu ý gì khi sử dụng và giao dịch đất ONT?

Có thể trả lời ngắn gọn câu hỏi đất ONT là gì như sau: ONT là đất ở tại nông thôn, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được sử dụng để làm nhà ở cũng như phục vụ đời sống trong cùng thửa đất.

Đây là loại đất sử dụng ổn định lâu dài và có thể chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc tách thửa khi đáp ứng các điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, người mua vẫn cần kiểm tra kỹ quy hoạch, ranh giới, diện tích ONT thực tế và điều kiện xây dựng.

Đặc biệt, với những thửa đất có nhiều loại đất, chỉ phần ghi ONT mới được xác định là đất ở tại nông thôn. Phần CLN, HNK hoặc loại đất khác không tự động trở thành đất ở chỉ vì nằm chung một sổ.

Khi xây dựng, dù đất là ONT, chủ sử dụng vẫn phải kiểm tra công trình có thuộc diện xin giấy phép hay được miễn, đồng thời tuân thủ quy hoạch và các chỉ tiêu kiến trúc tại địa phương.

Khách hàng cần tìm hiểu thêm về đất ONT, các loại đất, ký hiệu trên bản đồ quy hoạch, đất CLN và cách đọc sổ đỏ có thể tiếp tục theo dõi các nội dung pháp lý tại VIETNAM LAND.

Có thể bạn quan tâm:

• Cách đọc ký hiệu trên bản đồ quy hoạch mới nhất theo luật hiện hành

• Bảng ký hiệu và phân loại các loại đất theo Luật Đất đai 2024

• Đất SKK là gì? Những quy định về việc chuyển nhượng đất SKK

• Đất CLN là gì? Thủ tục chuyển đổi đất CLN lên đất thổ cư

• Đất 03 là gì? Quy định và thủ tục chuyển đổi sang đất ở