Chung cư có thời hạn bao lâu? Hết hạn dùng chung cư sẽ ra sao?

Đa phần các chung cư trên toàn cầu, đặc biệt tại Việt Nam, đều phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng và quyền sở hữu nhằm đảm bảo sự cân bằng trong quản lý quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời đảm bảo an toàn cho cuộc sống cộng đồng. Thời hạn sử dụng là vấn đề quan trọng mà các gia chủ hoặc chủ đầu tư cần xem xét khi quyết định mua bán chung cư. Vậy chung cư có thời hạn bao lâu? Hãy cùng Việt Nam Land tìm hiểu qua bài viết dưới đây. 

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?

Chung cư có thời hạn bao nhiêu năm? Đây là một trong số các câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được chia thành hai loại chính: nhà căn hộ chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tùy thuộc vào phân loại công trình và chất lượng xây dựng của từng dự án đầu tư. Thông tin này thường được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tương tự như bất kỳ tài sản nào khác, sau một khoảng thời gian sử dụng, do ảnh hưởng của các yếu tố khách quan từ thiên nhiên và yếu tố chủ quan từ phía người sử dụng, các căn hộ chung cư có thể trải qua quá trình xuống cấp và hư hỏng. Nếu tiếp tục sử dụng, chúng có thể gây nguy hiểm cho tính mạng của cư dân. Do đó, sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư thường được kiểm định dựa trên cấp công trình xây dựng.

Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được chia thành hai loại chính: nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn

Theo Điều 99, Khoản 1 của Luật Nhà ở 2014, thì thời hạn sử dụng của căn hộ trong chung cư sẽ được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết quả kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi chung cư này xây dựng.

Quy định cụ thể về cách tính thời hạn sử dụng theo cấp công trình xây dựng được ghi trong phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng, phục vụ quản lý chất lượng công trình. Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định như sau:

• Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
• Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
• Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
• Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

2. Hết thời hạn sử dụng chung cư thì sẽ xử lý như thế nào?

Trong trường hợp sau một khoảng thời gian sử dụng, khi nhà chung cư hết hạn sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc bị hư hỏng quá nhiều, xuống cấp trầm trọng và có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014. Chung cư hiện nay thường có thời hạn sử dụng là 50 năm, tương đương với thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư. 

Tuy nhiên, việc hết niên hạn sử dụng không có nghĩa là chung cư sẽ đối diện với nguy cơ thu hồi chung cư, khiến người sử dụng lo lắng. Quy định của pháp luật rõ ràng rằng nếu chung cư sau một thời gian sử dụng vẫn đảm bảo mức độ an toàn, thì có thể tiếp tục sử dụng tương ứng với thời hạn kiểm định. Trong trường hợp hư hỏng, có thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại sao cho phù hợp với quy hoạch dự án.

Tuy nhiên, nếu chung cư không đảm bảo an toàn, không phù hợp với quy hoạch và buộc phải phá dỡ, người sở hữu chung cư sẽ được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Toà chung cư khi đã hết hạn sử dụng

3. Sở hữu chung cư có thời hạn có ảnh hưởng đến giá cả không?

Theo nghiên cứu của các chuyên gia trong quá trình giám sát thực tế thị trường, đã chứng minh rằng quy định về việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động đáng kể tới giá nhà ở chung trên thị trường. Điều này bao gồm cả chung cư mới xây dựng và chung cư đã có người ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực, mặc dù không phải là một quy định được ban hành với mục tiêu ổn định thị trường bất động sản quốc nội.

Chung cư thường có thời hạn sử dụng phổ biến từ 50 đến 70 năm, điều này thuận lợi cho những người có tài chính hạn chế, mong muốn tìm được nơi ở lâu dài. Việc này tăng cường niềm tin của người dân vào chính sách xây dựng và các dự án của nhà nước. Thực tế cho thấy, không chỉ riêng nhà chung cư mà cả những nhà mặt đất riêng lẻ, sau một thời gian sử dụng, đều xuống cấp và cần phải tiến hành tu sửa, cải tạo, thậm chí đập đi xây lại để đảm bảo chất lượng cuộc sống, bởi không thể tránh khỏi sự tổn thất và mất mát theo thời gian.

Trong trường hợp cải tạo nhà mặt đất, chi phí đó đôi khi phải do người dân tự bỏ ra. Ngược lại, với chung cư, đây là một nhiệm vụ chung của cộng đồng sống trong tòa nhà đó. Mọi người cùng chia sẻ nghĩa vụ và giảm bớt gánh nặng đối với từng hộ dân, tạo ra một sự đoàn kết trong cộng đồng. Thậm chí, với các tòa nhà chung cư lớn, với hàng trăm hoặc thậm chí hàng nghìn căn hộ, sự đoàn kết này trở nên đặc biệt quan trọng.

Thời hạn sỡ hữu nhà chung cư

4. Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Theo quy định, căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, và thời gian này được tính từ thời điểm chủ đầu tư chuyển giao căn hộ. Đối với các doanh nghiệp được chủ đầu tư ủy quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng, thì quyền sử dụng đất chỉ kéo dài trong khoảng 50 năm. Sau thời gian này, khu đất đó sẽ phải được sử dụng cho một dự án mới hoặc xây dựng các công trình công cộng. Điều này được phân chia thành hai dạng sử dụng khác nhau.

• Chung cư sổ hồng 50 năm: Là chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hoặc 30 năm. Sau khi hết hạn sử dụng, chủ của chung cư có thể yêu cầu gia hạn để tiếp tục sống và sinh hoạt.
• Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (dạng condotel và officetel): Loại này cũng được sở hữu trong vòng 50 năm, nhưng khi hợp đồng thuê kết thúc, không có sự đền bù nào được cung cấp. 

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn là chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức sở hữu đất lâu dài. Sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng, khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu lâu dài. Theo quy định của Luật đất đai, sau 50 năm, nếu chung cư xuống cấp đến mức không thể sử dụng, chủ của chung cư sẽ được hưởng đền bù. Đền bù này có thể bao gồm một suất tái định cư hoặc được cung cấp một căn chung cư mới, nhằm đảm bảo quyền lợi và an sinh cho người sở hữu. 

So sánh chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn

Quyền lợi của người có quyền sở hữu nhà chung cư:

• Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có quy định về việc chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì sẽ được bố trí tái định cư.
• Các chủ sở hữu có nhà chung cư trong trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại sẽ được bố trí tái định cư thông qua các hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, hoặc mua bán nhà ở. Việc này được thực hiện qua các thoả thuận giữa người được bố trí tái định cư và đơn vị được giao bố trí tái định cư (nếu do Nhà nước đầu tư), hoặc thông qua thỏa thuận với chủ đầu tư dự án (nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng).
• Trong trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở 2014, họ có thể được bố trí nhà ở và đất ở tái định cư. Cụ thể, việc bố trí tái định cư sẽ tùy thuộc vào các điều kiện quy định tại địa phương. Trường hợp nếu  chủ sở hữu muốn tái định cư tại chỗ, họ sẽ được sắp xếp nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
• Trong trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải đảm bảo các biện pháp hỗ trợ tái định cư cho cư dân bị ảnh hưởng. Điều này có thể bao gồm việc cung cấp chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người dân có thể tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo hoặc xây dựng lại.
• Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận đầu tư vào việc cải tạo hoặc xây dựng lại, việc bố trí chỗ ở tạm thời và thanh toán giá trị chênh lệch được tiến hành thông qua thỏa thuận giữa các bên.
• Khi Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, việc thanh toán giá trị chênh lệch sẽ tuân theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.

5. Những quyền lợi được hưởng trong thời hạn sử dụng của chung cư:

Trong thời gian còn sở hữu căn hộ, cư dân chung cư có thể có một số quyền lợi đáng kể. Tuy nhiên, sau khi hết hạn sử dụng, các quyền lợi này có thể thay đổi hoặc cần được gia hạn theo quy định.

5.1 Nhà chung cư

Người mua có quyền nhận được căn hộ chung cư trong tình trạng được xác nhận thông qua giấy chứng nhận và các tài liệu liên quan. Người mua cũng được quyền yêu cầu bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, thực hiện chuyển giao quyền sở hữu căn hộ. Họ cũng có quyền yêu cầu bên bán cam kết bảo hành cho căn hộ, đồng thời đòi hỏi bồi thường thiệt hại nếu việc chuyển giao căn hộ không đúng thời hạn hoặc chất lượng không đúng như cam kết trong hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, người mua được phép đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên bán vi phạm điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Điều này mang đến cho người mua quyền lợi và khả năng bảo vệ quyền và lợi ích của họ trong quá trình giao dịch bất động sản.

5.2 Thời hạn sử dụng Giấy chứng nhận 

Bên mua được nhận được căn hộ chung cư cùng với Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài liệu liên quan khác. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng mà bên mua được đảm bảo, giúp họ kiểm soát và xác nhận quyền lợi sở hữu của mình đối với căn hộ.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư

6. Kết luận

Hy vọng với những thông tin được cung cấp trong bài viết trên của Việt Nam Land đã giúp bạn trả lời được câu hỏi chung cư có thời hạn bao lâu. Và dựa vào những thông tin đó có thể lựa chọn cho mình một căn chung cư phù hợp với thời hạn và mục đích sử dụng của bản thân.