Thuế mua bán nhà đất gồm những khoản nào? Quy định và cách tính

Thuế mua bán nhà đất là mối quan tâm hàng đầu của người mua và người bán khi chuyển nhượng bất động sản. VIETNAM LAND giúp bạn hiểu rõ các khoản thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng, cách tính thuế thu nhập cá nhân, trường hợp được miễn thuế và quy trình sang tên sổ đỏ đúng quy định, tránh bị truy thu hoặc phạt chậm nộp không đáng có.

Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân là khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh khi chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định hiện hành, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được tính theo mức 2% trên giá chuyển nhượng.

Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Thông thường, người bán hoặc người chuyển nhượng là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận để người mua kê khai và nộp thay, miễn nội dung này được ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế được phân chia theo tỷ lệ sở hữu của từng người.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ, bán một căn nhà với giá 3 tỷ đồng thì số thuế TNCN phải nộp là: 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng

Giá nào được dùng để tính thuế mua bán nhà đất?

Thông thường, giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá kê khai thấp hơn mức làm căn cứ theo quy định, cơ quan thuế có thể xác định lại giá tính thuế dựa trên bảng giá đất và các căn cứ pháp lý liên quan tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp nào được miễn thuế TNCN?

Một số trường hợp có thể được miễn thuế, phổ biến gồm:

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột cùng một số quan hệ gia đình khác theo quy định.
• Cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ bất động sản đó.

Người thuộc diện miễn thuế cần có đầy đủ giấy tờ chứng minh để được áp dụng khi kê khai.

Thuế mua bán nhà đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân

Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất

Dựa theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được định nghĩa là số tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp lại cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, bao gồm nhà, đất…. Mức lệ phí trước bạ thường được xác định như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu giá chuyển nhượng nhà đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0,5% 

Ví dụ: Anh A mua một mảnh đất với giá ghi trong hợp đồng là 2 tỷ đồng, trong khi bảng giá đất của UBND chỉ là 1,6 tỷ đồng. Như vậy, áp dụng công thức phía trên, mức lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% × 2.000.000.000 = 10 triệu đồng

Trường hợp thứ hai, nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh ban hành, hoặc trong các trường hợp tặng cho, thừa kế, thì lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá nhà, đất theo bảng giá địa phương, cụ thể như sau:

• Đối với đất: lệ phí được xác định theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Diện tích × Giá 1m² theo bảng giá đất

Chẳng hạn, ông A được tặng một mảnh đất có diện tích 100m², giá 1m² theo bảng giá đất hiện hành là 5 triệu đồng. Như vậy, khoản lệ phí trước bạ mà ông A cần phải trả là: 0,5% × 100 × 5.000.000 = 2,5 triệu đồng

• Đối với nhà ở: công thức tính sẽ bao gồm cả yếu tố khấu hao:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích × Giá 1m² × Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà)

Cụ thể hơn, nếu bà B mua lại một căn nhà có diện tích là 80m², giá 1m² đất theo bảng giá đất của Nhà nước là 7 triệu đồng và giá trị khấu hao còn lại của ngôi nhà là 70%. Vậy, khoản lệ phí trước bạ mà bà B cần phải đóng được tính bằng cách sau: 0,5% × (80 × 7.000.000 × 70%) = 1,96 triệu đồng

Lệ phí trước bạ là một khoản mà người dân bắt buộc phải đóng trong giao dịch bất động sản

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất

Căn cứ Điểm a.7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến mua bán nhà đất, tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ nộp phí công chứng theo quy định. Mức phí sẽ được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch và được quy định cụ thể theo biểu phí công chứng hiện hành. Dưới đây mà bảng tham khảo phí công chứng dựa vào từng khoảng giá trị giao dịch mà người dân có thể tham khảo: 

Mức phí công chứng sẽ được phân bổ dựa trên giá trị của hợp đồng

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đây là khoản tiền bắt buộc mà cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm xác lập quyền sở hữu và sử dụng đất một cách hợp pháp. Căn cứ vào Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức lệ phí cần phải thu sẽ được các địa phương quy định cụ thể dựa trên điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của từng khu vực. Trong đó:

• Hộ gia đình, cá nhân tại các quận nội thành hoặc thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng mức thu cao hơn so với khu vực nông thôn hoặc huyện ngoại thành;
• Tổ chức phải chịu mức lệ phí cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân, đảm bảo tính tương xứng với quy mô và tính chất sử dụng đất.

Người dân cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng để chứng tỏ quyền sở hữu của mình

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đây là khoản thu được áp dụng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ, đầy đủ và phù hợp của hồ sơ theo quy định pháp luật trước khi cấp Giấy chứng nhận. Khoản phí này sẽ được áp dụng trong các trường hợp như: Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc khi có thay đổi thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần được xác nhận. 

Cơ sở pháp lý được quy định trong Thông tư 106/2021/TT-BTC đã nêu rõ mức thu phí thẩm định sẽ phải căn cứ vào diện tích, mục đích sử dụng đất, mức độ phức tạp của hồ sơ và điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương, đồng thời khuyến khích sử dụng dịch vụ công trực tuyến thông qua chính sách phí phù hợp.

Mỗi địa phương sẽ quy định một mức phí thẩm định nhà đất cần phải đóng khác nhau

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, việc trang bị kỹ lưỡng những kiến thức về pháp lý và tài chính sẽ giúp người mua và người bán đưa ra quyết định đúng đắn nhằm tối ưu hóa giá trị tài sản và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vietnam Land hy vọng rằng những thông tin được chia sẻ trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại thuế, phí liên quan trong giao dịch nhà đất và pháp lý quan trọng.

Bảng tổng hợp thuế, phí khi mua bán nhà đất

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, người mua và người bán có thể phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính khác nhau. Mỗi khoản có cách tính, đối tượng nộp và căn cứ áp dụng riêng. Hai bảng dưới đây giúp tổng hợp nhanh các khoản thuế, phí chính và mức phí công chứng theo giá trị giao dịch.

Các loại thuế, phí khi mua bán nhà đất

Bảng sau tổng hợp những khoản tài chính thường phát sinh trong quá trình chuyển nhượng và sang tên nhà đất:

Như vậy, hai khoản có công thức tương đối rõ ràng và thường chiếm tỷ trọng lớn là thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%. Các khoản còn lại phụ thuộc vào giá trị giao dịch hoặc mức thu do từng địa phương quy định.

Bảng phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Giá trị càng cao thì mức phí được tính theo từng bậc tương ứng.

Ngoài phí công chứng theo biểu phí trên, người thực hiện giao dịch có thể phát sinh thêm thù lao công chứng, phí sao chụp hoặc các chi phí dịch vụ khác nếu có yêu cầu. Các khoản này cần được phân biệt với phí công chứng bắt buộc theo quy định.

Có thể bạn quan tâm:

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác và chi tiết nhất

• Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết, dễ hiểu

• Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

• Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư