Điều kiện, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Đánh giá bài viết

Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp, việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở mở ra giải pháp mới cho nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, quy trình thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở tiềm ẩn nhiều phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về quy định của pháp luật và các bước thực hiện.

Bài viết này Vietnam Land sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết về quy trình chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, giúp bạn giải đáp những thắc mắc và thuận lợi trong việc thực hiện thủ tục một cách hiệu quả.

Điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

Sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đã định.
Đất đai phải được khai thác một cách tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người sử dụng đất lân cận.
Người sử dụng đất cần thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong thời gian sở hữu theo quy định của pháp luật.

Điều 52. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện qua dự án đầu tư hoặc đơn xin giao, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

a) Chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối;
b) Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối hoặc nuôi trồng thủy sản theo hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển từ đất rừng đặc dụng, phòng hộ hoặc sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển từ đất phi nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao hoặc cho thuê có thu tiền;

e) Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
g) Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng công cộng có kinh doanh hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc từ đất thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm có phải xin cấp phép?

Những trường hợp sau đây yêu cầu sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013:

Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, hoặc rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê.
Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Vì vậy, khi chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở, người dân cần xin phép cơ quan có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ tuân theo loại đất mới sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi, bao gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 đính kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Cách thức nộp hồ sơ

Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa, người dân có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện hoặc trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3:Tiếp nhận hồ sơ

Khi hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện trong vòng 03 ngày làm việc.

Bước 4: Xử lý và giải quyết yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; tiến hành xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Phòng Tài nguyên và Môi trường quản lý việc cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 5: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình hoặc cá nhân và hướng dẫn họ thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi quyết định chuyển mục đích sử dụng đất được phê duyệt.

Thời gian thực hiện:
Tối đa 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Tối đa 25 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng kinh tế – xã hội khó khăn.

Lệ phí khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, người sử dụng đất cần kê khai và thanh toán các khoản chi phí gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, và các chi phí hợp pháp khác theo quy định.

Theo điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (nông nghiệp) sang đất ở (phi nông nghiệp) cần được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1. Phí sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở được tính toán như sau:

Trường hợp chuyển mục đích

Số tiền phải nộp

Ghi chú

– Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thành đất ở;

– Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền;

– Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng;

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) / diện tích được chuyển mục đích

– Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;

– Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:

+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;

+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích

– Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;

– Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:

+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;

+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập.

2. Phí thẩm định hồ sơ

Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức phí thẩm định hồ sơ đất. Mức phí này khác nhau tùy từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, mức phí thẩm định hồ sơ được quy định theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND, tính là 1000 đồng/m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/hồ sơ.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Lệ phí này được thu khi thực hiện các thủ tục như cấp lại, cấp mới, cấp đổi, hoặc xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

4. Lệ phí trước bạ

Các khoản thu này được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và áp dụng trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.

Đây là các khoản chi phí hoặc lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành.

Xử phạt hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm trái phép

Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cá nhân sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm a và d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 sẽ bị xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng cho diện tích chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta.
Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng cho diện tích chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng cho diện tích chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.
Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng cho diện tích chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Lưu ý: Mức phạt đối với tổ chức vi phạm sẽ gấp 2 lần mức phạt đối với cá nhân.

Ngoài ra, đối tượng vi phạm phải khôi phục tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Kết luận

Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển đổi cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo hiệu quả sử dụng đất đai và bảo vệ môi trường. Do đó, cần có sự quy hoạch và quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng, đồng thời nâng cao nhận thức của người dân về việc sử dụng đất đai hợp lý.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập Vietnamland.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Hotline: 0912 132 323
Email: [email protected]
Địa chỉ: 280A17 Lương Định Của , Phường An Phú , Thành Phố Thủ Đức , Tp Hồ Chí Minh