Danh sách các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất

Giao dịch nhà đất luôn là một trong những quyết định tài chính quan trọng, đòi hỏi cả hai bên cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng ở nhiều khía cạnh, đặc biệt là về thuế và các khoản lệ phí liên quan. Việc nắm rõ các khoản cần nộp sẽ giúp quá trình mua bán diễn ra đúng pháp luật và minh bạch, đồng thời góp phần giảm thiểu rủi ro, tránh những chi phí phát sinh ngoài dự kiến. Chính vì vậy, bài viết dưới đây sẽ tổng hợp đầy đủ các loại chi phí phổ biến trong mua bán nhà đất mà bạn cần chuẩn bị trước khi bước vào bất kỳ giao dịch bất động sản nào.

Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Khi chuyển nhượng nhà đất, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập phát sinh từ hoạt động này. Căn cứ theo Khoản 5 Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, thu nhập chịu thuế bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất (kể cả hình thành trong tương lai), quyền thuê đất, thuê mặt nước và các hình thức chuyển nhượng khác có phát sinh lợi ích. Ngoài ra, việc tính thuế sẽ được áp dụng theo mức thuế suất cố định là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hợp pháp. Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất sẽ được tính bằng công thức như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá trị giao dịch x 2% 

Ví dụ, nếu bà B bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng, thì Thuế TNCN phải nộp sẽ được tính bằng công thức 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng

Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ được phân chia theo tỷ lệ phần trăm sở hữu của từng người. Trường hợp không có tài liệu xác định rõ tỷ lệ sở hữu, cơ quan thuế sẽ áp dụng nguyên tắc chia đều theo bình quân đầu người giữa các đồng sở hữu.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

• Căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất của mình. Để được miễn, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời hai điều kiện: Chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản nhà ở, đất ở tại thời điểm giao dịch và đã sở hữu tài sản đó liên tục ít nhất 183 ngày tính đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.
• Theo Điểm d Khoản 1 cùng điều, các giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình cũng thuộc diện được miễn thuế. Cụ thể, gồm các mối quan hệ như: Vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột. Tuy nhiên, người nộp thuế cần có giấy tờ hợp pháp chứng minh quan hệ nhân thân để được áp dụng miễn thuế theo quy định.

Sau khi đã bán căn nhà, bên chuyển nhượng cần phải trích 2% giá trị giao dịch để đóng thuế TNCN

Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất

Dựa theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được định nghĩa là số tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp lại cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, bao gồm nhà, đất…. Mức lệ phí trước bạ thường được xác định như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu giá chuyển nhượng nhà đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0,5% 

Ví dụ: Anh A mua một mảnh đất với giá ghi trong hợp đồng là 2 tỷ đồng, trong khi bảng giá đất của UBND chỉ là 1,6 tỷ đồng. Như vậy, áp dụng công thức phía trên, mức lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% × 2.000.000.000 = 10 triệu đồng

Trường hợp thứ hai, nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh ban hành, hoặc trong các trường hợp tặng cho, thừa kế, thì lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá nhà, đất theo bảng giá địa phương, cụ thể như sau:

• Đối với đất: lệ phí được xác định theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Diện tích × Giá 1m² theo bảng giá đất

Chẳng hạn, ông A được tặng một mảnh đất có diện tích 100m², giá 1m² theo bảng giá đất hiện hành là 5 triệu đồng. Như vậy, khoản lệ phí trước bạ mà ông A cần phải trả là: 0,5% × 100 × 5.000.000 = 2,5 triệu đồng

• Đối với nhà ở: công thức tính sẽ bao gồm cả yếu tố khấu hao:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích × Giá 1m² × Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà)

Cụ thể hơn, nếu bà B mua lại một căn nhà có diện tích là 80m², giá 1m² đất theo bảng giá đất của Nhà nước là 7 triệu đồng và giá trị khấu hao còn lại của ngôi nhà là 70%. Vậy, khoản lệ phí trước bạ mà bà B cần phải đóng được tính bằng cách sau: 0,5% × (80 × 7.000.000 × 70%) = 1,96 triệu đồng

thuế mua bán nhà đất

Lệ phí trước bạ là một khoản mà người dân bắt buộc phải đóng trong giao dịch bất động sản

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất

Căn cứ Điểm a.7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến mua bán nhà đất, tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ nộp phí công chứng theo quy định. Mức phí sẽ được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch và được quy định cụ thể theo biểu phí công chứng hiện hành. Dưới đây mà bảng tham khảo phí công chứng dựa vào từng khoảng giá trị giao dịch mà người dân có thể tham khảo: 

Mức phí công chứng sẽ được phân bổ dựa trên giá trị của hợp đồng

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đây là khoản tiền bắt buộc mà cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm xác lập quyền sở hữu và sử dụng đất một cách hợp pháp. Căn cứ vào Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức lệ phí cần phải thu sẽ được các địa phương quy định cụ thể dựa trên điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của từng khu vực. Trong đó:

• Hộ gia đình, cá nhân tại các quận nội thành hoặc thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng mức thu cao hơn so với khu vực nông thôn hoặc huyện ngoại thành;
• Tổ chức phải chịu mức lệ phí cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân, đảm bảo tính tương xứng với quy mô và tính chất sử dụng đất.

Người dân cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng để chứng tỏ quyền sở hữu của mình

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đây là khoản thu được áp dụng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ, đầy đủ và phù hợp của hồ sơ theo quy định pháp luật trước khi cấp Giấy chứng nhận. Khoản phí này sẽ được áp dụng trong các trường hợp như: Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc khi có thay đổi thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần được xác nhận. 

Cơ sở pháp lý được quy định trong Thông tư 106/2021/TT-BTC đã nêu rõ mức thu phí thẩm định sẽ phải căn cứ vào diện tích, mục đích sử dụng đất, mức độ phức tạp của hồ sơ và điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương, đồng thời khuyến khích sử dụng dịch vụ công trực tuyến thông qua chính sách phí phù hợp.

Mỗi địa phương sẽ quy định một mức phí thẩm định nhà đất cần phải đóng khác nhau

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, việc trang bị kỹ lưỡng những kiến thức về pháp lý và tài chính sẽ giúp người mua và người bán đưa ra quyết định đúng đắn nhằm tối ưu hóa giá trị tài sản và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vietnam Land hy vọng rằng những thông tin được chia sẻ trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại thuế, phí liên quan trong giao dịch nhà đất và pháp lý quan trọng.

Có thể bạn quan tâm:

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác và chi tiết nhất

• Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết, dễ hiểu

• Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

• Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư