Đất thổ cư là gì? Những lưu ý khi chuyển đổi lên đất thổ cư

VietNamLand

Ngày đăng: 05/02/2023

Chia sẻ:

Trong thị trường bất động sản, “đất thổ cư” được nhắc đến rất thường xuyên, đặc biệt khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu rõ đất thổ cư là gì, có những loại nào và được pháp luật quy định ra sao. Vietnam Land sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm này đồng thời cung cấp thêm thông tin hữu ích liên quan đến quyền sử dụng và các thủ tục pháp lý cần biết trong bài viết dưới đây!

Nội dung chính

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi thông thường của người dân dùng để chỉ đất ở – tức là loại đất được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày.

Theo điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất ở được xác định rõ là một loại đất phi nông nghiệp, có mục đích sử dụng cụ thể để “xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống”. Dù khái niệm “đất thổ cư” không tồn tại trong các văn bản pháp luật chính thức, nhưng thực tế đây chính là đất ở đã được cấp sổ đỏ, có thời hạn sử dụng lâu dài và đầy đủ quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê hoặc thế chấp theo quy định.

Hiện tại, theo quy định tại điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Điều 195,196 Luật Đất đai 2024, đất thổ cư được phân thành hai loại chính:

Đất ở tại đô thị (ODT): Là loại đất nằm trong phạm vi phường, thị trấn hoặc các khu đô thị mới thuộc địa giới xã đã được quy hoạch thành đô thị. Đây là đất được phép xây dựng nhà ở, tuy nhiên phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch, kiến trúc và môi trường đô thị.
Đất ở tại nông thôn (ONT): Là đất ở nằm trong địa giới hành chính xã, phục vụ xây dựng nhà ở và các công trình dân sinh ở khu vực nông thôn. Đất ONT thường được áp dụng quy định linh hoạt hơn so với đất đô thị và có thể kết hợp với vườn, ao trong cùng thửa đất. Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất vẫn cần tuân theo định hướng phát triển nông thôn hiện đại.

đất thổ cư là gì

Đất thổ cư là đất ở, được phép xây nhà và cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật

Thời hạn sử dụng đất thổ cư

Căn cứ tại Điều 171 Luật Đất đai 2024, đất thổ cư là một trong những loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn về thời gian như nhiều loại đất khác (ví dụ như đất nông nghiệp, đất thương mại). Người sử dụng đất ở sẽ không phải xin gia hạn định kỳ và có thể yên tâm sinh sống lâu dài, truyền lại cho con cháu hoặc sử dụng vào mục đích hợp pháp khác.

Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước theo khoản 7 Điều 31 Luật Đất đai 2024: “Phải bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật”. Điều này có nghĩa là nếu Nhà nước có kế hoạch sử dụng đất cho mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội thì người sử dụng đất thổ cư vẫn buộc phải bàn giao đất và sẽ được xem xét bồi thường theo quy định.

đất thổ cư là gì

Đất thổ cư được sử dụng lâu dài, nhưng vẫn phải giao khi Nhà nước thu hồi

Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư)

Nhu cầu chuyển đổi sang đất ở (đất thổ cư) ngày càng phổ biến, nhất là ở khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế và đô thị hoá. Tuy nhiên, để được chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện pháp lý và thủ tục sau:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2024, các điều kiện cốt lõi bạn phải đáp ứng nếu muốn chuyển đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư gồm:

Phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là quyền đương nhiên của người sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 21, việc này bắt buộc phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy theo phân cấp tại địa phương) phê duyệt thông qua quyết định hành chính trước khi thực hiện xây dựng hoặc sử dụng đất theo mục đích mới.
Đất phải nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất ở: Một điều kiện tiên quyết khi chuyển sang đất ở là thửa đất đó phải nằm trong khu vực được quy hoạch sử dụng đất ở, đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ tại khoản 5 Điều 116, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được phép nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung/quy hoạch phân khu (đối với đô thị). Nếu không nằm trong quy hoạch, hồ sơ sẽ bị từ chối, bất kể người sử dụng có nhu cầu và có đủ tài chính.
Không thuộc diện thu hồi đất và người sử dụng không vi phạm pháp luật đất đai: Đất xin chuyển mục đích không được nằm trong khu vực đang có kế hoạch thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 78, 79 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, người sử dụng đất không được có vi phạm pháp luật đất đai đang bị xử lý, hoặc nếu từng vi phạm thì phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo quyết định/bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Phải chứng minh có năng lực tài chính (nếu chuyển đổi để làm dự án): Đối với những người hoặc tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (xây dựng nhà ở thương mại, khu dân cư, cơ sở sản xuất…) thì theo khoản 2 Điều 122, chủ đất phải chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ hoặc áp dụng các hình thức bảo đảm tài chính khác. Mục đích là để đảm bảo việc sử dụng đất đúng tiến độ, tránh tình trạng “ôm đất” nhưng không triển khai, gây lãng phí tài nguyên.
Phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai: Khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác theo bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ. Đây là điều kiện mang tính bắt buộc theo nguyên tắc tài chính đất đai tại Điều 56.
Phải tách thửa nếu chỉ chuyển một phần diện tích thửa đất: Theo điểm b khoản 2 Điều 220, khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, người sử dụng đất buộc phải tách thửa mới với diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn quy định của tỉnh/thành phố. Tuy nhiên, nếu thửa đất đó đã có đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải tách (trừ khi người sử dụng đất yêu cầu).
Bàn giao đất khi Nhà nước thu hồi: Mặc dù đất ở được sử dụng lâu dài (không có thời hạn), theo khoản 7 Điều 31, người sử dụng vẫn phải bàn giao lại đất khi Nhà nước ra quyết định thu hồi vì lý do công cộng, quốc phòng, an ninh… Việc bàn giao đúng quy định sẽ được xem xét bồi thường theo pháp luật; ngược lại nếu chây ỳ có thể bị cưỡng chế.
Nếu trong trường hợp đất là đất trồng lúa hoặc đất rừng: Theo khoản 1 Điều 122, người sử dụng còn cần Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh để đảm bảo quản lý chặt chẽ tài nguyên rừng và đất lúa. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng tự ý phá rừng hoặc san lấp ruộng để xây nhà trái phép.

đất thổ cư là gì

Để chuyển sang đất ở cần cần đáp đủ điều kiện pháp lý và được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Các bước cơ bản để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư) theo quy định mới nhất mà bạn có thể tham khảo:

Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ: Người sử dụng đất cần có: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP), bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác (nếu có ủy quyền).
Bước 2: Nộp hồ sơ: Bạn có thể nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (nếu địa phương đã tổ chức mô hình này) hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với các nơi chưa có Bộ phận một cửa.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ: Cơ quan tài nguyên và môi trường kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (quy hoạch, diện tích, nghĩa vụ tài chính…). Nếu hồ sơ chưa đủ, người dân sẽ được hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện.
Bước 4: Chờ quyết định chuyển mục đích: UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định sau khi cơ quan chuyên môn hoàn tất thẩm định. Trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, sẽ thực hiện định giá để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Nộp nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) theo thông báo. Nếu thuộc diện được miễn/giảm tiền sử dụng đất, sẽ được xử lý theo chính sách hiện hành.
Bước 6: Hoàn tất thủ tục và cập nhật hồ sơ: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận, cấp lại sổ đỏ với nội dung mới (nếu cần) và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai.

Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa (chưa bao gồm thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính).

đất thổ cư là gì

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thường được giải quyết trong 15–25 ngày tùy khu vực

Đất thổ cư có được sản xuất kinh doanh không?

Căn cứ khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thổ cư (đất ở) hoàn toàn được phép sử dụng để sản xuất, kinh doanh mà không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, theo điểm e khoản 1 Điều 133, nếu người dân có nhu cầu cập nhật thông tin mục đích sử dụng mới trên giấy chứng nhận/sổ đỏ thì có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

đất thổ cư là gì

Bạn hoàn toàn được kinh doanh trên đất thổ cư, đăng ký biến động nếu muốn cập nhật sổ đỏ

Như vậy, tuy không có khái niệm “đất thổ cư” trong các văn bản pháp luật, nhưng người dân có thể hiểu đây chính là đất ở. Việc nắm rõ đặc điểm, quyền sử dụng và quy định pháp lý liên quan đến đất thổ cư sẽ giúp bạn chủ động hơn trong các giao dịch bất động sản và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất. Hãy tiếp tục theo dõi Vietnam Land để cập nhật nhanh chóng các thông tin mới nhất về pháp lý bất động sản!

Có thể bạn quan tâm: