Quy hoạch treo là gì? Cách xử lý khi mua đất dính quy hoạch treo

5/5 - (1 bình chọn)

Khi mua đất liên quan đến quy hoạch treo, người mua cần hiểu rõ rằng đất đai là tài sản đặc biệt và rất được quan tâm trong xã hội. Hiện nay, giao dịch đất đai diễn ra khá thường xuyên, và trong một số trường hợp, có thể mua phải đất nằm trong quy hoạch treo mà không biết.

Để giải quyết vấn đề này, dưới đây là những thông tin quan trọng mà Vietnam Land muốn chia sẻ để giải đáp các thắc mắc về mua đất trong tình trạng quy hoạch treo.

Quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo là tình trạng một vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan cấp huyện, nhưng không được thực hiện, điều chỉnh, hoặc hủy bỏ sau thời hạn ba năm. Điều này có nghĩa là đất vẫn bị giữ trong trạng thái quy hoạch mà không có hoạt động cụ thể nào để triển khai kế hoạch sử dụng đất đã định ra.

Quy hoạch treo là một vấn đề khá phổ biến trong quản lý đất đai và gây ra nhiều hệ lụy cho người dân cũng như quá trình phát triển của địa phương.

Đối với người dân, việc đất bị quy hoạch treo có thể dẫn đến những bất tiện như hạn chế trong việc sử dụng đất, khó khăn trong việc thực hiện các quyền sở hữu đất đai như mua bán, chuyển nhượng, hoặc xây dựng. Nó cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, thường làm giảm giá trị tài sản của người sở hữu đất trong khu vực quy hoạch treo.

Đối với các cơ quan quản lý, quy hoạch treo gây khó khăn trong việc điều hành phát triển địa phương một cách hiệu quả. Khi một vùng đất nằm trong tình trạng quy hoạch treo, nó cản trở việc thực hiện các dự án phát triển khác và dẫn đến sự trì trệ trong quá trình đầu tư. Điều này có thể gây ra lãng phí nguồn lực và làm chậm tốc độ phát triển kinh tế của địa phương.

Để giải quyết vấn đề quy hoạch treo, các cơ quan quản lý cần có những biện pháp cụ thể. Một số giải pháp có thể bao gồm việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các kế hoạch sử dụng đất, tiến hành rà soát và điều chỉnh các kế hoạch không còn phù hợp, hoặc hủy bỏ quy hoạch để đất có thể được sử dụng một cách hiệu quả hơn.

Ngoài ra, việc tăng cường minh bạch và công khai trong quá trình quy hoạch cũng là một yếu tố quan trọng để giải quyết vấn đề này.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố phải thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng nhưng không được thực hiện sau 3 năm sẽ phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cần công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi và thay đổi mục đích sử dụng đất.

Vì vậy, quy hoạch treo đề cập đến đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng không được thực hiện, điều chỉnh hoặc hủy bỏ sau ba năm, dẫn đến tình trạng treo quy hoạch.

Đất quy hoạch treo được xử lý như thế nào?

Xử lý đất trong trường hợp quy hoạch treo theo quy định tại khoản 1 Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 có thể diễn ra như sau:

Quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Trong tình huống này, người sử dụng đất có thể tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật.
Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất trong khu vực này phải đối mặt với yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, họ vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền của mình, nhưng hạn chế về xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Việc cải tạo và sửa chữa nhà ở, công trình hiện có phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sau 3 năm không có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: Nếu sau ba năm không có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, và cơ quan nhà nước không điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền sử dụng và có thể tiếp tục thực hiện các quyền của mình.

Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc quy hoạch

1. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy hoạch đất cụ thể như sau:

Quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện mọi quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Sau ba năm không có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: Nếu sau ba năm mà không có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, và cơ quan nhà nước không điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Vấn đề bồi thường đối với đất thuộc quy hoạch

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

Không thuê đất trả tiền hàng năm: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Vì vậy, khi đất quy hoạch bị thu hồi và nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, họ sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Hướng cách xử lý khi mua đất dính quy hoạch treo hiện nay

1. Hướng dẫn xin giấy phép công trình có thời hạn

Giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ sử dụng trong khoảng thời gian nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Theo khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng các điều kiện:

Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt và công bố: Chưa có quyết định thu hồi đất và quy hoạch vẫn chưa được thực hiện.
Phù hợp quy mô công trình và thời hạn tồn tại: Tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về quy mô công trình trong khu vực và thời hạn tồn tại theo kế hoạch quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
Cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại: Chủ đầu tư cần cam kết tự tháo dỡ công trình khi thời hạn tồn tại hết.
Bảo đảm an toàn và các yêu cầu pháp lý khác: Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, đáp ứng các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn hạ tầng kỹ thuật, và các quy định về an toàn cho các công trình quan trọng.
Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định: Nhà ở riêng lẻ phải có thiết kế xây dựng đáp ứng quy định pháp luật.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ: Đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải có hồ sơ hợp lệ theo quy định.

2. Hướng dẫn thủ tục đề nghị xóa quy hoạch

Theo khoản 1 Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch, thẩm quyền ra quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phân công như sau:

Quốc hội: Quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Chính phủ: Phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt; cũng chịu trách nhiệm phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; cũng trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

3. Hướng xử lý khi mua phải đất dính quy hoạch treo

Dưới đây là một số bước và dịch vụ tư vấn liên quan đến tình huống mua phải đất dính quy hoạch treo:

Xác định lại quy hoạch địa phương: Đánh giá và kiểm tra quy hoạch đất của địa phương để xem khách hàng có mua phải đất dính quy hoạch treo hay không.
Kiểm tra điều kiện hợp đồng mua bán: Xác định xem hợp đồng mua bán đất đã tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực hay chưa.
Xem xét hợp đồng mua bán đất trong diện quy hoạch: Kiểm tra hợp đồng mua bán để đánh giá tình trạng đất nằm trong diện quy hoạch.
Tư vấn đòi lại tiền mua đất: Tư vấn cho khách hàng về việc đòi lại tiền đã mua đất dính quy hoạch treo do bị lừa.
Hướng dẫn xử lý đặt cọc mua phải đất quy hoạch: Cung cấp giải pháp khi đã đặt cọc mua đất mà phát hiện dính quy hoạch treo.
Hướng dẫn thủ tục khởi kiện: Tư vấn trình tự và thủ tục pháp lý cần thực hiện khi mua phải đất quy hoạch treo.
Chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp: Hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ cần thiết để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất dính quy hoạch treo.
Bảo vệ quyền lợi khách hàng: Tham gia tranh tụng và đại diện bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Tư vấn các vấn đề khác về đất quy hoạch treo: Cung cấp tư vấn về các vấn đề khác liên quan đến đất dính quy hoạch treo.

Câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch treo

1. Quy hoạch treo có xoá được không?

Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo có thể là do chưa tìm được nhà đầu tư, thiếu vốn hoặc khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Nếu sau 3 năm, cơ quan Nhà nước không thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người dân có thể kiến nghị đến cơ quan phê duyệt kế hoạch để yêu cầu hủy bỏ dự án treo theo quy định pháp luật.

2. Rà soát quy hoạch được thực hiện như thế nào?

Quy hoạch được rà soát định kỳ mỗi 5 năm để đảm bảo phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội của từng giai đoạn. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch chịu trách nhiệm tiến hành rà soát và báo cáo kết quả bằng văn bản với cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch.

3. Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp “sổ đỏ” không?

“Sổ đỏ” là tên thường dùng cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, những trường hợp không cấp sổ đỏ bao gồm việc người sử dụng đất đủ điều kiện nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước. Vì vậy, nếu đất dính quy hoạch treo, người dân không thể được cấp sổ đỏ. Để có sổ đỏ, cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ quyết định thu hồi đất theo quy định.

4. Đất nằm trong quy hoạch treo có được bán không?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, và trong thời hạn sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 49, nếu quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của mình. Nếu có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, không được thực hiện việc chuyển nhượng. Mặc dù vậy, một số nhà đầu tư vẫn mua đất dính quy hoạch treo vì giá rẻ, nhưng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để mua đất an toàn, nên kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xóa quy hoạch treo.

5. Có được phép xây nhà trên đất quy hoạch treo không?

Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người dân không nên xây dựng mới trên đất dính quy hoạch treo, mặc dù đôi khi vẫn có thể xin được giấy phép xây dựng mới. Sau 3 năm từ ngày thông báo kế hoạch sử dụng đất, người dân có thể nộp đơn yêu cầu hủy bỏ quy hoạch treo để được xây nhà như bình thường.

Kết luận

Quy hoạch treo là một vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội của một địa phương mà còn tác động mạnh mẽ đến đời sống của người dân trong khu vực. Những hậu quả tiêu cực của quy hoạch treo bao gồm sự lãng phí tài nguyên, mất cơ hội đầu tư, và gây ra sự bất an, lo lắng cho người dân. Để giải quyết tình trạng này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chính quyền, nhà đầu tư và người dân, đồng thời áp dụng các giải pháp quản lý quy hoạch linh hoạt và hiệu quả. Bằng cách thúc đẩy sự minh bạch, công khai trong quá trình quy hoạch và thực hiện dự án, cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng, chúng ta có thể tiến tới một môi trường sống và làm việc bền vững, công bằng hơn. Quy hoạch treo không chỉ là vấn đề của hiện tại mà còn là trách nhiệm chung cho tương lai phát triển bền vững của đất nước.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập Vietnamland.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Hotline: 0912 132 323
Email: [email protected]
Địa chỉ: 280A17 Lương Định Của , Phường An Phú , Thành Phố Thủ Đức , Tp Hồ Chí Minh