Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết, dễ hiểu

Trong hầu hết các giao dịch nhà đất, lệ phí trước bạ là một khoản chi phí pháp lý bắt buộc, gắn liền với quá trình sang tên sổ đỏ. Thế nhưng, không phải ai cũng nắm rõ cách tính, mức thu hay thủ tục kê khai loại lệ phí này. Trong bài viết dưới đây, Vietnam Land sẽ giúp bạn tìm hiểu từ A đến Z – từ công thức tính lệ phí, hồ sơ cần chuẩn bị đến quy trình nộp để mọi thủ tục nhà đất trở nên đơn giản, minh bạch và nhanh chóng hơn bao giờ hết.

Công thức tính lệ phí trước bạ nhà đất chính xác

Lệ phí trước bạ là khoản tiền bắt buộc mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà và đất là hai loại tài sản nằm trong diện phải kê khai và nộp lệ phí trước bạ. Do đó, việc nắm vững cách tính lệ phí không chỉ giúp bạn chủ động về tài chính mà còn đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Theo quy định pháp luật hiện hành, lệ phí trước bạ nhà đất được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ (đồng) = Giá tính lệ phí trước bạ nhà đất x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) nhà đất.

Trong đó:

• Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất được ấn định là 0,5%, căn cứ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC.
• Giá tính lệ phí trước bạ là giá trị của tài sản dùng để làm căn cứ tính phí, được xác định dựa trên diện tích thực tế và đơn giá theo bảng giá đất, bảng giá xây dựng do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Hiểu rõ công thức giúp bạn ước tính lệ phí và chủ động hoàn tất thủ tục nhà đất chính xác hơn

Cách xác định giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ là yếu tố cốt lõi để xác định số tiền phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà, đất. Việc xác định giá này được quy định rõ ràng tại Thông tư 13/2022/TT-BTC và các văn bản liên quan như Quyết định bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố.

Công thức tính giá trị đất chịu lệ phí trước bạ: 

Giá trị đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m²) × Giá 1m² đất (đồng/m²)

Trong đó: 

• Diện tích đất chịu lệ phí là toàn bộ phần diện tích hợp pháp được sử dụng, do Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận và chuyển thông tin cho cơ quan thuế thông qua “Phiếu chuyển thông tin”.
• Giá 1m² đất được xác định dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Khi xác định giá tính lệ phí trước bạ đất, bạn cần lưu ý một số trường hợp đặc biệt:

• Giá hợp đồng cao hơn bảng giá đất: Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà nước (bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành), thì giá hợp đồng sẽ được dùng làm căn cứ tính lệ phí.
• Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất: Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất của UBND tỉnh để tính lệ phí trước bạ.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ: Từ đất nông nghiệp sang đất ở), giá tính lệ phí sẽ căn cứ theo loại đất mới, tính theo bảng giá đất tại thời điểm kê khai.

Công thức tính giá trị nhà chịu lệ phí trước bạ: 

Giá tính lệ phí trước bạ nhà (đồng) = Giá mỗi mét vuông sàn nhà (đồng) × Diện tích sàn nhà (m2) × Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà

Trong đó:

• Diện tích sàn nhà bao gồm toàn bộ diện tích sử dụng của căn nhà, kể cả phần công trình phụ và các khu vực sử dụng chung (nếu có).
• Giá 1m² sàn nhà là giá xây dựng mới của 1m² sàn nhà, phân loại theo cấp, hạng công trình, được UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai, căn cứ quy định pháp luật về xây dựng.
• Tỷ lệ % chất lượng còn lại là tỷ lệ phản ánh tình trạng thực tế của căn nhà, cũng do UBND cấp tỉnh ban hành, dựa trên tuổi thọ và hiện trạng công trình.

Việc tính lệ phí trước bạ nhà ở không chỉ dựa trên công thức chung, mà còn phụ thuộc vào các tình huống cụ thể dưới đây:

• Giá nhà trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh ban hành: Trường hợp này, giá ghi trong hợp đồng sẽ được lấy làm căn cứ tính lệ phí trước bạ.
• Giá nhà trong hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước: Cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá nhà do địa phương ban hành để tính lệ phí.
• Nhà chung cư có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: Lệ phí trước bạ không bao gồm khoản kinh phí bảo trì. Nếu hợp đồng/hóa đơn không tách riêng khoản này, giá tính lệ phí sẽ được tính trên toàn bộ giá trị mua bán.
• Hợp đồng không tách riêng giá trị nhà và đất:
  • Nếu tổng giá hợp đồng cao hơn bảng giá của nhà nước, sẽ tính theo giá ghi trong hợp đồng.
  • Nếu tổng giá hợp đồng thấp hơn, sẽ tính theo giá nhà và đất trong bảng giá do UBND tỉnh ban hành.

Tùy vào trường hợp khác nhau mà sẽ giá tính lệ phí trước bạ nhà đất sẽ khác nhau

Có thể bạn quan tâm:

• Danh sách các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác và chi tiết nhất

• Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

• Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư

Ví dụ và các câu hỏi xung quanh thuế trước bạ nhà đất

Bên cạnh hiểu đúng cách tính thì nắm được quy trình sẽ giúp bạn tránh dễ vào tình huống “trở tay không kịp” khi làm thủ tục sang tên hoặc xin cấp sổ.

1. Ví dụ cụ thể về cách tính lệ phí trước bạ nhà đất 

Chị An vừa mua một căn nhà cũ trong hẻm ở quận Gò Vấp, TP.HCM có diện tích sàn là 80m². Theo bảng giá xây dựng mới do UBND thành phố ban hành, giá xây dựng cho 1m² sàn là 8 triệu đồng, chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định là 70%.

Giá tính lệ phí trước bạ nhà sẽ là: 80m² × 8.000.000 đồng × 70% = 448.000.000 đồng

→ Lệ phí trước bạ phải nộp: 448.000.000 × 0,5% = 2.240.000 đồng

Với cùng căn nhà, nếu chị An và bên bán thỏa thuận giá mua bán là 900 triệu đồng, cao hơn mức giá tính theo bảng, hợp đồng hợp pháp thì cơ quan thuế có thể tính lệ phí trước bạ theo giá hợp đồng.

→ Lệ phí trước bạ phải nộp: 900.000.000 × 0,5% = 4.500.000 đồng

Tính đúng lệ phí trước bạ giúp giao dịch nhà đất minh bạch, hợp pháp và tránh phát sinh chi phí

2. Ai là người phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất? 

Theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mọi cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản là nhà hoặc đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ đều phải nộp lệ phí khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, người nộp lệ phí có thể được miễn lệ phí trước bạ nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, bao gồm:

• Chuyển nhượng, tặng cho trong nội bộ gia đình như: Giữa vợ và chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu nội/ngoại.
• Đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê phục vụ các mục đích nhất định theo chính sách.
• Nhà, đất tái định cư, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết,… theo các chương trình hỗ trợ của Nhà nước.

Trừ một số trường hợp đặc biệt, các tổ chức, cá nhân có nhà đất đều phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sở hữu

3. Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi thực hiện nộp lệ phí trước bạ nhà đất

Khi thực hiện thủ tục nộp lệ phí trước bạ, người nộp cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định của pháp luật về thuế, thông thường bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu do cơ quan thuế ban hành),
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà đất: như sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất),
• Giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, khai nhận di sản…
• Chứng minh thư/CCCD và hộ khẩu của các bên giao dịch.
• Hồ sơ miễn lệ phí trước bạ (nếu có): Gồm văn bản chứng minh thuộc diện miễn như giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, bản án, quyết định ly hôn.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của Chi cục Thuế địa phương.

Nên chuẩn bị đủ giấy tờ khi thực hiện thủ tục nộp lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định pháp luật

4. Thời hạn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất là bao lâu?

Theo Điều 11 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, thời hạn nộp lệ phí trước bạ thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, cụ thể là trong vòng 30 ngày kể từ ngày có phát sinh nghĩa vụ thuế (thường là ngày ký hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế,…).

Nếu quá thời hạn trên mà không nộp, người nộp sẽ bị phạt chậm nộp theo mức lãi suất chậm nộp thuế do cơ quan thuế công bố.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ nhà đất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế

Trên đây là toàn bộ những thông tin quan trọng liên quan đến lệ phí trước bạ nhà đất. Việc nắm rõ quy trình, thủ tục cùng các trường hợp miễn giảm sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ, tài chính và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản. Đừng quên theo dõi Vietnam Land để liên tục cập nhật những thông tin pháp lý mới nhất, hỗ trợ mua bán, sang tên bất động sản an toàn và đúng quy định pháp luật.