Cách tính phí trước bạ khi mua chung cư mới nhất năm nay

Khi mua một căn hộ chung cư, việc trả phí trước bạ là một khoản chi phí không thể tránh được, và nó có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng số tiền phải thanh toán. Trong bài viết này của Việt Nam Land, chúng ta sẽ khám phá chi tiết về phí trước bạ khi mua chung cư và tầm quan trọng của nó trong quá trình mua bất động sản.

1.  Lệ phí trước bạ nhà chung cư là gì?

Phí trước bạ khi mua chung cư được hiểu là một khoản phí bắt buộc mà cá nhân phải thanh toán vào Ngân sách Nhà nước trước khi có quyền sử dụng một căn hộ chung cư. 

Đây là một nghĩa vụ pháp lý phải tuân thủ khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, và việc không tuân thủ có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật. 

Phí trước bạ nhà chung cư đóng góp vào nguồn kinh phí của Nhà nước và có vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án xã hội khác. 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển, hiểu rõ về phí trước bạ khi mua chung cư là điều cần thiết để đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật và tránh các hậu quả pháp lý tiềm tàng.

Lệ phí trước bạ

2. Đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư có phải đóng lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, nhà chung cư được xác định là một trong các đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. 

Vì vậy, trong trường hợp đăng ký hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà chung cư, việc đóng lệ phí trước bạ là bắt buộc, trừ khi được miễn lệ phí theo quy định của pháp luật.

Các tổ chức và cá nhân sở hữu tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, đặc biệt là nhà chung cư, có trách nhiệm thực hiện kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cho Cơ quan Thuế. 

Điều này áp dụng cho tất cả các trường hợp, bao gồm cả những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với nhà chung cư.

3. Trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Có hai trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi mua chung cư:

• Nhà, đất được nhận thừa kế hoặc tặng: Nếu nhà hoặc đất được chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ và con cái, cha mẹ nuôi và con nuôi, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ vợ và con rể, ông bà nội và cháu nội, ông bà ngoại và cháu ngoại, anh chị em ruột, và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất, thì không cần đóng lệ phí trước bạ.
• Phân chia tài sản trong hộ gia đình: Nếu tài sản đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng, và đã được đăng ký tên của một thành viên trong hộ gia đình (bao gồm cả việc đồng sở hữu), khi tài sản đó được phân chia giữa các thành viên trong hộ gia đình theo quy định của pháp luật, thì cũng không cần đóng lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp thứ hai, thành viên trong hộ gia đình cần có giấy tờ pháp lý để chứng minh mối quan hệ với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư này, theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

Trường hợp được miễn nộp lệ phí

4. Cách tính lệ phí trước bạ nhà chung cư

Lệ phí trước bạ cho nhà chung cư được tính như sau:

• Lệ phí trước bạ nhà chung cư = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà.

Trong đó:

• Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%, được quy định tại khoản 1, Điều 8 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá được xác định bởi Uỷ ban nhân dân của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất từ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, nhân với hệ số phân bổ.
• Trong trường hợp giá nhà trong hợp đồng mua bán cao hơn giá được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà sẽ là giá trong hợp đồng mua bán nhà. Trong trường hợp giá nhà trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà sẽ là giá được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Đối với nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà và hóa đơn mua bán nhà không phân tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ sẽ là tổng giá trị mua bán nhà được ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Từ đó, có thể hiểu rằng giá tính lệ phí trước bạ nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà và hóa đơn mua bán nhà không phân tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là tổng giá trị mua bán nhà được ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.

Đây là một quy định mới mà Thông tư 301/2016/TT-BTC và Thông tư 20/2019/TT-BTC trước đây không đề cập đến.

Cách tính lệ phí

Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi tên chủ sở hữu căn hộ chung cư, cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân bổ sung, được tính toán theo cách sau:

• Số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%.

Trong trường hợp này, giá chuyển nhượng được xác định theo quy định tại khoản 1, Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC. Cách xác định giá chuyển nhượng sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Thuế suất 2% được áp dụng đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá thuê lại (theo khoản 2, Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC).

5. Thủ tục liên quan đến lệ phí trước bạ nhà chung cư

Bên bán sẽ nộp hồ sơ lên chủ đầu tư để yêu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư của mình. Sau đó, chủ đầu tư sẽ tiến hành kiểm tra và xem xét tình trạng căn hộ, đảm bảo rằng nó không đang được sử dụng để thế chấp hay trong bất kỳ giao dịch nào khác. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ liên hệ với chủ hộ để tiến hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Bên bán và bên mua sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng để thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư tại Văn phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng này, bên bán sẽ có trách nhiệm nhận tiền và chuyển giao căn hộ chung cư cho bên mua, trong khi bên mua sẽ phải chuyển tiền và nhận nhà từ bên bán.

Bên bán hoặc bên mua sẽ đến chi cục thuế (tùy theo khu vực căn hộ thuộc vào), để lấy biên lai thuế và đóng thuế. Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan nhà nước.

Sau khi nhận được biên lai, bên nộp thuế sẽ đem tất cả các giấy tờ liên quan đến việc nộp thuế trở lại cho chủ đầu tư, nhằm yêu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tương ứng.

Thủ tục liên quan đến lệ phí

6. Thời hạn và nơi nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà chung cư

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực, cá nhân sẽ phải nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ cho căn hộ chung cư. Thời hạn để nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ cho căn hộ chung cư sẽ trùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ cho căn hộ chung cư sẽ là 10 ngày kể từ ngày thông báo nộp thuế được công bố.

Cá nhân sẽ nộp hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ cho căn hộ chung cư tại Uỷ ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn. 

Trong trường hợp không thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường hoặc thị trấn, cá nhân có thể nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ để thực hiện các thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Cụ thể, nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, cá nhân sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Hoặc cá nhân có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, trong trường hợp nơi đó đã thành lập Chi nhánh. Nếu chưa có Chi nhánh, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Thời gian và nơi nộp hồ sơ

7. Mức xử phạt khi không nộp lệ phí trước bạ nhà chung cư

Mức tính tiền chậm nộp là 0,03%/ngày, được tính dựa trên số tiền thuế chậm nộp.

Thời gian tính tiền chậm nộp bắt đầu tính từ ngày tiếp theo sau ngày phát sinh tiền chậm nộp theo quy định tại khoản 1 của Điều 59, Luật Quản lý thuế 2019, và kéo dài đến ngày trước ngày số tiền nợ thuế, tiền thu hồi hoàn thuế, tiền thuế tăng thêm, tiền thuế ấn định, tiền thuế chậm chuyển đã được nộp vào ngân sách nhà nước. Thời gian tính này là liên tục và không bị gián đoạn.

8. Cơ sở pháp lý

Dưới đây là danh sách các văn bản pháp luật liên quan đến cơ sở pháp lý:

• Luật Quản lý thuế năm 2019
• Nghị định 126/2020 về Hướng dẫn Luật quản lý thuế năm 2019
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
• Thông tư 13/2022 hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

9. Kết luận

Hy vọng rằng những thông tin về phí trước bạ khi mua chung cư đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý thuế và lệ phí trước bạ. Nếu bạn cần thông tin chi tiết hoặc hỗ trợ thêm về vấn đề này, Việt Nam Land khuyến nghị bạn tìm đến các cơ quan chức năng hoặc chuyên gia phù hợp để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể. Luôn luôn tuân thủ các quy định pháp luật là cách tốt nhất để đảm bảo tuân thủ và tuân thủ đúng hệ thống thuế và lệ phí của đất nước.