Quy trình & thủ tục sang tên sổ hồng chuẩn nhất

VietNamLand

Ngày đăng: 05/07/2025

Chia sẻ:

Việc sang tên sổ hồng là bước không thể thiếu sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, tặng cho hay thừa kế bất động sản. Tuy nhiên, không ít người vẫn lúng túng trước quy trình pháp lý và các thủ tục đi kèm. Trong bài viết dưới đây, Vietnam Land sẽ đồng hành cùng bạn tìm hiểu chi tiết các bước cần thực hiện, điều kiện pháp lý theo luật cập nhật mới nhất, giúp bạn yên tâm hơn khi thực hiện các giao dịch nhà đất.

Nội dung chính

Khi nào phải sang tên sổ hồng?

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bắt buộc phải sang tên sổ hồng (còn được gọi là đăng ký biến động quyền sử dụng đất) trong những trường hợp sau đây:

“Khoản 1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
d) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
g) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
h) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
m) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
n) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
o) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
q) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Khoản 2. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Khoản 3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

bảng giá đền bù đất thổ cư

Sang tên sổ hồng là bắt buộc khi có thay đổi về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng

Trước khi tiến hành thủ tục, cả bên sang tên và bên được sang tên cần đáp ứng các điều kiện theo luật hiện hành. Cụ thể như sau:

Điều kiện đối với bên sang tên

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên chuyển nhượng, tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng);
Thửa đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì phải có bản án, quyết định giải quyết có hiệu lực pháp luật từ cơ quan có thẩm quyền;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự;
Không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan chức năng;
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng.

Lưu ý rằng, trong hầu hết các trường hợp, chỉ cần đáp ứng các điều kiện nêu trên là đủ. Tuy nhiên, một số giao dịch có thể yêu cầu thêm các điều kiện pháp lý khác tùy vào đối tượng chuyển nhượng hoặc loại đất cụ thể. Những thông tin này cũng được quy định rõ tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện đối với bên được sang tên

Tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên được sang tên phải không thuộc các đối tượng bị hạn chế chuyển nhượng được quy định để được sang tên sổ hồng, cụ thể như sau:

“Điểm a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Điểm b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

Điểm c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. … ”

Ngoài ra, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, cần phải có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có sổ hồng thì phải đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

bảng giá đền bù đất thổ cư

Cả bên chuyển nhượng và bên nhận phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định mới để được sang tên hợp pháp

Thủ tục sang tên sổ hồng theo quy định pháp luật hiện hành

Sau khi đảm bảo điều kiện, bạn thực hiện theo các bước chính dưới đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) đã được cấp hợp lệ;
Đơn đăng ký biến động đất đai (sang tên) theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP);
Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB (ban hành tại Phụ lục II kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC (áp dụng với trường hợp có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng);
Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ (nếu có), như: văn bản khai nhận di sản thừa kế, chứng minh quan hệ huyết thống, văn bản xác nhận đối tượng miễn;
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đã được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ, sổ hồng tại các chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.

Ngay sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau đó, người nộp hồ sơ sẽ được thông báo cụ thể các khoản phải nộp theo quy định hiện hành.

Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính

Khi nhận được thông báo thuế từ cơ quan thuế, người sử dụng đất cần nộp đầy đủ các khoản thuế, lệ phí vào ngân sách nhà nước. Sau đó, phải nộp lại biên lai hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế, lệ phí cho cơ quan làm thủ tục sang tên sổ hồng để tiếp tục quá trình đăng ký biến động đất đai.

Bước 4: Nhận kết quả

Tùy vào nội dung đăng ký trong đơn biến động đất đai, người sử dụng đất sẽ nhận được một trong hai kết quả: Hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoàn toàn, hoặc là sổ hồng cũ được cập nhật thông tin sang tên tại trang bổ sung.

bảng giá đền bù đất thổ cư

Thủ tục sang tên sổ hồng cần tuân thủ đúng luật mới nhất để đảm bảo pháp lý

Sang tên sổ hồng là bước xác lập quyền sở hữu quan trọng theo quy định pháp luật. Với những cập nhật từ Luật Đất đai 2024, người dân cần hiểu rõ thời điểm cần sang tên, điều kiện của các bên, cũng như quy trình thực hiện đúng chuẩn. Hy vọng bài viết từ Vietnam Land sẽ giúp bạn chủ động, tự tin hơn khi thực hiện các giao dịch nhà đất, đảm bảo an toàn pháp lý và tránh mọi rủi ro phát sinh.

Có thể bạn quan tâm: