Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ có hiệu lực pháp lý không?

Việc giao dịch đất đai khi chưa có sổ đỏ là tình huống không hiếm gặp trên thị trường bất động sản hiện nay. Để tránh tranh chấp, nhiều bên vẫn lựa chọn lập hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: Liệu hợp đồng có được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý hay không? Để giải đáp câu hỏi này, hãy cùng Vietnam Land tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Theo Luật Đất đai 2024, nhà đất chưa có sổ đỏ có được mua bán không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

• Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận tương đương).
• Đất không xảy ra tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn (theo quy định của pháp luật).

Như vậy, theo quy định hiện hành, sổ đỏ chính là giấy tờ pháp lý bắt buộc để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và thực hiện các giao dịch đất đai. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng.

Theo Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi mua bán đất không có sổ đỏ được coi là phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính 30 – 50 triệu đồng đối với cá nhân; 60 – 100 triệu đồng đối với tổ chức (mức phạt gấp đôi cá nhân, theo khoản 2 điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP). Bên cạnh đó, các bên tham gia giao dịch mua bán đất không sổ đỏ còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

• Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất trả lại đất cho bên chuyển quyền (trừ một số trường hợp đặc biệt).
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhận được từ hành vi vi phạm.
• Buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai đối với trường hợp đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa thực hiện.
• Hợp đồng mua bán đất đai sẽ bị tuyên bố vô hiệu (không có hiệu lực).

Hiện nay, không có mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ nào được pháp luật công nhận và nếu xảy ra tranh chấp, chúng cũng sẽ không có giá trị về mặt pháp lý.

Việc mua bán đất đai không thể thực hiện nếu không có sổ đỏ

Rủi ro kèm theo khi mua bán đất không có sổ đỏ

Như đã nói, theo quy định hiện hành, đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không thể thực hiện mua bán. Do vậy, các bên tham gia giao dịch không thể lập hợp đồng chính thức. Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro:

• Không thể thế chấp vay vốn: Theo điều 45 Luật Đất đai 2024, đất chỉ được thế chấp khi có sổ đỏ. Vì vậy, nếu rơi vào trường hợp này, chủ sở hữu sẽ không thể dùng đất để thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng.
• Thông tin tài sản không rõ ràng: Đất không có sổ đỏ thường thiếu thông tin rõ ràng về vị trí, diện tích, ranh giới,… Từ đó khiến người mua khó xác định được chính xác tài sản, dẫn đến những tranh chấp khó lường về sau.

Để có thể tiếp tục giao dịch mua bán, nhiều người thường lựa chọn ký kết hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, điều này cũng kéo theo các vấn đề nghiêm trọng như:

• Hợp đồng không có giá trị pháp lý: Hợp đồng viết tay không được công chứng hoặc chứng thực. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý, dễ bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp. 
• Rủi ro mất tài sản: Vì không thể công chứng, bên bán có thể lập hợp đồng cho nhiều người khác nhau, dẫn đến rủi ro mất trắng tài sản cho người mua.
• Không được cấp sổ đỏ: Theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chỉ một số trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/8/2024 mới được xem xét cấp sổ đỏ, cụ thể:
  • Mua bán trước 01/7/2014 với đất không có giấy tờ.
  • Mua bán trước 01/8/2024 với đất có giấy tờ hợp lệ.
  • Từ sau ngày 01/8/2024, nếu tiếp tục mua bán đất bằng giấy viết tay, sẽ bị xem là không hợp pháp và không được cấp sổ đỏ.

Do đất đai là tài sản có giá trị lớn nên trước khi giao dịch, người mua cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và nắm rõ các quy định về luật đất đai. Tốt nhất là chỉ quyết định mua đối với các mảnh đất đã có sổ đỏ để tránh rắc rối phát sinh trong tương lai.

Nên kiểm tra tính pháp lý của đất đai trước khi giao dịch mua bán để tránh tranh chấp về sau

Với những thông tin vừa chia sẻ, hy vọng bạn đã hiểu rõ hơn về tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất khi chưa có sổ đỏ. Hãy cẩn trọng trong mọi giao dịch để đảm bảo quyền lợi của bản thân. Đừng quên tiếp tục theo dõi Vietnam Land để cập nhật nhiều kiến thức bổ ích về luật bất động sản.

Có thể bạn quan tâm:

• Mẫu hợp đồng góp vốn mua đất được cập nhật mới nhất

• Mẫu hợp đồng thuê đất cá nhân mới nhất quy định hiện nay

• File mẫu hợp đồng cho ở nhờ nhà mới nhất

• Mẫu hợp đồng mua bán đất đơn giản, chính xác nhất