Đất BHK là gì? Có thể xây nhà và chuyển đổi lên đất ở được không?

Khi sử dụng đất nông nghiệp, không ít người gặp khó khăn trong việc nắm rõ quyền hạn, thời hạn sử dụng cũng như khả năng chuyển mục đích. Đặc biệt, đất BHK là một loại đất khá phổ biến, song lại dễ bị nhầm lẫn với các loại đất nông nghiệp khác, dẫn đến những hiểu lầm và rủi ro không đáng có. Trong bài viết này, hãy cùng Vietnam Land tìm hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan đến đất BHK để sử dụng hiệu quả và đúng quy định.

Đất BHK là gì?

Theo Phụ lục 01 Mục III Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, BHK là ký hiệu của đất bằng trồng cây hàng năm khác. Đây là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được phân loại căn cứ vào mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

Đất BHK được sử dụng để canh tác các loại cây trồng ngắn ngày (ngoại trừ lúa), có chu kỳ sinh trưởng và thu hoạch trong một mùa vụ như: Ngô, khoai, đậu, các loại rau màu,… Khác với đất NHK – vốn thường phân bố ở khu vực đồi núi, nương rẫy – đất BHK chủ yếu nằm tại các vùng bằng phẳng như đồng bằng hoặc trung du, thuận lợi cho việc canh tác theo phương pháp nông nghiệp ổn định.

Căn cứ vào Điều 135 Luật Đất đai 2024, đất BHK là một trong những loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp và có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Người sử dụng có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích nông nghiệp đã được phê duyệt. Mọi hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định đều có thể bị xử lý theo pháp luật. 

Đất BHK là loại đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm tại vùng đồng bằng

Hạn mức giao đất BHK và thời hạn sử dụng đất BHK theo quy định

Đất BHK thuộc nhóm đất nông nghiệp, được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp theo hạn mức và thời hạn nhất định. Việc xác định hạn mức và thời gian sử dụng đất này phải căn cứ vào quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng có liên quan.

Hạn mức gia đất BHK

Theo Điều 176 Luật Đất đai 2024, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất BHK) cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xác định như sau:

• Tối đa 03 ha đối với địa phương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long.
• Tối đa 02 ha đối với các khu vực còn lại.

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân được giao thêm đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối thì tổng diện tích các loại đất này không vượt quá 05 ha.

Giới hạn diện tích đất BHK được giao tùy theo khu vực và mục đích sử dụng

Thời hạn sử dụng đất BHK

Theo quy định tại Điều 171 và Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất BHK được phân thành hai loại:

• Đất sử dụng lâu dài, không xác định thời hạn cụ thể
• Đất sử dụng có thời hạn

Trong trường hợp có thời hạn, đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất BHK, thì căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 172, thời hạn sử dụng là 50 năm. Hết thời hạn này, người sử dụng được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn cũ mà không cần làm thủ tục gia hạn, trừ trường hợp thuộc diện thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo Điều 171.

Đối với đất BHK được Nhà nước cho thuê, thời hạn thuê tối đa cũng là 50 năm. Tuy nhiên, sau khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, người thuê phải làm thủ tục xin thuê lại đất theo quy định hiện hành nhưng không quá 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất BHK được xác định tùy theo hình thức sử dụng và đối tượng sử dụng

Thủ tục gia hạn đất BHK

Căn cứ vào khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không trực tiếp sản xuất hoặc đang thuê đất BHK cần làm thủ tục gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng khi hết thời hạn. Hồ sơ cần được nộp trong 06 tháng cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ các trường hợp được tiếp tục sử dụng theo luật định.

Theo Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục gia hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy trình sau:

• Bước 1: Nộp Văn bản đề nghị gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 Phụ lục Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Trường hợp nộp tại UBND cấp xã, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, ghi nhận thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận hoặc cấp mới nếu có yêu cầu, đồng thời cập nhật dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
• Bước 3: Sau khi hoàn tất, cơ quan đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển về UBND cấp xã để trả. Thời hạn giải quyết do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 07 ngày làm việc.

Thủ tục gia hạn cần được thực hiện đúng thời điểm và đúng quy trình theo quy định

Đất BHK có chuyển đổi thành đất ở (đất thổ cư) được không?

Người sử dụng đất hoàn toàn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất BHK sang đất ở. Tuy nhiên, việc này không diễn ra tự động mà phải được xem xét, chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây:

• Theo Điều 21 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đất nông nghiệp (bao gồm đất BHK) sang đất ở thuộc nhóm các trường hợp phải xin phép. Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích và chỉ được thực hiện khi có văn bản chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền.
• Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ thửa đất BHK muốn chuyển đổi phải nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch này có thể là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị.
• Dự trên Điều 156 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển đổi. Số tiền phải nộp được xác định dựa trên mức chênh lệch giữa giá trị của loại đất sau chuyển mục đích (đất ở) và loại đất trước khi chuyển đổi (đất nông nghiệp), áp dụng cho thời hạn sử dụng còn lại. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể phải nộp tiền thuê đất nếu chuyển sang hình thức thuê đất.

Chuyển đất BHK sang đất ở cần đáp ứng điều kiện về quy hoạch, thủ tục hành chính và nghĩa vụ tài chính

Tóm lại, đất BHK là loại đất nông nghiệp dùng để trồng cây hàng năm, được Nhà nước giao theo hạn mức và thời hạn cụ thể, đồng thời có thể chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Việc sử dụng đúng mục đích và nắm rõ các thủ tục liên quan sẽ giúp người dân bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý. Nếu bạn quan tâm đến các vấn đề pháp lý bất động sản, hãy thường xuyên theo dõi chuyên mục Luật Bất động sản của Vietnam Land để cập nhật thông tin nhanh chóng và chính xác!

Có thể bạn quan tâm:

• Cách đọc ký hiệu trên bản đồ quy hoạch mới nhất theo luật hiện hành

• Bảng ký hiệu và phân loại các loại đất theo Luật Đất đai 2024

• Đất SKC là gì? Những vấn đề liên quan đến đất SKC

• Đất thổ cư là gì? Những lưu ý khi chuyển đổi lên đất thổ cư