Các loại thuế phải nộp khi mua bán chung cư

Mua bán chung cư là một giao dịch nhà đất quan trọng và có giá trị lớn. Việc hiểu rõ các loại thuế, phí liên quan là điều cần thiết để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ. Mỗi khoản thuế phí đều có quy định riêng theo pháp luật hiện hành, đòi hỏi người mua và người bán phải nắm rõ để tránh những phát sinh không đáng có. Bài viết của Vietnam Land sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại thuế phí này.

Thuế trước bạ khi mua bán chung cư

Thuế trước bạ là một trong những loại thuế phí bắt buộc phải nộp khi mua bán nhà đất, bao gồm cả mua bán chung cư. Dưới đây sẽ là công thức tính phí và hồ sơ thủ tục cụ thể khi nộp thuế trước bạ mua bán chung cư.

Cách tính thuế trước bạ khi mua chung cư

Việc tính lệ phí trước bạ (trong đó có lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư) được thực hiện theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và Thông tư số 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định này.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất nói chung và chung cư nói riêng được quy định khác nhau giữa các địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà trên địa bàn tỉnh đó. Do đó, cùng một loại hình chung cư, giá tính thuế trước bạ có thể không giống nhau giữa Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh thành khác. Công thức chung để tính lệ phí trước bạ là:

Lệ phí trước bạ = Mức thu lệ phí trước bạ (%) x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Có 2 trường hợp về giá tính lệ phí trước bạ như sau:

Trường hợp 1: Giá nhà chung cư tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành

Khi giá chuyển nhượng thực tế (ghi trên hợp đồng mua bán) của căn hộ chung cư cao hơn so với giá do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà của địa phương, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại hợp đồng mua bán.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tại hợp đồng mua bán

Ví dụ: Ông A mua một căn hộ chung cư tại TP.HCM với giá ghi trên hợp đồng là 3 tỷ đồng. Trong khi đó, giá do UBND TP.HCM quy định cho loại căn hộ và khu vực này chỉ là 2,5 tỷ đồng. Trong trường hợp này, giá tính lệ phí trước bạ là 3 tỷ đồng. Vậy, số thuế trước bạ ông A phải nộp: 3.000.000.000 đồng x 0,5% = 15.000.000 đồng.

Trường hợp 2: Giá nhà chung cư tại hợp đồng mua bán thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành

Khi giá chuyển nhượng thực tế (ghi trên hợp đồng mua bán) của căn hộ chung cư thấp hơn hoặc bằng so với giá do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà của địa phương, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước quy định

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước sẽ bao gồm giá của căn hộ chung cư và giá của phần đất được phân bổ để xây dựng nhà chung cư, cụ thể:

• Giá tính lệ phí trước bạ của nhà chung cư:

Giá trị nhà chung cư = Diện tích x Giá 1m² x Tỷ lệ % chất lượng còn lại (trong trường hợp là chung cư cũ)

Trong đó, tỷ lệ % chất lượng còn lại cũng được địa phương quy định rõ trong các quy định liên quan theo từng loại hình nhà chung cư như công trình cấp đặc biệt, công trình cấp I, công trình cấp II, công trình cấp III, cấp trình cấp IV.

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với phần đất xây dựng chung cư:

Giá tính lệ phí trước bạ phần đất = Giá đất tại bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành x Hệ số phân bổ

Trong đó, hệ số phân bổ sẽ được tính tuỳ từng trường hợp theo khoản 2 Điều 4 nghị định 53/2011/NĐ-CP:

• Hệ số phân bố khi không có tầng hầm = Diện tích đất xây dựng chung cư / tổng diện tích căn chung cư.
• Hệ số phân bổ khi có tầng hầm = Diện tích đất xây dựng chung cư / [(Tổng diện tích căn chung cư phần trên mặt đất) + (50% diện tích tầng hầm của căn chung cư sử dụng)]

Tuy nhiên, bạn không cần lo lắng nếu cảm thấy cách tính thuế lệ phí trước bạ của trường hợp 2 quá phức tạp. Bởi vì cơ quan thuế sẽ xác định số tiền phải nộp một cách chi tiết và thông báo cho bạn sau khi bạn đã khai nộp thuế theo đúng quy định.

Lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư được tính theo hai trường hợp khác nhau

Hồ sơ khai thuế trước bạ

Hồ sơ nộp khai thuế trước bạ khi mua bán chung cư được quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP

• Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB (Tải ngay tại đây)
• Bản chính hoặc bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản hoặc chủ tài sản thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
• Bản sao giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu chung cư theo quy định hiện hành (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chung cư; hợp đồng mua bán chung cư trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng).
• Hợp đồng mua bán chung cư được công chứng hoặc chứng thực

Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB được quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Quy trình thực hiện khai thuế trước bạ khi mua bán chung cư

Quy trình thực hiện khai thuế trước bạ khi mua bán chung cư được thực hiện theo Luật Quản lý thuế và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Các bước thực hiện khai thuế trước bạ khi mua bán chung cư bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ

Bạn cần nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực. Thời hạn này đồng bộ với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký sang tên quyền sở hữu.

Trong trường hợp bạn nộp cùng hồ sơ đăng ký sang tên (cơ chế một cửa liên thông):

• Nộp tại Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có chung cư.
• Nộp tại Bộ phận Một cửa cấp xã/phường (đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa)
• Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã/phường (nếu có) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp xã/phường (đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa)

Trong trường hợp khai lệ phí trước bạ trước khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên, bạn phải nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế cấp xã/phường nơi có chung cư.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền (Chi cục Thuế hoặc Bộ phận Một cửa liên thông) sẽ tiếp nhận hồ sơ khai lệ phí trước bạ của bạn. Họ sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ và phản hồi cho bạn trong trường hợp hồ sơ có sai sót.

Bước 3: Xử lý hồ sơ và nộp lệ phí

Sau khi tiếp nhận, cơ quan thuế sẽ tiến hành xử lý hồ sơ, xác định số lệ phí trước bạ bạn phải nộp và gửi thông báo nộp tiền đến bạn. Bạn có trách nhiệm nộp đúng số tiền đã được thông báo trong thời hạn quy định cho cơ quan thuế để hoàn tất nghĩa vụ tài chính này.

Ngoài ra, bạn hoàn toàn có thể nộp lệ phí trước bạ mua bán chung cư qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại.

Lệ phí trước bạ có thể nộp online thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia

Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư

Khi mua bán chung cư, ngoài lệ phí trước bạ, người bán (bên chuyển nhượng) bất động sản thường phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Nghĩa vụ thuế này được quy định chi tiết tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đây là khoản thuế tính trên thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thuế TNCN khi chuyển nhượng chung cư sẽ là 2% trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng này là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua bán. Cần lưu ý rằng nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế có thể áp dụng giá của UBND tỉnh để tính thuế. Mức thuế 2% này áp dụng trên toàn bộ giá chuyển nhượng, không trừ bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc mua bán.

Xem ngay Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác nhất để biết cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư.

Tương tự như lệ phí trước bạ, bạn cũng có thể đóng thuế TNCN khi mua bán chung cư online

Có thể bạn quan tâm:

• Danh sách các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chính xác và chi tiết nhất

• Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất chi tiết, dễ hiểu

• Quy định mới và cách tính thuế đất thổ cư chính xác nhất

Một số loại phí khác phải nộp khi mua bán chung cư

Bên cạnh lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, việc mua bán chung cư còn phát sinh một số loại phí khác mà các bên cần chuẩn bị, như sau:

Phí công chứng hợp đồng

Sau khi thỏa thuận mua bán, các bên cần công chứng hợp đồng theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 (trừ một số trường hợp đặc biệt không bắt buộc công chứng nhưng các bên có nhu cầu). Chi phí công chứng bao gồm:

• Phí công chứng: Được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng và biểu phí cụ thể tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
• Thù lao công chứng: Đây là khoản phí do các bên và tổ chức công chứng thỏa thuận, nhưng không được vượt quá mức trần do từng tỉnh quy định (theo Luật Công chứng).

Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư sẽ bao gồm phí công chứng và thù lao công chứng

Phí sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng)

Khi hoàn tất công chứng, người mua cần nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng) mang tên mình. Các khoản phí liên quan bao gồm:

• Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường dao động trong khoảng từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng (theo Thông tư 106/2021/TT-BTC).
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Khoản phí này cũng do từng địa phương quy định, nhưng phổ biến ở mức khoảng 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Phí sang tên Giấy chứng nhận khác nhau tuỳ theo địa phương

Nắm vững các quy định về thuế và phí khi mua bán chung cư không chỉ giúp bạn thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Với thông tin rõ ràng và được cập nhật mới nhất theo pháp luật hiện hành từ Vietnam Land, hy vọng rằng bạn có thể tự tin hoàn tất giao dịch, biến ước mơ sở hữu căn hộ thành hiện thực một cách minh bạch và hiệu quả.