Bảng giá đền bù đất thổ cư 2026 và cách tính mới nhất

Bảng giá đền bù đất thổ cư là thông tin được nhiều người quan tâm khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án giao thông, chỉnh trang đô thị hoặc các công trình phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong bài viết dưới đây, VIETNAM LAND sẽ giải thích cách tính, điều kiện được bồi thường và những khoản người có đất thu hồi cần kiểm tra.

Tóm tắt nhanh: Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gồm diện tích đất thu hồi, thời hạn sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cùng mục đích và hình thức sử dụng đất. Vì bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được xác định theo từng địa phương, khu vực và vị trí nên không thể có một “bảng giá đền bù đất thổ cư toàn quốc”.

Đất thổ cư là đất gì?

“Đất thổ cư” là cách gọi quen thuộc trong đời sống. Trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, thuật ngữ chính xác là đất ở.

Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được chia thành:

Việc phân biệt đúng loại đất rất quan trọng khi tính bồi thường. Một thửa đất có thể nằm trong khu dân cư nhưng không phải toàn bộ diện tích đều là đất ở. Ví dụ, trên cùng một Giấy chứng nhận có thể ghi 100 m² ONT và 200 m² CLN. Khi Nhà nước thu hồi, từng phần diện tích sẽ được xác định theo đúng mục đích sử dụng tương ứng.

Người đọc muốn hiểu rõ hơn các mã đất có thể tham khảo bài các loại đất theo Luật Đất đai.

Có bảng giá đền bù đất thổ cư chung trên toàn quốc không?

Không. Không có một bảng giá đền bù đất thổ cư duy nhất áp dụng cho toàn bộ Việt Nam.

Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và áp dụng từ ngày 01/01/2026; bảng giá có thể được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.

Điều này có nghĩa cùng là 100 m² đất ở nhưng mức bồi thường tại:

• Một tuyến đường trung tâm TP.HCM.
• Một tuyến đường ngoại thành Hà Nội.
• Một khu dân cư tại Đà Nẵng.
• Một xã vùng ven.

có thể rất khác nhau.

Ngay trong cùng một tuyến đường, vị trí mặt tiền và vị trí trong hẻm cũng có thể được quy định mức giá khác nhau.

Vì vậy, câu hỏi “1 m² đất thổ cư đền bù bao nhiêu tiền?” chỉ có thể trả lời chính xác khi xác định được ít nhất:

1. Tỉnh hoặc thành phố có đất.
2. Xã, phường.
3. Tuyến đường hoặc khu vực.
4. Vị trí của thửa đất.
5. Loại đất là ONT hay ODT.
6. Diện tích đất ở được công nhận.
7. Hệ số điều chỉnh giá đất đang áp dụng.
8. Thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Từ ngày 01/01/2026, người dân cần tính toán mức tiền bồi thường dựa trên bảng giá đất hằng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Cách tính tiền đền bù đất thổ cư năm 2026

Một trong những thay đổi đáng chú ý từ năm 2026 là cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường.

Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Theo Điều 5, căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

• Diện tích đất thu hồi.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Mục đích và hình thức sử dụng đất.

Đối với trường hợp bồi thường bằng tiền và áp dụng cơ chế giá theo Nghị quyết 254, có thể hiểu công thức cơ bản như sau:

Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường × Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là cách tính đơn giản để người dân tự ước tính. Số tiền chính thức vẫn phải căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Diện tích đất được bồi thường được xác định thế nào?

Diện tích tính bồi thường không phải lúc nào cũng bằng toàn bộ diện tích người dân đang sử dụng trên thực tế.

Cơ quan thực hiện bồi thường sẽ căn cứ vào:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hồ sơ địa chính.
• Nguồn gốc sử dụng.
• Ranh giới thửa đất.
• Diện tích thực tế bị thu hồi.
• Điều kiện được bồi thường theo pháp luật.

Ví dụ, một thửa rộng 300 m² nhưng chỉ có 120 m² được công nhận là đất ở và 180 m² là đất trồng cây lâu năm thì không thể dùng đơn giá đất ở để tính cho toàn bộ 300 m².

Giá đất trong bảng giá đất là gì?

Đây là mức giá được địa phương quy định cho từng loại đất, khu vực và vị trí.

Bảng giá có thể chia theo:

• Tên đường.
• Đoạn đường.
• Vị trí mặt tiền.
• Vị trí trong hẻm.
• Khu vực đô thị hoặc nông thôn.
• Loại đất.

Nghị quyết 254/2025/QH15 còn cho phép những khu vực đã có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất xây dựng bảng giá tới từng thửa đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất thường được gọi là hệ số K.

Hệ số này được sử dụng cùng bảng giá đất để xác định mức giá áp dụng trong các trường hợp luật quy định. Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh có thể bao gồm yếu tố biến động thị trường, quy hoạch và những yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Do đó, không nên lấy hệ số của một tỉnh để áp dụng cho tỉnh khác hoặc lấy hệ số của một năm để tính cho năm khác.

Ví dụ cách tính tiền đền bù đất thổ cư

Giả sử một hộ gia đình có 80 m² đất ở bị Nhà nước thu hồi toàn bộ.

Các dữ liệu giả định:

• Diện tích đủ điều kiện bồi thường: 80 m².
• Giá đất trong bảng giá tại vị trí đó: 20 triệu đồng/m².
• Hệ số điều chỉnh K: 1,2.

Giá đất sau điều chỉnh:

20 triệu đồng/m² × 1,2 = 24 triệu đồng/m².

Tiền bồi thường về quyền sử dụng đất:

80 m² × 24 triệu đồng/m² = 1,92 tỷ đồng.

Như vậy, trong ví dụ này, tiền bồi thường về đất là 1,92 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đây chỉ là ví dụ minh họa công thức. Nếu trên đất còn có một căn nhà hợp pháp phải tháo dỡ thì tiền bồi thường căn nhà được xác định riêng, không nằm trong 1,92 tỷ đồng nói trên.

Ngoài ra, người bị thu hồi đất có thể còn được xem xét hỗ trợ tái định cư, di chuyển hoặc các khoản hỗ trợ khác nếu đáp ứng điều kiện.

Luật Đất đai 2024 quy định nhiều phương án bồi thường giúp duy trì và nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất

Tra bảng giá đền bù đất thổ cư năm 2026 ở đâu?

Muốn ước tính tương đối chính xác số tiền bồi thường, người dân nên thực hiện theo từng bước.

Bước 1: Xác định loại đất trên Giấy chứng nhận

Trước hết, cần xác định phần diện tích bị thu hồi là:

• ONT – đất ở tại nông thôn.
• ODT – đất ở tại đô thị.
• Hay loại đất khác.

Đặc biệt, nếu một thửa đất có cả ONT/ODT và CLN thì cần tách riêng diện tích của từng loại.

Trên Giấy chứng nhận hiện nay, thông tin về loại đất được thể hiện cùng diện tích, thời hạn và các thông tin của thửa đất.

Bạn có thể tham khảo thêm bài mẫu sổ đỏ mới để biết vị trí cần kiểm tra.

Bước 2: Xác định đúng vị trí của thửa đất

Bảng giá đất thường chia một tuyến đường thành nhiều vị trí.

Chẳng hạn:

• Vị trí mặt tiền.
• Vị trí hẻm.
• Hẻm rộng hay nhỏ.
• Khoảng cách tới đường chính.
• Khu vực đô thị hay nông thôn.

Do đó, chỉ biết tên đường chưa đủ để xác định mức giá.

Bước 3: Tra bảng giá đất địa phương

Người dân nên tìm văn bản bảng giá đất đang có hiệu lực do địa phương ban hành.

Từ năm 2026, bảng giá đất được sử dụng trực tiếp trong nhiều cơ chế tài chính đất đai, trong đó có bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Bước 4: Tra hệ số điều chỉnh giá đất

Sau khi biết giá đất trong bảng, cần xác định hệ số điều chỉnh đang áp dụng đối với loại đất, khu vực và trường hợp bồi thường.

Không nên mặc định hệ số K luôn lớn hơn 1. Mức hệ số cụ thể phụ thuộc chính sách từng địa phương.

Bước 5: Đối chiếu phương án bồi thường

Số tiền cuối cùng phải dựa trên phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt.

Nếu con số trong phương án khác với phép tính của người dân, cần kiểm tra từng dữ liệu đầu vào như diện tích, loại đất, vị trí và hệ số áp dụng.

Khi nào đất thổ cư được Nhà nước bồi thường?

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 95.

Các đối tượng như hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có thể được bồi thường nếu đáp ứng điều kiện luật định về quyền sử dụng đất.

Trong thực tế, người dân nên kiểm tra:

• Có Giấy chứng nhận hay giấy tờ hợp lệ không.
• Nguồn gốc sử dụng đất.
• Diện tích đất đã được công nhận.
• Đất có tranh chấp hay không.
• Đất có thuộc trường hợp không được bồi thường hay không.

Đất chưa có sổ có được bồi thường không?

Không thể kết luận đơn giản rằng “không có sổ thì không được bồi thường”.

Trong một số trường hợp, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp được pháp luật công nhận vẫn có thể được xem xét theo quy định.

Vì vậy, cần kiểm tra nguồn gốc và hồ sơ của chính thửa đất.

Đất thổ cư bị thu hồi được bồi thường bằng tiền hay đất?

Luật Đất đai 2024 mở rộng các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở.

Theo Điều 98, người sử dụng đất ở đủ điều kiện được bồi thường có thể được xem xét bồi thường bằng:

• Đất ở.
• Nhà ở.
• Tiền.
• Đất có mục đích sử dụng khác nếu đáp ứng điều kiện.

Khi nào có thể được bố trí đất ở hoặc nhà tái định cư?

Một trường hợp điển hình là khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần diện tích còn lại không đủ điều kiện sử dụng theo quy định và người bị thu hồi cần bố trí chỗ ở mới theo phương án tái định cư.

Điều kiện cụ thể còn phụ thuộc:

• Người bị thu hồi còn đất hoặc nhà ở khác hay không.
• Quỹ đất tái định cư của địa phương.
• Phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, không nên hiểu rằng cứ bị thu hồi đất ở thì đương nhiên được cấp một lô tái định cư.

Khi nào bồi thường bằng tiền?

Bồi thường bằng tiền được áp dụng theo trường hợp và phương án được duyệt.

Với cơ chế năm 2026, giá đất phục vụ tính tiền bồi thường trong trường hợp thuộc Nghị quyết 254/2025/QH15 được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Việc nắm rõ và chủ động đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sẽ giúp quá trình bồi thường đất diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và hạn chế tranh chấp, khiếu nại

Nhà ở trên đất bị thu hồi được bồi thường như thế nào?

Một lỗi thường gặp khi người dân tự tính đền bù là lấy đơn giá đất rồi cho rằng đó là tổng số tiền được nhận.

Thực tế, bồi thường về đất và bồi thường tài sản trên đất là hai khoản khác nhau.

Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định đối với nhà ở và công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà hoặc công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường về nhà và công trình phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Ví dụ, trên một thửa đất có:

• 80 m² đất ở.
• Một căn nhà 2 tầng.
• Tường rào.
• Sân lát.
• Một số công trình phụ.

Khi đủ điều kiện bồi thường, phần quyền sử dụng đất và phần tài sản hợp pháp trên đất sẽ được xác định theo những cơ chế tương ứng, thay vì dùng chung một đơn giá.

Ngoài tiền đất còn có những khoản bồi thường, hỗ trợ nào?

Tổng số tiền một hộ dân nhận được khi Nhà nước thu hồi đất có thể bao gồm nhiều thành phần.

Tùy trường hợp, ngoài tiền bồi thường quyền sử dụng đất có thể còn:

• Bồi thường nhà ở.
• Bồi thường công trình phụ.
• Chi phí di chuyển tài sản.
• Hỗ trợ tạm cư.
• Hỗ trợ tái định cư.
• Các khoản hỗ trợ khác theo chính sách địa phương.

Điều 104 Luật Đất đai 2024 cũng quy định khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu phải di chuyển tài sản thì có thể được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt theo quy định.

Vì vậy, cần phân biệt rõ:

Bồi thường về đất ≠ tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ mà người dân có thể nhận.

Bảng giá đất có phải chính là giá thị trường không?

Không nên đồng nhất bảng giá đất với giá giao dịch trên thị trường.

Bảng giá đất là công cụ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền địa phương ban hành để sử dụng cho các trường hợp luật định.

Trong khi đó, giá thị trường là mức giá hình thành qua giao dịch thực tế giữa người mua và người bán.

Ví dụ, một lô đất được môi giới rao bán 80 triệu đồng/m² không đồng nghĩa Nhà nước sẽ sử dụng chính mức 80 triệu đồng/m² để bồi thường.

Từ năm 2026, việc kết hợp bảng giá đất với hệ số điều chỉnh nhằm bổ sung yếu tố phản ánh biến động thị trường, quy hoạch và những yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Do đó, người dân nên tra văn bản chính thức thay vì lấy giá rao bán trên các website bất động sản để tự tính mức bồi thường.

Vì sao hai thửa đất gần nhau có giá đền bù khác nhau?

Hai thửa nằm cạnh nhau vẫn có thể nhận mức bồi thường khác nhau.

Nguyên nhân có thể xuất phát từ:

• Khác mục đích sử dụng đất.
• Khác vị trí trong bảng giá.
• Khác tuyến hoặc đoạn đường.
• Khác diện tích đất ở được công nhận.
• Khác nguồn gốc sử dụng.
• Khác thời hạn sử dụng đất.
• Khác hồ sơ pháp lý.
• Khác thời điểm phê duyệt phương án.

Ví dụ, thửa A có toàn bộ 100 m² là ODT, nhưng thửa B cũng rộng 100 m² và chỉ có 50 m² ODT, còn 50 m² là CLN.

Khi thu hồi, không thể lấy đơn giá đất ở để tính cho toàn bộ thửa B.

Nếu cần phân biệt hai nhóm này, bạn có thể xem bài CLN là đất gì?.

Một thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp được đền bù thế nào?

Một Giấy chứng nhận có thể ghi nhiều loại đất.

Ví dụ:

• Tổng diện tích: 300 m².
• ONT: 100 m².
• CLN: 200 m².

Nếu toàn bộ thửa đất bị thu hồi thì phần 100 m² ONT được xác định theo cơ chế bồi thường đối với đất ở, còn 200 m² CLN phải được xác định theo loại đất trồng cây lâu năm.

Không được lấy đơn giá đất ở nhân với toàn bộ 300 m².

Đây là lý do trước khi tính tiền bồi thường, người dân cần đọc kỹ mục loại đất và diện tích từng mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận.

Xem thêm bảng phân loại tại bài các loại đất.

Các quy định mới của Luật Đất đai 2024 giúp ổn định đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất

Người dân cần kiểm tra gì trong phương án đền bù?

Khi nhận dự thảo hoặc phương án bồi thường, không nên chỉ nhìn vào dòng tổng số tiền cuối cùng.

Người có đất thu hồi nên kiểm tra lần lượt:

1. Diện tích đất thực tế bị thu hồi.
2. Diện tích đủ điều kiện được bồi thường.
3. Diện tích được xác định là ONT hoặc ODT.
4. Các phần đất nông nghiệp nếu có.
5. Vị trí đất trong bảng giá.
6. Giá đất được áp dụng.
7. Hệ số điều chỉnh giá đất.
8. Giá đất sau khi áp dụng hệ số.
9. Giá trị nhà và công trình trên đất.
10. Chi phí di chuyển.
11. Điều kiện tái định cư.
12. Các khoản hỗ trợ.
13. Tổng số tiền được nhận.

Nếu phát hiện phương án xác định nhầm mục đích sử dụng hoặc thiếu diện tích đã được công nhận hợp pháp, người dân nên yêu cầu được giải thích và đối chiếu hồ sơ.

Nếu không đồng ý với giá đền bù thì cần làm gì?

Khi chưa đồng ý với phương án bồi thường, trước hết người dân nên yêu cầu làm rõ căn cứ tính, thay vì chỉ so sánh với giá đất đang rao bán trên thị trường.

Có thể kiểm tra theo thứ tự:

• Loại đất đã xác định đúng chưa?
• Diện tích tính bồi thường đúng chưa?
• Vị trí đất trong bảng giá đúng chưa?
• Hệ số điều chỉnh áp dụng đúng chưa?
• Tài sản trên đất đã được kiểm kê đầy đủ chưa?
• Chính sách tái định cư, hỗ trợ đã được áp dụng đúng đối tượng chưa?

Người có đất thu hồi có thể tham gia ý kiến trong quá trình lập phương án và thực hiện quyền khiếu nại theo trình tự pháp luật nếu cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp chưa được xác định đúng.

Câu hỏi thường gặp về bảng giá đền bù đất thổ cư

1 m² đất thổ cư được đền bù bao nhiêu?

Không có một mức giá cố định. Giá phụ thuộc bảng giá đất của địa phương, vị trí thửa đất, loại đất và hệ số điều chỉnh giá đất đang áp dụng. Từ năm 2026, các yếu tố này là căn cứ quan trọng khi tính tiền bồi thường theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Giá đền bù có bằng đúng bảng giá đất không?

Không nhất thiết. Cơ chế hiện hành sử dụng giá đất trong bảng giá kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất trong các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Giá đền bù có bằng giá thị trường không?

Không thể mặc định bằng giá đang rao bán trên thị trường. Mức bồi thường phải được xác định theo căn cứ pháp luật, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tương ứng.

Nhà trên đất bị thu hồi có được đền bù không?

Nếu nhà ở, công trình hợp pháp thuộc trường hợp được bồi thường và phải tháo dỡ do Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường được xác định theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Thu hồi hết đất ở có được bố trí tái định cư không?

Việc bố trí đất ở hoặc nhà tái định cư phụ thuộc điều kiện của người bị thu hồi, diện tích còn lại, tình trạng nhà ở khác và phương án của địa phương. Luật Đất đai 2024 cho phép nhiều hình thức bồi thường đối với đất ở.

Đất chưa có sổ có được bồi thường không?

Cần xem nguồn gốc và điều kiện pháp lý của thửa đất. Một số trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp hoặc thuộc trường hợp luật công nhận vẫn có thể được xem xét. Không nên kết luận chỉ dựa vào việc “có sổ hay chưa”.

Cần lưu ý gì khi xem bảng giá đền bù đất thổ cư?

Khi tìm hiểu bảng giá đền bù đất thổ cư, điều quan trọng nhất là không tìm kiếm một con số chung như “đất ở năm 2026 được đền bù bao nhiêu tiền/m²”.

Không có một mức chung cho toàn quốc.

Theo cơ chế hiện hành từ năm 2026, người dân cần xác định đúng:

• Diện tích bị thu hồi.
• Phần diện tích đủ điều kiện được bồi thường.
• Loại đất ONT hoặc ODT.
• Vị trí trong bảng giá đất.
• Giá đất theo bảng giá địa phương.
• Hệ số điều chỉnh giá đất.
• Nhà và công trình gắn liền với đất.
• Chính sách hỗ trợ, tái định cư.

Nghị quyết 254/2025/QH15 đã thay đổi đáng kể cơ chế xác định tiền bồi thường so với nội dung ban đầu của Luật Đất đai 2024 khi đưa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất trở thành căn cứ tính tiền bồi thường. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Vì vậy, các bài hướng dẫn cũ chỉ đề cập “giá đất cụ thể” không nên được sử dụng nguyên trạng để tự tính bồi thường trong năm 2026.

Khách hàng muốn tìm hiểu thêm về bảng giá đền bù đất thổ cư, cách đọc sổ đỏ, các loại đất và quy định thu hồi – bồi thường mới có thể tiếp tục theo dõi chuyên mục pháp lý tại VIETNAM LAND.

Có thể bạn quan tâm:

• Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính đơn giản, chính xác nhất

• Tái định cư là gì? Quy định về việc bồi thường đất tái định cư

• Hướng dẫn tra cứu vị trí đất nhanh chóng, chính xác nhất

• Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định gì, nghiêm cấm và lưu ý gì?

• Hướng dẫn cách nộp thuế đất online nhanh chóng, thuận tiện

• Đô thị loại 1 là gì? Danh sách các đô thị loại 1 ở Việt Nam đến năm 2025