Giải đáp: Nhà dưới 30m2 có được cấp phép xây dựng không?

Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng thu hẹp, những mảnh đất nhỏ dưới 30m² vẫn được nhiều người lựa chọn để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, điều khiến không ít người băn khoăn là liệu diện tích hạn chế như vậy có được cấp phép xây dựng hay không? Để được giải đáp chi tiết về vấn đề này cũng như nắm bắt những nguyên tắc pháp lý cụ thể trước khi tiến hành xây dựng, hãy theo dõi bài viết sau từ Vietnam Land.

1. Nhà dưới 30m2 có được cấp phép xây dựng không?

Theo khoản 1 và 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020), trước khi xây dựng, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

“1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.”

Như vậy, pháp luật không giới hạn hay cấm cấp phép xây dựng đối với nhà có diện tích dưới 30m². Việc cấp phép phụ thuộc vào vị trí khu đất, quy hoạch hiện hành và các tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật. Nếu mảnh đất hợp pháp, nằm trong khu vực được phép xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, chủ sở hữu hoàn toàn có thể xin cấp giấy phép xây dựng dù diện tích nhỏ.

Nhà dưới 30m2 vẫn được cấp phép xây dựng

2. Diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng đối với nhà mặt phố

Đối với nhà ở xây dựng tại mặt tiền đường, đặc biệt là trong các khu quy hoạch xây dựng mới, việc đảm bảo kích thước tối thiểu của lô đất là điều kiện bắt buộc nếu muốn được cấp phép xây dựng. Quy định này được nêu rõ tại Mục 2.6.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2021/BXD do Bộ Xây dựng ban hành. Cụ thể:

“– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 5m;

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4m;

– Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m.”

Như vậy, khi xây dựng nhà mặt phố trong khu quy hoạch mới, chủ đầu tư bắt buộc phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4m hoặc 5m, tùy theo lộ giới đường phố. Trường hợp các lô đất không đạt yêu cầu về kích thước tối thiểu sẽ khó được xem xét cấp phép xây dựng, trừ khi có quy định riêng từ địa phương hoặc thuộc diện quy hoạch đặc thù đã được phê duyệt.

Nhà mặt phố cần đảm bảo chiều rộng tối thiểu 4m hoặc 5m tùy lộ giới

3. Diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng đối với nhà trong hẻm

Đối với nhà ở xây dựng trong hẻm, pháp luật hiện hành đặt ra các yêu cầu cụ thể về diện tích và kích thước lô đất nhằm đảm bảo quy hoạch kiến trúc và an toàn xây dựng. Các tiêu chí này được quy định tại Điểm 2, Phụ lục 18 ban hành kèm theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, cụ thể như sau:

“2. Yêu cầu về diện tích và kích thước lô đất:

Các lô đất dự kiến xây dựng loại hình công trình nhà liên kế phải đảm bảo các điều kiện sau:

2.1. Lô đất có quy mô diện tích phù hợp quy hoạch tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền tại vị trí tiếp giáp lộ giới và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.

2.2. Đối với lô đất không đảm bảo yêu cầu quy định trên:

– Trường hợp lô đất có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0m chỉ được cải tạo, sửa chữa theo quy mô hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng 7,0m. Chiều cao tại đỉnh mái không quá 9,0m.

– Trường hợp lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền tại vị trí tiếp giáp lộ giới và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao tối đa tại đỉnh mái không quá 7,0m.

– Trường hợp lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 có chiều rộng mặt tiền tại vị trí tiếp giáp lộ giới và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với quy mô như sau:

+ Lô đất tiếp giáp đường, hẻm có lộ giới từ 6m trở lên: chiều cao tối đa tại chỉ giới xây dựng không quá 11,6m và chiều cao tối đa tại đỉnh mái không quá 13,6m;

+ Lô đất tiếp giáp đường, hẻm có lộ giới nhỏ hơn 6m: chiều cao tối đa tại đỉnh mái không quá 11,6m.

…”

Từ quy định nêu trên, có thể thấy lô đất trong hẻm muốn được cấp phép xây dựng với quy mô đầy đủ phải có diện tích tối thiểu 36m², đồng thời đảm bảo chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ chỉ giới xây dựng trở vào đều không dưới 3,0m. 

Đối với các lô đất nhỏ hơn mức 36m2, việc xây dựng vẫn có thể được xem xét, nhưng chỉ trong giới hạn về chiều cao và phải tuân thủ theo từng điều kiện cụ thể như: Vị trí tiếp giáp hẻm, hình dáng lô đất hoặc khả năng hợp khối kiến trúc. 

Điều này đồng nghĩa với việc không phải mọi lô đất dưới 36m² đều bị từ chối cấp phép, nhưng chủ đầu tư cần đánh giá kỹ điều kiện thực tế và tham khảo ý kiến cơ quan quản lý trước khi lập hồ sơ xin phép.

Nhà trong hẻm dưới 30m2 vẫn được xem xét cấp phép nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định

4. Hồ sơ và thủ tục cấp giấy phép xây dựng

Dưới đây là các quy định chi tiết về hồ sơ cũng như thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho công trình.

4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Khoản 1, 2, 3 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 34 Điều 1 của Luật Xây dựng 2020), hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể tùy thuộc vào loại công trình như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ: Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• “a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.”

Đối với công trình không theo tuyến: Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• “a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
• d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• đ) Bản sao hoặc mã số chứng chỉ hành nghề của tổ chức thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng công trình được cấp theo quy định.”

Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ như trường hợp xây dựng công trình không theo tuyến;
• “b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
• c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

4.2. Thủ tục cấp giấy phép xây dựng

Theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 36 Điều 1 của Luật Xây dựng 2020), quy trình cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Cơ quan cấp phép có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ đáp ứng quy định, cơ quan sẽ cấp giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa đạt yêu cầu, cơ quan phải hướng dẫn bằng văn bản để chủ đầu tư hoàn thiện.

Bước 3: Thẩm định, kiểm tra thực địa: Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định và kiểm tra thực địa. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc sai sót, phải thông báo một lần bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh.

Bước 4: Xử lý hồ sơ bổ sung: Nếu hồ sơ bổ sung chưa đạt yêu cầu theo thông báo, cơ quan phải hướng dẫn tiếp tục hoàn thiện trong vòng 05 ngày làm việc. Nếu sau đó hồ sơ vẫn không đáp ứng được quy định, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan phải thông báo lý do không cấp phép bằng văn bản.

Bước 5: Lấy ý kiến cơ quan liên quan: Trường hợp cần thiết, cơ quan cấp phép sẽ gửi văn bản lấy ý kiến các cơ quan nhà nước có liên quan đến công trình. Các đơn vị được hỏi ý kiến phải trả lời bằng văn bản trong thời hạn 12 ngày. Quá thời hạn này mà không phản hồi thì được hiểu là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

Bước 6: Xem xét và cấp giấy phép: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép là 20 ngày đối với công trình xây dựng (kể cả trường hợp điều chỉnh, có thời hạn, di dời), và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Nếu cần thêm thời gian xem xét, cơ quan cấp phép phải thông báo lý do bằng văn bản và không được kéo dài quá 10 ngày kể từ khi hết hạn ban đầu.

Bước 7: Nhận kết quả và nộp lệ phí: Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng cùng bản vẽ thiết kế đã đóng dấu xác nhận tại nơi tiếp nhận hồ sơ, đúng theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận. Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ.

Trong trường hợp quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời, chủ đầu tư sẽ được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt trong hồ sơ đề nghị cấp phép. Đây là cơ chế bảo vệ quyền lợi cho chủ đầu tư khi cơ quan chức năng xử lý chậm trễ.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và làm theo các bước để được cấp phép xây dựng nhà ở

Việc nhà dưới 30m2 có được cấp phép xây dựng có được cấp phép hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm quy định của địa phương, các điều kiện về quy hoạch và mật độ xây dựng. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp lý sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có và đảm bảo an toàn cho công trình của mình. 

Hy vọng rằng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết và hữu ích về việc xin cấp phép xây dựng cho nhà dưới 30m2. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin pháp lý tương tự, đừng ngần ngại truy cập Vietnam Land hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ.

Có thể bạn quan tâm:

• Mẫu đơn đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Mẫu sổ đỏ mới áp dụng từ ngày 01/01/2025

• Các quy định hiện hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Tổng hợp các loại giấy tờ sử dụng đất được công nhận theo luật hiện hành

• Số phát hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cấu trúc & vị trí

• Mẫu đơn đề nghị đo đạc đất theo quy định nhà nước năm 2024