Nhà chưa hoàn công là gì? Có thể sang tên và mua bán được không?

Nhà chưa hoàn công là vấn đề pháp lý phổ biến trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến việc công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với công trình và khả năng chuyển nhượng của chủ nhà, đồng thời tiềm ẩn rủi ro cho người mua. Bài viết này sẽ làm rõ khái niệm, quy định pháp luật, cách nhận biết, rủi ro và quy trình hoàn công nhà ở cũng như các thông tin liên quan, giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn khi mua bán nhà đất.

Hoàn công là gì?

Hiện tại, văn bản pháp luật xây dựng chưa quy định cụ thể về khái niệm chính thức của thuật ngữ “hoàn công” hay “hoàn công xây dựng”. Trên thực tế, đây là cách gọi quen thuộc của người dân và giới bất động sản khi đề cập đến thủ tục nghiệm thu công trình đã thi công xong.

Có thể hiểu đơn giản, hoàn công là một thủ tục hành chính cần được thực hiện sau khi hoàn thành việc xây dựng công trình. Đây là bước quan trọng nhằm xác nhận rằng công trình đã được thi công xong, đã được nghiệm thu và tuân thủ đúng theo giấy phép xây dựng đã được cấp. Khi hoàn tất thủ tục này, chủ sở hữu sẽ có thể đăng ký cập nhật thông tin về tài sản gắn liền với đất (như căn nhà) vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường được gọi với cái tên thông dụng là sổ đỏ, sổ hồng).

Tuy nhiên, không phải công trình nào sau khi xây dựng xong cũng bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoàn công. Thông thường, các công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng sẽ không phải thực hiện hoàn công. Các trường hợp này được quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) như sau:

• “Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.

• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

• Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.

• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.

• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.

• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này.

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.”

Nguyên nhân nhà chưa được hoàn công

Như vậy, trong nhiều trường hợp thì sau khi xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải tiến hành hoàn công (trừ một số trường hợp đã nêu trên). Nhưng thực tế cho thấy, nhiều căn nhà đã xây dựng xong và đưa vào sử dụng trong nhiều năm nhưng vẫn chưa thực hiện thủ tục hoàn công. Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, chủ yếu là do:

• Thi công không đúng quy định: Đây là lý do phổ biến nhất, có thể đến từ việc chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, cơi nới thêm diện tích, tăng số tầng so với giấy phép xây dựng đã được cấp. Những vi phạm này khiến công trình không đủ điều kiện để được nghiệm thu và hoàn công.
• Chủ nhà cố tình trốn tránh nghĩa vụ tài chính: Khi hoàn công, chủ sở hữu sẽ phải đóng một khoản lệ phí trước bạ cho phần giá trị tài sản mới (căn nhà). Một số người muốn né tránh khoản phí này nên trì hoãn việc thực hiện thủ tục.
• Vướng mắc về giấy tờ pháp lý: Hồ sơ thi công, bản vẽ thiết kế bị thất lạc hoặc không đầy đủ cũng là một rào cản khiến việc hoàn công không thể tiến hành, dù công trình được xây dựng đúng phép.

Việc tự ý thi công sai thiết kế so với giấy phép xây dựng ban đầu là một trong những nguyên nhân chính khiến căn nhà vẫn chưa được hoàn công

Cách nhận biết nhà chưa hoàn công

Đối với người mua nhà, việc xác định liệu một căn nhà đã được hoàn công hay chưa là vô cùng cần thiết để tránh các rủi ro pháp lý. Bạn có thể nhận biết điều này thông qua vài cách đơn giản sau:

• Đề nghị chủ nhà cho phép kiểm tra sổ đỏ: Nếu căn nhà đã hoàn công, thông tin về nhà ở sẽ được thể hiện trên sổ đỏ. Trường hợp chủ sở hữu không cung cấp được sổ có thể đến từ việc công trình chưa được thực hiện thủ tục hoàn công theo đúng quy định.
• Yêu cầu xem xét bản vẽ hoàn công: Bản vẽ hoàn công là bản vẽ chi tiết công trình thực tế sau khi đã xây dựng xong, giúp cơ quan chức năng xác định công trình liệu có tuân thủ theo đúng hồ sơ thiết kế đã phê duyệt hay không. Nếu chủ nhà không thể cung cấp giấy tờ này, đây sẽ là một dấu hiệu cho thấy căn nhà có khả năng chưa được hoàn công.
• Đối chiếu các giấy tờ pháp lý liên quan khác: Người mua nên đề nghị chủ nhà cung cấp giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình,… Sau đó, đối chiếu các thông tin như số tầng, diện tích xây dựng,… với hiện trạng thực tế của căn nhà. Nếu có sự khác biệt đáng kể, bạn nên đề nghị chủ nhà làm rõ, vì có thể căn nhà chưa được hoàn công hoặc đã xây dựng sai phép.

Người mua nên đề nghị chủ sở hữu cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý và đối chiếu xem liệu nhà đã được hoàn công hay chưa

Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 (được áp dụng từ ngày 01/01/2025), một trong những điều kiện bắt buộc phải có trong các giao dịch mua bán, thuê mua, cho tặng, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), trừ những trường hợp được quy định theo khoản 2 của điều luật này. Vì vậy, trong đa số trường hợp, để thực hiện thủ tục sang tên nhà ở, bên chuyển nhượng buộc phải có sổ đỏ.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 có quy định rằng: “Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn”. Mà theo Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”. Để được công nhận là đã hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện đưa vào sử dụng, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục hoàn công. Như vậy, về bản chất, hoàn công là cơ sở để xác nhận một căn nhà đã hoàn thiện và đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp không thực hiện thủ tục hoàn công, căn nhà sẽ không được coi là “nhà ở có sẵn” và do đó không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Từ các quy định trên, có thể hiểu rằng: Để thực hiện thủ tục sang tên nhà ở, bắt buộc phải có sổ đỏ. Mà để được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu cần phải hoàn tất thủ tục hoàn công trước đó, trừ những trường hợp được pháp luật miễn thực hiện.

Điều này có nghĩa là: Nếu nhà chưa hoàn công thì không thể sang tên, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt đã được pháp luật cho phép miễn hoàn công (nhà đã được đưa vào sổ đỏ).

Thông thường, nếu nhà chưa hoàn công thì người mua chưa thể sang tên phần nhà trên Giấy chứng nhận, chỉ có thể sang tên quyền sử dụng đất

Có nên mua nhà chưa hoàn công không?

Việc có nên đầu tư vào một căn nhà chưa hoàn công hay không là một quyết định lớn, đòi hỏi bạn phải cân nhắc kỹ lưỡng nhiều khía cạnh. Sau đây là những điểm mấu chốt mà bạn cần lưu ý về nhà chưa hoàn công:

• Không đủ điều kiện giao dịch hợp pháp: Do chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà chưa hoàn công không đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng theo quy định. Người mua sẽ không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến căn nhà khi chưa hoàn công (trừ trường hợp đặc biệt).
• Chỉ chuyển nhượng được phần đất, không bao gồm căn nhà: Người mua chỉ có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc không được công nhận quyền sở hữu đối với ngôi nhà xây dựng trên đất, từ đó làm giảm giá trị tài sản và quyền lợi gắn liền với nhà ở.
• Không thể xin cấp hoặc đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ): Nếu căn nhà không có biên bản hoàn công, cơ quan chức năng sẽ không ghi nhận phần nhà trong sổ đỏ. Điều này khiến việc đăng ký, cấp đổi hoặc sang tên Giấy chứng nhận gặp nhiều trở ngại.
• Tiềm ẩn rủi ro pháp lý: Người mua có thể phải đối mặt với nhiều vấn đề về pháp lý như tranh chấp quyền sở hữu, bị từ chối cấp sổ hoặc phát sinh chi phí xử lý hồ sơ trong tương lai. Việc hợp thức hóa phần nhà chưa hoàn công thường phức tạp và đòi hỏi phải bổ sung nhiều giấy tờ, thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng.
• Tốn thêm chi phí để hợp thức hóa nhà ở: Người mua sẽ phải chi trả thêm cho các thủ tục hoàn công, cập nhật hồ sơ pháp lý, thuê đơn vị tư vấn, lập bản vẽ hoàn công,… Các chi phí này có thể tăng tùy vào mức độ phức tạp và yêu cầu cụ thể từ phía cơ quan chức năng.

Từ những vấn đề trên, có thể thấy việc mua một căn nhà chưa hoàn công tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua, dù mức giá có thể rẻ hơn so với thị trường. Nếu vẫn quyết định theo đuổi lựa chọn này, người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức về các quy định liên quan, đồng thời lường trước những khoản chi phí và thủ tục phát sinh trong quá trình hoàn tất pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi một cách tối đa, bạn nên chủ động tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc các đơn vị môi giới uy tín trước khi đi đến quyết định cuối cùng, nhằm tránh những rắc rối về sau.

Người mua nên xin tư vấn từ chuyên viên pháp lý hoặc môi giới đáng tin cậy trước khi ra quyết định giao dịch

Các bước thực hiện hoàn công

Để hoàn công nhà ở, chủ sở hữu cần thực hiện đúng quy trình theo quy định pháp luật. Dưới đây là các bước cơ bản:

Bước 1: Lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị hồ sơ hoàn công

Chủ đầu tư cùng đơn vị thi công có trách nhiệm lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình (hoàn công) đối với nhà ở. Văn bản này cần có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan, bao gồm: Chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, giám sát thi công và chủ sở hữu căn nhà. Chủ đầu tư cũng đồng thời phải chuẩn bị bản vẽ hoàn công (và cả bản vẽ hiện trạng nếu ở địa phương yêu cầu).

Hồ sơ hoàn công bao gồm những giấy tờ cụ thể sau:

• Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ nhà, chủ đầu tư với đơn vị thực hiện công trình.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.
• Bộ hồ sơ thiết kế công trình xây dựng theo quy định hiện hành.
• Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu thuộc diện bắt buộc phải thẩm tra).
• Bản vẽ hoàn công (nếu có sự điều chỉnh trong quá trình xây dựng): Cần thể hiện rõ vị trí công trình, thông số kích thước, loại vật liệu sử dụng và các thiết bị lắp đặt.
• Báo cáo thí nghiệm và kiểm định công trình xây dựng (nếu có).
• Các văn bản xác nhận liên quan đến an toàn kỹ thuật, như hồ sơ nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, kiểm định thang máy,… do cơ quan chức năng hoặc đơn vị chuyên trách cung cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ và xác nhận hoàn công

Đối với công trình xây dựng cấp III, cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ, hồ sơ hoàn công được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trong khi đó, các loại công trình khác sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếp nhận và xử lý theo thẩm quyền được quy định trong luật.

Trước khi xác nhận hoàn công, cơ quan tiếp nhận sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng thực tế của công trình.

Lưu ý: Kể từ ngày 01/07/2025, việc nộp hồ sơ đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp huyện sẽ chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã, do hệ thống hành chính cấp huyện bị bãi bỏ. Đồng thời, các cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng ban đầu sẽ là đơn vị thực hiện việc điều chỉnh, gia hạn, cấp lại hoặc thu hồi giấy phép xây dựng trong phạm vi có thẩm quyền.

Hồ sơ hoàn công đầy đủ là yếu tố then chốt để được cấp xác nhận hoàn công

Chi phí hoàn công là bao nhiêu?

Tổng chi phí để thực hiện thủ tục hoàn công không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại công trình, vị trí và tình trạng pháp lý. Những khoản phí chính sẽ gồm có:

Khoản chi phí và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành:

• Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng được áp dụng mức 3% trên tổng giá trị nếu hợp đồng xây dựng bao thầu trọn gói (bao gồm cả vật tư và nhân công). Trường hợp không bao thầu (không gồm vật tư, chỉ nhân công) thì mức thuế là 5%.
• Lệ phí trước bạ: Được tính bằng 1% giá trị tổng thể của ngôi nhà.
• Lệ phí và chi phí hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mức thu cụ thể có thể khác nhau tùy theo từng địa phương.

Các khoản chi phí khác cho tổ chức hoặc cá nhân hỗ trợ thực hiện thủ tục hoàn công (chi phí dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo, là mức tối thiểu cần bỏ ra):

• Phí tư vấn chuyên sâu về thủ tục hoàn công: Từ 500 nghìn đồng trở lên.
• Chi phí thiết kế bản vẽ xin phép xây dựng: Từ 3 triệu đồng trở lên.
• Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng (phí hành chính): Dao động 50 nghìn – 150 nghìn đồng/giấy phép, tùy tỉnh thành.
• Chi phí lập bản vẽ hoàn công: Trung bình khoảng 10 nghìn – 15 nghìn  đồng/mét vuông sàn.

Lưu ý: Mức chi phí thực tế có thể thay đổi tùy vào khu vực, quy mô công trình và đơn vị cung cấp dịch vụ.

Chi phí để hoàn tất thủ tục hoàn công không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau

Tóm lại, việc nắm vững các quy định về hoàn công là điều vô cùng quan trọng để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch nhà đất. Hy vọng những nội dung vừa chia sẻ đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích. Nếu bạn có hứng thú với các chủ đề tương tự, hãy ghé thăm chuyên mục Luật Bất động sản tại Vietnam Land để cập nhật tin tức mới nhất.

Có thể bạn quan tâm:

• Thủ tục, quy trình và lệ phí làm sổ đỏ chung cư mới nhất hiện nay

• Quy định, thủ tục chứng minh căn nhà duy nhất

• Quy trình & thủ tục sang tên sổ hồng chuẩn nhất

• Thủ tục đổi sổ đỏ cũ sang sổ mới nhất và chi tiết nhất

• Trích lục thửa đất là gì? Khi nào cần trích lục và thủ tục thực hiện

• Hồ sơ, thủ tục xin cấp số nhà mới nhất hiện nay mà bạn nên biết