Tái định cư là gì? Quy định về việc bồi thường đất tái định cư

VietNamLand

Ngày đăng: 04/05/2024

Chia sẻ:

Tái định cư là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước, nhằm đảm bảo quyền lợi về nhà ở, đất đai cho người dân khi bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội. Vậy, tái định cư là gì và việc bồi thường đất tái định cư được pháp luật nước ta quy định ra sao? Hãy theo dõi bài viết dưới đây để tìm ra câu trả lời chuẩn xác nhất nhé.

Nội dung chính

Tái định cư là gì?

Khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đã định nghĩa tái định cư là chính sách của Nhà nước nhằm bố trí chỗ ở mới cho người dân bị thu hồi đất. Việc này có thể thực hiện thông qua hình thức giao đất ở, nhà ở tại khu vực tái định cư hoặc tại vị trí khác nhằm bảo đảm điều kiện sống phù hợp cho người dân. Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định, nhưng thực tế không còn nơi cư trú nào khác, Nhà nước vẫn sẽ xem xét hỗ trợ chỗ ở bằng hình thức giao đất ở hoặc bố trí nhà ở tái định cư để bảo đảm quyền lợi tối thiểu về chỗ ở cho người dân.

Tùy vào định hướng quy hoạch cũng như nhu cầu, nguyện vọng của người dân, hiện nay có thể phân loại các hình thức tái định cư phổ biến như sau:

Phân loại theo định hướng quy hoạch:
- Khu tái định cư phục vụ đô thị hóa: Hình thành khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển các công trình công cộng, mở rộng khu đô thị hoặc triển khai các dự án trọng điểm. Người dân bị ảnh hưởng sẽ được bố trí nơi ở mới trong khu vực đã được quy hoạch bài bản với hệ thống hạ tầng đồng bộ và môi trường sống hiện đại.
- Khu tái định cư điều tiết dân số: Được triển khai khi cần giãn dân từ nội thành ra vùng ven nhằm giảm tải áp lực hạ tầng, cân đối mật độ dân cư và sự phát triển giữa các vùng. Loại hình này thường gắn liền với các chương trình phát triển khu công nghiệp, giao thông trọng điểm hoặc quy hoạch vùng kinh tế vệ tinh.
- Khu tái định cư tại chỗ: Áp dụng trong trường hợp quy hoạch cho phép người dân tiếp tục sinh sống tại khu vực bị thu hồi đất sau khi hoàn tất việc điều chỉnh hạ tầng. Nhà nước thường ưu tiên các vị trí thuận lợi cho hộ gia đình có công với cách mạng hoặc chấp hành tốt chủ trương bàn giao mặt bằng
Phân loại theo nguyện vọng và sự chủ động của người dân
- Khu tái định cư tự phát: Hình thành do người dân tự tìm nơi ở sau khi bị thu hồi đất, không nằm trong quy hoạch chính thức. Những khu vực này thường phát triển tự nhiên, thiếu sự kiểm soát về hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công, dẫn đến bất cập trong quản lý đô thị và chất lượng sống lâu dài.
- Khu tái định cư tự nguyện: Xảy ra khi người dân đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước và chủ động lựa chọn phương thức tái định cư phù hợp như nhận đất, nhà ở hoặc khoản tiền hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới. Hình thức này thể hiện sự phối hợp hiệu quả giữa chính quyền và người dân, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách tái định cư.
- Khu tái định cư cưỡng chế: Áp dụng khi các hộ dân không hợp tác hoặc không đồng thuận với phương án thu hồi đất và tái định cư. Trong những trường hợp này, Nhà nước sẽ triển khai biện pháp cưỡng chế theo đúng trình tự pháp luật, đồng thời vẫn đảm bảo bố trí nơi ở phù hợp để hạn chế ảnh hưởng đến quyền lợi cơ bản của người bị thu hồi đất.

tái định cư là gì

Tái định cư là hình thức mà Nhà nước sắp xếp chỗ ở mới cho người dân đã bị thu hồi đất

Đất tái định cư

Mặc dù hiện tại pháp luật chưa có định nghĩa chính thức về đất tái định cư, nhưng có thể hiểu đây là loại đất được Nhà nước bố trí nhằm hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ ổn định nơi ở mới sau khi giải phóng mặt bằng. Về mặt pháp lý, đây là loại đất ở hợp pháp và người được cấp đất sẽ được đảm bảo đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, tương tự như các trường hợp sở hữu đất ở thông thường.

Theo Luật đất đai 2024 giá đất tái định cư được tính như thế nào?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, mức giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất khi bố trí tái định cư được xác định như sau: Đối với trường hợp người dân được bồi thường về đất ở hoặc được giao đất ở tái định cư nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường đất ở thì mức giá đất áp dụng sẽ căn cứ theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong trường hợp tại thời điểm đó bảng giá đất chưa có mức giá cụ thể cho khu vực tái định cư, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người dân. Ngoài ra, người được bố trí tái định cư có thể được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng đủ các điều kiện do Chính phủ quy định.

tái định cư là gì

Giá đất tái định cư sẽ định tính dựa trên bảng giá đất ngay tại thời điểm phê duyệt quyết định

Quy định về việc bồi thường về đất tái định cư

Căn cứ vào Điều 98 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường cho người dân trong các trường hợp Nhà nước đã thu hồi đất ở được quy định như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, có nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 95, thì được xem xét bồi thường bằng một trong các hình thức: Giao đất ở mới, bố trí nhà ở tái định cư, nhận tiền bồi thường hoặc được cấp đất có mục đích sử dụng khác nhưng tương đương giá trị với loại đất bị thu hồi.
Trường hợp tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi bị Nhà nước thu hồi đất và đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 95, thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.

tái định cư là gì

Người dân có thể được bồi thường bằng tiền, đất hoặc đất có mục đích sử dụng khác với đất đã thu hồi

Nhà ở tái định cư

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở phục vụ tái định cư được hiểu là loại hình nhà ở được sử dụng để bố trí cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện phải di dời, giải tỏa nhà ở hoặc bị thu hồi đất ở theo quyết định của Nhà nước. Đây là chính sách hỗ trợ chỗ ở mới nhằm đảm bảo quyền lợi về nơi cư trú cho người dân khi bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển theo quy định pháp luật.

tái định cư là gì

Khu căn hộ tái định cư được xây dựng nhằm hỗ trợ ổn định chỗ ở cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, giải tỏa

Quy định về việc bồi thường với nhà ở tái định cư

Theo Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Nhà nước quy định rõ bốn trường hợp cụ thể được hỗ trợ về nhà ở tái định cư nhằm đảm bảo quyền lợi chỗ ở cho các cá nhân, tổ chức bị ảnh hưởng khi có quyết định thu hồi đất. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp nằm trong khu vực phải giải tỏa do Nhà nước thu hồi đất để triển khai những dự án liên quan đến lĩnh vực an ninh quốc phòng hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được chấp .

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn liền với nhà ở và buộc phải di dời chỗ ở, nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời không có chỗ ở nào khác để thay thế.

Đối với hai trường hợp trên, người dân được phép tiếp cận các phương án thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc nhà ở thương mại dành cho tái định cư nếu đáp ứng hai điều kiện bắt buộc sau:

Có tên trong danh sách bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo Mẫu số 01 – Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo chính sách của Nhà nước. Đối tượng này sẽ được xem xét bố trí nhà ở tái định cư tạm thời, nhằm đảm bảo chỗ ở trong thời gian chờ hoàn thiện công trình mới.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống theo diện thuê mướn trong nhà ở thuộc tài sản công bị Nhà nước thu hồi (không bao gồm các trường hợp bị thu hồi do hành vi chiếm dụng nhà ở). Để đủ điều kiện được bố trí tái định cư, người thuê phải đang sử dụng nhà ở theo một trong các hình thức được quy định tại Điều 62 Nghị định 95/2024/NĐ-CP như:

Nhà ở đã được Nhà nước bố trí sử dụng trước ngày 19/01/2007;
Nhà ở đang được sử dụng do chuyển quyền thuê, bao gồm cả trường hợp nhận chuyển nhượng sau thời điểm 19/01/2007.

Bên cạnh quy định về bồi thường, pháp luật hiện hành cũng xác định rõ thẩm quyền quyết định giá bán nhà ở tái định cư. Theo khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 và điểm g khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nếu nhà ở được bố trí trong cùng địa bàn hành chính cấp xã/phường, cơ quan đảm nhận nhiệm vụ sẽ là Ủy ban nhân dân cấp xã/phường. Trường hợp nhà ở tái định cư được bố trí tại địa bàn xã/phường khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá bán.

tái định cư là gì

Nhà nước đã quy định rõ ràng về việc bồi thường nhà ở tái định cư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

Có nên mua nhà ở tái định cư không?

Nhờ mức giá thấp hơn so với các dự án thương mại và được Nhà nước hỗ trợ về mặt giấy tờ pháp lý, loại hình nhà ở này phần nào đáp ứng nhu cầu an cư của nhiều người dân tại đô thị lớn. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân, việc lựa chọn nhà tái định cư cần được gia chủ cân nhắc một cách kỹ lưỡng, không chỉ dựa trên khía cạnh chi phí mà còn phải xét đến chất lượng và tính thanh khoản của nơi ở.

Thực tế cho thấy, một số dự án tái định cư từng gặp phải nhiều vấn đề như chất lượng thi công kém, hạ tầng không đồng bộ, tiến độ bàn giao chậm hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Những hạn chế này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sinh sống cũng như quyền lợi của người dân trong suốt quá trình sử dụng. Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định, người mua cần rà soát kỹ các thông tin liên quan đến hồ sơ pháp lý, năng lực chủ đầu tư và hiện trạng công trình để hạn chế rủi ro phát sinh về sau.

Bên cạnh đó, vị trí của khu tái định cư cùng mức độ kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh cũng là điểm cần được người mua xem xét kỹ lưỡng. Nhiều dự án được xây dựng tại những khu vực ngoại thành còn hạn chế các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ dân sinh hay phương tiện giao thông công cộng sẽ làm giảm tính thanh khoản của bất động sản khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nên khảo sát thực địa và đánh giá toàn diện các yếu tố liên quan để lựa chọn được dự án đáp ứng được cả nhu cầu an cư trước mắt lẫn định hướng sử dụng lâu dài.

tái định cư là gì

Người mua cần nắm rõ những ưu và nhược điểm của nhà ở tái định cư để đưa ra lựa chọn đúng đắn

Tái định cư là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi và ổn định cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Vietnam Land hy vọng những thông tin chia sẻ trong bài viết sẽ giúp bạn có thêm cơ sở để hiểu rõ, cân nhắc và đưa ra quyết định phù hợp khi gặp phải những tình huống liên quan đến vấn đề pháp lý về bồi thường và tái định cư.

Có thể bạn quan tâm: