Đất quy hoạch là gì? Cách kiểm tra đất quy hoạch và các lưu ý
![đất quy hoạch](https://vietnamland.vn/wp-content/uploads/2024/05/dat-quy-hoach.jpg)
Đất quy hoạch luôn là chủ đề “nóng hổi” trên thị trường bất động sản, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, đất quy hoạch cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được đầu tư một cách sáng suốt. Vậy đất quy hoạch là gì? Bài viết này Vietnam Land sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết về đất quy hoạch, hãy cùng tìm hiểu nhé!
Đất quy hoạch là gì?
Mảnh đất này được bao gồm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được phân chia thành các kỳ và được chỉ định mục đích sử dụng cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
1. Theo góc độ pháp lý
Theo Điều 3, Khoản 2 của Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò phân bổ và xác định không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu, dựa trên tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương trong một thời gian nhất định.
Do đó, đất thuộc quy hoạch được định nghĩa là diện tích đất được dành cho các mục đích như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, theo yêu cầu của các ngành, lĩnh vực và địa phương. Hậu quả pháp lý của việc đất thuộc quy hoạch là cần tuân thủ các quy định về sử dụng đất và có thể phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc Nhà nước có thể thu hồi một phần diện tích đất nếu cần thiết, tuy nhiên, diện tích thu hồi thường rất ít so với tổng diện tích đất của địa phương.
2. Theo cách hiểu thực tế
Đất quy hoạch là diện tích đất được xác định trong các kế hoạch và dự án để triển khai các công trình, dự án, đường giao thông, hoặc các công trình công cộng khác. Nó cũng có thể bị thu hồi về mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật. Hậu quả pháp lý của việc đất thuộc trường hợp này chủ yếu là sự thu hồi theo quy định của pháp luật.
Các lưu ý cần biết khi mua phải đất thuộc quy hoạch
1. Có thể không thu hồi
Đất chỉ được thu hồi khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện quy định việc thu hồi đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi. Trong trường hợp không thực hiện kế hoạch quy hoạch, có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất. Tóm lại, dù đất thuộc quy hoạch sử dụng đất, nhưng không phải lúc nào cũng bị thu hồi bởi Nhà nước, tuy nhiên, khả năng thu hồi vẫn rất lớn.
2. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch
Mặc dù đất thuộc quy hoạch, người sử dụng đất vẫn giữ được một số quyền quan trọng sau:
- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Theo Khoản 33 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau khi đã qua 03 năm từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (tức là quy hoạch treo), người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho.
- Được bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thu hồi đất từ Nhà nước.
3. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch
Người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ vào quy định của pháp luật để yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tuỳ thuộc vào từng tình huống cụ thể:
– Trong trường hợp hợp đồng đã có thỏa thuận về việc hoàn trả tiền đặt cọc, người đặt cọc có thể áp dụng các điều khoản đã thỏa thuận để yêu cầu hoàn lại số tiền đó.
– Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên chuyển nhượng vi phạm cam kết hoặc lừa dối, người đặt cọc có quyền căn cứ vào quy định của pháp luật để đòi lại số tiền đặt cọc đã nộp.
Cách kiểm tra đất đang trong vùng quy hoạch
1. Dựa vào thông tin trên sổ đỏ
Khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần ghi chú của sổ đỏ. Thông tin này cung cấp chi tiết về kế hoạch sử dụng đất và xác định khu vực đất thuộc diện quy hoạch nào.
Trước khi quyết định mua đất, khách hàng nên xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo rằng quy hoạch phù hợp với nhu cầu và dự định sử dụng của họ, từ đó tránh được các rắc rối có thể phát sinh sau này.
2. Nhờ công ty nhà đất uy tín
Các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại địa phương là những chuyên gia về đất đai. Do đó, họ có kiến thức sâu về quy hoạch đất ở khu vực đó. Việc tìm kiếm ý kiến từ các công ty này sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn về tình hình quy hoạch đất một cách nhanh chóng và thuận tiện.
3. Tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, có thông tin chi tiết về kế hoạch quy hoạch sử dụng đất. Do đó, người dân muốn mua đất và muốn kiểm tra xem lô đất họ quan tâm có nằm trong diện quy hoạch không có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để được tư vấn cụ thể.
Để đảm bảo thông tin chính xác, người mua đất có thể yêu cầu cơ quan này cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch cho phần đất đó. Tuy nhiên, quá trình xử lý yêu cầu này có thể mất thời gian từ 10 đến 15 ngày tùy thuộc vào từng địa phương.
Có nên mua đất nằm trong vùng quy hoạch không?
Quyết định có nên mua đất nằm trong diện quy hoạch hay không phụ thuộc vào điều kiện và mục đích sử dụng của mỗi người. Trong trường hợp mua đất để sinh sống lâu dài, người mua không nên chọn các lô đất nằm trong quy hoạch làm trường học, đường giao thông, hoặc các loại quy hoạch không cho phép xây dựng nhà ở khác để tránh bị thu hồi khi đang sử dụng. Tuy nhiên, nếu giá bán của các khu đất này rẻ, người mua cũng có thể cân nhắc, xem xét điều kiện tài chính của mình trước khi đưa ra quyết định.
Các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch
1. Đất nằm trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không?
Nhìn chung, đa số đất nằm trong diện quy hoạch thường không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, một số trường hợp đặc biệt, loại đất này vẫn có thể được cấp sổ đỏ, theo quy định tại Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể, khi thông tin về quy hoạch đất đã được công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm, người sử dụng vẫn được phép tiếp tục khai thác đất và hưởng một số quyền lợi như sau:
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Có quyền cho thuê, chuyển nhượng, chuyển đổi đất.
– Được thế chấp, cho thừa kế, tặng cho, hoặc góp vốn quyền sử dụng đất.
2. Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Chuyển nhượng đất đồng nghĩa với việc thực hiện các hành động như chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng hoặc thế chấp. Ngay cả khi đất nằm trong diện quy hoạch, vẫn có thể chuyển nhượng nếu chủ sở hữu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không bị tranh chấp.
- Đất không nằm trong diện kê biên để thi hành án.
- Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.
Miễn là chưa có quyết định chính thức từ cơ quan có thẩm quyền về việc thu hồi đất, chủ sở hữu hoàn toàn được phép thực hiện chuyển nhượng, miễn là đáp ứng được các điều kiện trên.
Trong trường hợp đất có sổ đỏ nhưng bị thu hồi do nằm trong diện quy hoạch, chủ sở hữu sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, các yêu cầu hoàn trả tiền hoặc khởi kiện bên bán đều không được thực hiện.
3. Thời hạn thu hồi đất là bao lâu?
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013, phần đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi, cơ quan Nhà nước có trách nhiệm điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh phần đất đó. Tuy nhiên, nếu cơ quan có thẩm quyền không thực hiện điều chỉnh theo quy định, người sử dụng vẫn có quyền tiếp tục thực hiện những quyền lợi cơ bản mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.
4. Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?
Theo Điều 127 của Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp lô đất nằm trong diện quy hoạch, đã có thông tin quy hoạch công khai nhưng Nhà nước chưa thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thường theo quy định, chủ sở hữu vẫn được phép tiếp tục sử dụng theo kế hoạch. Tuy nhiên, Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trên các lô đất nằm trong diện quy hoạch.
Trong trường hợp chủ sở hữu biết rõ lô đất nằm trong kế hoạch quy hoạch nhưng vẫn cố tình tiến hành giao dịch mua bán, các giao dịch đó sẽ bị vô hiệu hóa. Người mua đất có quyền khởi kiện bên bán, yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hóa hợp đồng và đòi lại số tiền đặt cọc đã thanh toán.
5. Mua đất quy hoạch theo giá của thị trường hay giá của nhà nước?
Theo quy định của Điều 6 trong Luật Đất đai năm 2013, đất phải được sử dụng theo đúng mục đích và quy hoạch. Trong trường hợp phần đất nằm trong khu vực bị thu hồi phụ cận và được đưa ra bán, khách hàng có thể tham gia mua lại diện tích đất này thông qua quy trình đấu giá.
6. Cẩn trọng khi mua đất nằm trong vùng quy hoạch
Theo quy định của pháp luật, có nhiều loại đất quy hoạch khác nhau. Vì vậy, trước khi quyết định mua đất, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch của khu đất đó. Bên cạnh đó, dù là đất quy hoạch hay đất bình thường, người mua cũng cần kiểm tra tính pháp lý của đất để tránh gặp phải những tranh chấp không đáng có.
Kết luận
Đất quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc phân bổ và quản lý nguồn đất đai theo các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, và bảo vệ môi trường. Việc nắm rõ thông tin về quy hoạch đất giúp người mua đất hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng đất, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp sau này. Tuy nhiên, cần phải thực hiện kiểm tra cẩn thận tính pháp lý của đất trước khi quyết định mua để đảm bảo tuân thủ các quy định và tránh gặp phải các vấn đề không mong muốn.
Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập Vietnamland.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:
- Hotline: 0912 132 323
- Email: [email protected]
- Địa chỉ: 280A17 Lương Định Của , Phường An Phú , Thành Phố Thủ Đức , Tp Hồ Chí Minh
![VIETNAM LAND](https://vietnamland.vn/wp-content/uploads/2023/10/vietnamland-logo-1.png)
Tôn chỉ hoạt động của chúng tôi là sự Uy Tín – Chân Thành – Tận Tâm – “YOUR HAPPINESS IS OUR MISSION”