Bất động sản là gì? Phân loại và đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là tài sản hữu hình có giá trị lớn và được xem là một trong bốn kênh đầu tư phổ biến tại Việt Nam (cùng với vàng, chứng khoán và gửi tiết kiệm ngân hàng). Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khái niệm, phân loại và những đặc trưng cơ bản của bất động sản, giúp bạn hiểu sâu hơn về lĩnh vực này.

Bất động sản là gì và một số khái niệm liên quan

Để hiểu đúng và đầy đủ về bất động sản, trước hết chúng ta cần nắm vững định nghĩa pháp lý cũng như phân biệt loại hình này với các thuật ngữ thường gặp trong ngành.

Điều 107 Bộ luật dân sự 2015

Khái niệm bất động sản được quy định tại Điều 107 của Bộ luật Dân sự 2015. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định một tài sản có phải là bất động sản hay không. Cụ thể:

• “Bất động sản bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

• Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Đất đai và nhà ở là hai loại hình chủ đạo trong nhóm tài sản bất động sản

Một số khái niệm liên quan đến bất động sản

Bên cạnh định nghĩa về bất động sản, trên thực tế còn có nhiều thuật ngữ liên quan (như địa ốc, nhà đất, kinh doanh bất động sản,…) mà bạn cần phân biệt rõ.

Địa ốc là gì? Nhà đất là gì? 

Địa ốc (địa: đất, ốc: nhà – thuật ngữ Hán Việt) và nhà đất là cách nói quen thuộc được dùng trong ngôn ngữ đời thường, bao gồm các dự án nhà ở hoặc công trình dân dụng được xây dựng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân. Do đó, chúng có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là khái niệm dùng để mô tả các hoạt động sử dụng vốn nhằm mua bán, chuyển nhượng, xây dựng, cho thuê hoặc môi giới các loại tài sản bất động sản. Ngoài ra, nó còn bao gồm các dịch vụ hỗ trợ và tư vấn liên quan. Mục tiêu chính của các hoạt động này là tạo ra lợi nhuận cho các cá nhân hoặc tổ chức tham gia.

Ngành bất động sản là gì?

Ngành bất động sản là một lĩnh vực thuộc nhóm ngành thương mại – dịch vụ, tập trung vào việc sử dụng vốn để triển khai các hoạt động như đầu tư, phát triển, mua bán, cho thuê hoặc môi giới đất và tài sản gắn liền với đất nhằm mục tiêu sinh lời. Trong đó, kinh doanh bất động sản là hoạt động then chốt, đóng vai trò trung tâm với mục tiêu chính là khai thác giá trị kinh tế thông qua các giao dịch trên thị trường.

Thị trường bất động sản 

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê, hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản. Thị trường này bao gồm người mua, người bán, nhà đầu tư và các chuyên viên môi giới, chịu ảnh hưởng bởi cung – cầu và chính sách nhà nước.

Giá bất động sản

Giá bất động sản là yếu tố then chốt quyết định việc giao dịch có diễn ra hay không, được xác định qua hai loại chính:

• Giá nhà nước: Là mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định dựa trên khung giá đất của Chính phủ, thay đổi hàng năm. Mức giá này được dùng làm cơ sở để tính thuế, phí,… trong các giao dịch chuyển nhượng đất đai và phí bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
• Giá thị thường: Là mức giá được hình thành tự nhiên dựa trên quy luật cung – cầu, biến động thị trường và các yếu tố quản lý nhà nước. Đây là mức giá thực tế mà người mua và người bán thỏa thuận giao dịch với nhau.

Dịch vụ bất động sản là gì?

Dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ cho việc kinh doanh và giao dịch trên thị trường, giúp kết nối cung và cầu. Các dịch vụ này bao gồm:

• Tư vấn, kết nối giao dịch mua bán hoặc cho thuê các loại hình nhà ở, đất nền và tài sản địa ốc khác.
• Dịch vụ hỗ trợ cung cấp thông tin thị trường, kiểm tra pháp lý, tư vấn tài chính và định giá tài sản.
• Hỗ trợ thanh toán thông qua bên thứ ba để đảm bảo an toàn và minh bạch trong giao dịch.
• Cung cấp dịch vụ bảo trì, nâng cấp hoặc cải tạo bất động sản trước và sau khi giao dịch.

Phân loại bất động sản 

Dựa trên đặc điểm và mục đích sử dụng, bất động sản thường được chia thành 3 nhóm chính như sau:

Nhà ở là loại tài sản phổ biến thuộc nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng

Đặc điểm của bất động sản là gì? 

Bất động sản sở hữu những đặc điểm riêng biệt, ảnh hưởng lớn đến giá trị và phương thức giao dịch trên thị trường.

Có tính chất cá biệt và khan hiếm 

Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất, cho nên nó có giới hạn về mặt tự nhiên, không thể nhân rộng hoặc sản xuất thêm. Khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, quỹ đất ngày càng thu hẹp, làm nổi bật đặc tính khan hiếm vốn có của bất động sản. Sự giới hạn này không chỉ nằm ở tổng diện tích đất mà còn thể hiện qua vị trí địa lý, khu vực hành chính và khả năng chúng ta có thể khai thác sử dụng được.

Thêm vào đó, đặc điểm cố định – không thể di chuyển đã tạo nên tính “cá biệt” cho loại hình này. Mỗi tài sản bất động sản lại mang một đặc điểm riêng biệt về vị trí, điều kiện tự nhiên, pháp lý, hạ tầng,… khiến không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi nằm gần nhau về mặt địa lý.

Tính lâu bền 

Tính lâu bền của bất động sản thể hiện ở đặc điểm bền vững và khó bị phá hủy – trừ các trường hợp bị tác động mạnh từ thiên tai hoặc bị xuống cấp nghiêm trọng. Những tài sản như công trình xây dựng, nhà ở,… thường có tuổi thọ kéo dài hàng chục năm, thậm chí lâu hơn nếu được tu sửa, nâng cấp kịp thời. 

Chính vì vậy, khi nói đến tính lâu bền của bất động sản, người ta thường xét đến tuổi thọ của công trình hoặc kết cấu kiến trúc. Tuổi thọ này bao gồm hai khái niệm chính:

• Tuổi thọ vật lý: Là khoảng thời gian mà kết cấu vật lý (kết cấu chịu lực, tường, sàn, mái, móng…) còn đủ tiêu chuẩn để sử dụng an toàn, tuổi thọ chỉ hết khi khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, không thể cải tạo hoặc chi phí sửa vượt quá giá trị sử dụng.
• Tuổi thọ kinh tế: Thường ngắn hơn, thể hiện thời gian tài sản còn mang lại hiệu quả về mặt tài chính hoặc còn phù hợp với nhu cầu thị trường. Một công trình có thể vẫn sử dụng được, nhưng nếu không đáp ứng nhu cầu thị trường (vị trí xấu, lỗi thời, không còn được khai thác hiệu quả) thì tuổi thọ kinh tế của nó coi như đã hết.

Công trình bất động sản được xây dựng kiên cố, đủ tiêu chuẩn sẽ đảm bảo duy trì tuổi thọ vật lý dài lâu

Tính tương tác và chịu ảnh hưởng lẫn nhau 

Giá trị của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố nội tại mà còn chịu tác động từ môi trường xung quanh. Khi một tài sản biến động về giá trị, điều này có thể kéo theo sự tăng hoặc giảm giá đối với các bất động sản lân cận. Bởi vậy, nhiều nhà đầu tư đã khéo léo tận dụng đặc điểm này để thúc đẩy giá trị tài sản, từ đó tối đa lợi nhuận (chẳng hạn như cải thiện cảnh quan hay bổ sung thêm hệ thống tiện ích,…)

Ví dụ: Trong một khu dân cư, nếu hạ tầng giao thông được cải thiện, cảnh quan được nâng cấp hoặc tiện ích công cộng được mở rộng, thì mặt bằng giá bất động sản tại khu vực đó thường có xu hướng đi lên. Ngược lại, giá trị có thể sụt giảm nếu một nhà máy gây ô nhiễm hoặc bãi phế thải,… được xây dựng trong khu vực.

Tóm lại, bất động sản là một loại tài sản phức hợp, được định nghĩa chặt chẽ bởi pháp luật và mang những đặc tính riêng biệt về sự khan hiếm, tính lâu bền và khả năng tương tác. Việc hiểu rõ khái niệm, cách phân loại và đặc tính của bất động sản sẽ là nền tảng kiến thức cốt lõi, là bước đầu tiên mà bất kỳ ai khi tham gia vào thị trường này cũng cần nắm được. Hy vọng nội dung vừa chia sẻ đã mang đến cho bạn những thông tin hữu ích. Nếu bạn có hứng thú với các chủ đề tương tự, hãy ghé thăm chuyên mục Luật Bất động sản tại Vietnam Land để cập nhật thông tin kịp thời.

Có thể bạn quan tâm:

• Kinh nghiệm đầu tư bất động sản quan trọng cho người mới bắt đầu

• Shophouse là gì? Các dự án Shophouse nổi bật hiện nay

• Condotel là gì? Các dự án Condotel nổi bật hiện nay

• Căn hộ Penthouse là gì? Giá trị và lý do nhiều người săn đón

• Top 10+ chung cư cao cấp nhất Sài Gòn đáng sống và đầu tư