Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác và chi tiết nhất

Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán bắt buộc phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ cách tính cũng như các trường hợp được miễn thuế cụ thể. Nhằm hỗ trợ bạn nắm bắt chính xác và đầy đủ thông tin, Vietnam Land sẽ chia sẻ hướng dẫn chi tiết, dễ hiểu về cách tính thuế TNCN khi bán nhà ngay sau đây! 

Tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà sao cho đúng?

Căn cứ theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế dựa trên 3 yếu tố chính: Giá chuyển nhượng, thuế suất và cách áp dụng công thức tính thuế. Cụ thể:

Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng được lấy theo mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không đề cập đến giá hoặc mức giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo từng loại hình bất động sản như sau: 

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình: Nếu hợp đồng không đề cập đến giá hoặc mức giá thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì áp dụng mức giá do UBND cấp tỉnh quy định.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà hoặc công trình xây dựng trên đất: Hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất thấp hơn bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì phần giá đất sẽ tính theo giá do UBND quy định. Riêng phần giá trị nhà và công trình gắn liền với đất sẽ căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh công bố. Nếu không có hướng dẫn của tỉnh thì áp dụng tiêu chuẩn phân loại và định mức xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.
• Với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá thấp hơn so với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình (theo quy định của UBND cấp tỉnh), thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định lại theo tỷ lệ góp vốn nhân với các mức giá do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa ban hành đơn giá cụ thể thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm thực hiện giao dịch.
• Chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước: Nếu mức giá trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND tỉnh quy định thì điều chỉnh theo bảng giá thuê hiện hành.

Thuế suất

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính với thuế suất cố định là 2% trên giá chuyển nhượng (hoặc giá thuê lại nếu là quyền thuê đất, mặt nước). Đây là mức thuế áp dụng chung cho cá nhân, bất kể lợi nhuận thực nhận từ giao dịch là bao nhiêu.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bán nhà đất được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Trong trường hợp bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế sẽ được chia theo tỷ lệ sở hữu của từng người và dựa trên các văn bản pháp lý như: Thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định tòa án,… Nếu không có tài liệu chứng minh, thuế sẽ được chia đều cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ bình quân.

Người dân có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch mua bán nhà đất kể từ thời điểm:

• Nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Nếu chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: Thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính là 2% trên giá chuyển nhượng

Đối tượng nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Được quy định tại Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có nghĩa vụ nộp thuế là cá nhân phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng, tức bên bán.

Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên trong giao dịch thỏa thuận về người nộp thuế. Nếu có thỏa thuận, bên mua có thể thay bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, miễn là được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thường được tính theo mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp cụ thể được miễn nghĩa vụ thuế này (sẽ được thông tin chi tiết ở phần tiếp theo của bài viết).

Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác, bên bán là người chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Đối tượng nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có hai trường hợp người chuyển nhượng nhà, đất được miễn thuế thu nhập cá nhân: 

1. Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng

Việc mua bán, tặng cho nhà ở hoặc quyền sử dụng đất giữa các thành viên có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng hợp pháp sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Quan hệ này bao gồm:

• Vợ với chồng
• Cha mẹ đẻ/nuôi với con đẻ/nuôi
• Cha mẹ vợ với con rể, cha mẹ chồng với con dâu
• Ông bà ngoại, ông bà nội với cháu ruột
• Anh chị em ruột với nhau

Giao dịch giữa những người thuộc nhóm này được miễn thuế nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính trong các giao dịch dân sự mang tính hỗ trợ, thừa kế hoặc chuyển giao trong phạm vi gia đình.

2. Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong nước

Trường hợp người bán chỉ có một căn nhà hoặc một thửa đất duy nhất cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, cá nhân đó cần đáp ứng đủ 3 điều kiện sau: 

• Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Thời gian sở hữu tối thiểu tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất.
• Chuyển nhượng toàn bộ bất động sản (không chuyển nhượng một phần nhà hoặc đất trong cùng thửa).

Chuyển nhượng nhà đất giữa bố mẹ và con cái không cần nộp thuế thu nhập cá nhân

Như vậy, Vietnam Land đã hướng dẫn chi tiết cách xác định thu nhập chịu thuế, thuế suất áp dụng cũng như các trường hợp được miễn thuế trong bài viết này. Hy vọng bạn có thể áp dụng hiệu quả vào giao dịch thực tế để tránh sai sót và phát sinh chi phí không cần thiết. Mời bạn tiếp tục đón xem những bài viết về luật bất động sản cập nhật thông tin pháp lý mới nhất từ chúng tôi.

Có thể bạn quan tâm:

• Danh sách các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất

• Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết, dễ hiểu

• Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

• Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư