Giải đáp: Mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì?

5/5 - (1 bình chọn)

Nhu cầu mua chung cư ngày càng gia tăng, làm cho quá trình mua bán và chuyển nhượng chung cư trở nên phổ biến hơn. Giao dịch mua chung cư thường có giá trị lớn và đòi hỏi phải thực hiện nhiều thủ tục phức tạp. Trước khi quyết định mua chung cư, việc tìm hiểu kỹ về các giấy tờ và thủ tục cần thiết là rất quan trọng để đảm bảo tính an toàn trong quá trình giao dịch. Vậy mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì? Cùng Việt Nam Land tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

1. Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.

1.1 Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên mua và bên bán cần thảo luận và đạt được thỏa thuận ban đầu về số tiền cọc cũng như tình trạng pháp lý của căn hộ, đặc biệt là về vấn đề sổ hồng. Để đảm bảo an toàn hơn, người mua nên đến phòng Địa chính tại địa điểm của căn hộ để tìm hiểu về các vấn đề pháp lý, đồng thời kiểm tra xem căn hộ có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán hay không.

Người mua cũng cần thực hiện kiểm tra để đảm bảo rằng người bán thực sự là chủ sở hữu của căn hộ, hoặc có sự ủy quyền từ chủ sở hữu. Đồng thời, cần xác minh xem người bán có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch chuyển nhượng không.

Sau khi xác nhận thông tin pháp lý của căn hộ, bên mua và bên bán sẽ tiến hành các thoả thuận sau:

Số tiền đặt cọc sẽ là bao nhiêu?
Thời gian đóng cọc là khi nào?
Thời gian bao lâu sau đó để ký Hợp đồng Công chứng, và khi công chứng, phải thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ, và số tiền giữ lại đến khi hoàn tất thủ tục giấy tờ?
Thời gian dự kiến cho việc bàn giao căn hộ và các vật dụng đi kèm, cùng việc lập checklist để kiểm tra.
Chi phí công chứng và loại thuế nào sẽ do ai đóng? Thông thường, người bán sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường là 2% giá trị căn nhà), trong khi người mua sẽ chịu trách nhiệm về thuế trước bạ.

Dù có những quy định nhất định, các bên có thể thảo luận và thỏa thuận để giảm thiểu các chi phí và thuế phí khi mua bán căn hộ.

2 bên bắt tay sau khi ký kết thỏa thuận

1.2 Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

Để tiến hành bước thứ tiếp theo cần có mặt của bên mua, bên bán và bên làm chứng. Cả hai bên có thể tiến hành các thủ tục tại văn phòng công chứng, mặc dù điều này có thể đòi hỏi một khoản phí nhỏ. Tuy nhiên, quy trình này mang lại sự an toàn cho người mua, giúp tránh các tình huống rủi ro như phải đóng tiền cọc nhiều lần. Phòng công chứng sẽ kiểm tra thông tin trên hệ thống pháp lý của căn hộ được bán.

Bên mua tiến hành đặt cọc căn hộ

1.3 Bước 3: Hợp đồng công chứng

Sau khi hoàn thành quá trình đặt cọc, theo lịch đã thống nhất từ bước 1, cả hai bên sẽ hẹn đến Phòng công chứng để thực hiện việc ký hợp đồng, sử dụng mẫu hợp đồng đã được soạn sẵn bởi Phòng công chứng. Cùng lúc này, bên mua nhà sẽ thực hiện thanh toán số tiền đã thỏa thuận trước đó, và bên bán nhà sẽ chuyển giao giấy tờ nhà cho bên mua.

Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
Tờ khai thuế trước bạ.
Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).
Chứng minh thư nhân dân (CMTND) và Hộ khẩu của bên bán nhà.
Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình).
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Mỗi giấy tờ cần chuẩn bị 02 bản, bao gồm 01 bản sao và 01 bản photo.

Các giấy tờ bên mua cần cung cấp:

Chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân.
Hộ khẩu của vợ chồng.

(Cũng như bên bán, mỗi giấy tờ cần gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Bên cạnh đó, trong trường hợp giao dịch được thực hiện bởi một tổ chức, khi đến công chứng, tổ chức đó cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Cả hai vợ chồng cần có mặt khi đi công chứng và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.

Hợp đồng có công chứng

1.4 Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, bên mua và bên bán sẽ tiến hành khai thuế tại chi cục thuế Quận. Thông thường, quá trình này sẽ được hoàn thành trong vòng 7 ngày làm việc nếu đủ các giấy tờ và hồ sơ cần thiết được nộp lên cục thuế, và ngày đóng thuế sẽ được hẹn đặt. Lưu ý rằng sau khi ký Hợp đồng công chứng, cả người mua và người bán cần tiến hành khai thuế trong khoảng 10 ngày làm việc.

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ.
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà.
CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà.
Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận.

(Mỗi giấy tờ gồm 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính).

Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em.

Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất

Nơi tiếp nhận hồ sơ nộp thuế

1.5 Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật.

Chú ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên trước mà chưa thực hiện đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận, thì có thể coi như Người Mua vẫn chưa thiết lập được chủ quyền của mình.Thời gian 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Tờ khai lệ phí trước bạ cũ.
CMTND + Hộ khẩu của bên Mua.
Tờ khai trước bạ mới.
Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận.

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy hẹn trong khoảng 3 tuần để Người Mua có thể đến lấy sổ đã được đăng bộ.

Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua

2. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

2.1 Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư và thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đó tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên. Sau đó, các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán

2.2 Bước 2: Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân

2.2.1 Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).

Chú ý: Trường hợp giá chuyển nhượng nhỏ hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ tính thuế dựa trên giá nhà do nhà nước quy định.

2.2.2 Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (1 Bản gốc)
Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có công chứng)
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

2.2.3 Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

2.3 Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm:

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (5 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có công chứng)
Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao công chứng).

Chủ đầu tư cam kết xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn kể từ ngày làm việc là 5 ngày và sẽ giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (2 bản gốc)
Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng (bản gốc)
Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
Biên bản bàn giao nhà (bản gốc).

Người dân nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ

2.4 Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3. Các câu hỏi liên quan

3.1 Cơ quan thuế giải quyết ở đâu?

Cơ quan thuế giải quyết ở chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Chi cục thuế quận 1

3.2 Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm các giấy tờ nào?

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân gồm:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu)
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (1 Bản gốc)
Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có công chứng)
Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Cách lập tờ khai thuế thu nhập cá nhân online

3.3 Thời gian cấp sổ sau khi đã nộp đầy đủ hồ sơ là bao nhiêu ngày?

Sau khi đã nộp đầy đủ các giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cấp cho bạn giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Thời gian cấp sổ là bao lâu

3.4 Khi nào thì tiến hành khai thuế với cơ quan nhà nước?

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua và bán sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong khoảng 7 ngày làm việc, quá trình khai thế sẽ được hoàn tất nếu có đầy đủ các giấy tờ hồ sơ được nộp lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Lưu ý rằng người mua và người bán sau khi ký Hợp đồng công chứng, họ phải tiến hành khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Kê khai thuế với cơ quan nhà nước

4. Kết luận

Hy vọng rằng qua bài viết này với những thông tin mà Việt Nam Land cung cấp cho bạn, bạn đã biết được mua nhà chung cư cần những giấy tờ gì và những thủ tục nào.Trước khi quyết định mua nhà chung cư, quan trọng nhất là bạn cần tìm hiểu kỹ lưỡng và đảm bảo rằng bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ quan trọng như đã nêu trên. Điều này sẽ giúp bạn mua căn hộ chung cư một cách an toàn nhất. Đồng thời, hãy chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo rằng quá trình mua chung cư diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi.