Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà chuẩn pháp lý

Ngày đăng: 24/06/2025

Chia sẻ:

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà giúp bên thuê và bên cho thuê ràng buộc cam kết trước khi giao kết hợp đồng thuê chính thức, hạn chế rủi ro mất cọc và tranh chấp. Bài viết của VIETNAM LAND giải thích khái niệm, nội dung bắt buộc, cung cấp mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà mới nhất và phân tích quy định hoàn trả, phạt cọc, cùng những lưu ý pháp lý quan trọng trước khi ký.

Khái niệm, mục đích và vai trò của hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là văn bản ghi nhận thỏa thuận đặt cọc giữa các bên nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Thông qua thỏa thuận này, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong thời hạn nhất định theo nội dung hai bên thống nhất.

Mục đích của việc đặt cọc là tạo sự ràng buộc giữa các bên trước hoặc trong quá trình thực hiện giao dịch thuê nhà. Các nội dung về số tiền cọc, thời hạn, mục đích đặt cọc và cách xử lý tiền cọc khi một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nên được ghi nhận rõ ràng để hạn chế tranh chấp.

Đặt cọc thuê nhà theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, một bên giao cho bên kia tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà giúp làm rõ trách nhiệm các bên khi xảy ra tranh chấp

Đối với giao dịch thuê nhà, việc đặt cọc có thể được các bên thỏa thuận nhằm:

Bảo đảm giao kết hợp đồng Hai bên cam kết sẽ tiến hành ký hợp đồng thuê nhà theo những nội dung đã thống nhất.
Bảo đảm thực hiện hợp đồng Khoản đặt cọc được sử dụng để ràng buộc việc thực hiện các nghĩa vụ trong quá trình thuê.
Bảo đảm cả giao kết và thực hiện hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận khoản cọc vừa bảo đảm việc ký hợp đồng vừa tiếp tục bảo đảm nghĩa vụ trong thời gian thuê.

Khi hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc được xử lý theo khoản 2 Điều 328, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thuê nhà khác nhau thế nào?

Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thuê nhà có mối liên hệ với nhau nhưng không phải là một. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là thỏa thuận mà bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê; hợp đồng thuê nhà còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở và các quy định liên quan.

Có thể phân biệt hai loại hợp đồng như sau:

Tiêu chí	Hợp đồng đặt cọc thuê nhà	Hợp đồng thuê nhà
Mục đích chính	Bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê	Xác lập việc cho thuê và sử dụng nhà
Thời điểm lập	Có thể được lập trước khi ký hợp đồng thuê hoặc theo thỏa thuận để bảo đảm thực hiện hợp đồng	Khi các bên chính thức xác lập quan hệ thuê nhà
Nội dung trọng tâm	Tài sản/tiền cọc, mục đích đặt cọc, thời hạn, xử lý tiền cọc, trách nhiệm khi vi phạm	Nhà cho thuê, giá thuê, thời hạn thuê, thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên
Khoản tiền chính	Tiền đặt cọc	Tiền thuê nhà và các khoản khác theo thỏa thuận
Căn cứ pháp lý chính	Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015	Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật về nhà ở
Vai trò	Biện pháp bảo đảm cho giao dịch	Hợp đồng xác lập quyền và nghĩa vụ thuê, cho thuê

Điểm quan trọng là không nên hiểu hợp đồng đặt cọc là hợp đồng thuê nhà sơ bộ. Đặt cọc có chức năng bảo đảm, còn hợp đồng thuê là căn cứ trực tiếp xác lập quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên cho thuê đối với việc sử dụng nhà.

Vai trò của hợp đồng đặt cọc cho thuê nhà

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là hợp đồng dân sự được ký kết giữa người có nhu cầu thuê nhà (người đặt cọc) và người có nhà cho thuê (người nhận cọc). Đây là căn cứ quan trọng xác nhận việc cả hai bên thuê và cho thuê đã thoả thuận, đảm bảo việc giao kết và thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà trong tương lai.

Các trường hợp nào nên lập hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà thường được sử dụng trong các trường hợp sau:

Khi muốn “giữ chỗ” căn nhà: Khi ưng ý căn nhà nhưng chưa thể chuyển vào ở ngay, bên thuê có thể ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo chủ nhà không cho người khác thuê mất.
Để cam kết việc ký kết hợp đồng thuê chính thức: Hai bên thỏa thuận hợp đồng đặt cọc để làm căn cứ ký kết hợp đồng thuê nhà sau đó. Lúc này, hợp đồng đặt cọc sẽ có giá trị đến khi hợp đồng thuê được ký.
Để đảm bảo thực hiện các điều khoản thuê nhà: Việc đặt cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện đúng hợp đồng thuê đã ký như thanh toán tiền thuê đúng hạn, giữ gìn tài sản,… Lúc này, hợp đồng đặt cọc sẽ kéo dài cho đến khi các bên hoàn thành hợp đồng thuê.
Đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà: Đây là trường hợp phổ biến nhất, tiền đặt cọc vừa là cam kết ban đầu sẽ ký hợp đồng, vừa là biện pháp đảm bảo việc thực hiện các điều khoản trong suốt thời gian thuê nhà. Hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực từ khi ký đến khi hợp đồng thuê kết thúc và các nghĩa vụ được hoàn thành.

Tầm quan trọng của việc lập hợp đồng đặt cọc cho thuê nhà

Trên thực tế, nhiều giao dịch thuê nhà chỉ được thực hiện qua lời nói hoặc tin nhắn, không có hợp đồng đặt cọc rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến những hiểu lầm, tranh chấp, thậm chí mất trắng tiền cọc. Do đó, việc ký kết một văn bản thỏa thuận pháp lý là điều vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên.

Cụ thể, hợp đồng đặt cọc thuê nhà mang tới nhiều lợi ích như:

Đảm bảo tính minh bạch: Một hợp đồng đầy đủ sẽ thể hiện rõ thông tin các bên, giá trị tiền cọc, thời gian thuê, hình thức thanh toán và các điều khoản thỏa thuận khác. Điều này giúp tạo sự minh bạch, công bằng và chuyên nghiệp trong toàn bộ quá trình giao dịch.
Hạn chế rủi ro tranh chấp: Hợp đồng đóng vai trò là bằng chứng pháp lý, giúp làm rõ trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận. Chẳng hạn, trường hợp bên cho thuê nhận cọc rồi cho người khác thuê hoặc bên thuê đơn phương hủy cọc cũng sẽ có cơ sở xử lý.

Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà mới nhất

Việc tự soạn thảo hợp đồng đặt cọc thuê nhà có thể thiếu sót các điều khoản quan trọng, dễ dẫn đến tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý về sau. Để tiết kiệm thời gian và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng chuẩn xác dưới đây:

hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà chuẩn pháp lý mới nhất

Tải ngay mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà chuẩn pháp lý tại đây.

Có thể bạn quan tâm:

Quy định về hoàn trả, mất cọc và phạt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cách xử lý tiền đặt cọc phụ thuộc vào việc hợp đồng thuê có được giao kết, thực hiện hay không và thỏa thuận giữa các bên. Tiền cọc có thể được hoàn trả, khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán hoặc xử lý khi một bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.

Khi hợp đồng thuê nhà được giao kết và thực hiện

Khi hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền.

Đối với thuê nhà, hai bên nên ghi rõ thời điểm hoàn cọc, chẳng hạn sau khi bên thuê bàn giao nhà và hoàn thành các khoản tiền thuê, điện, nước, phí dịch vụ cùng nghĩa vụ liên quan.

Khi bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi trường hợp người thuê trả nhà trước hạn đều đương nhiên mất cọc. Cần xem xét mục đích đặt cọc và điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Khi bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ, người thuê đặt cọc 10 triệu đồng nhưng chủ nhà sau đó từ chối cho thuê. Nếu không có thỏa thuận khác, chủ nhà phải hoàn lại 10 triệu đồng tiền cọc và trả thêm 10 triệu đồng.

Lưu ý: Hợp đồng nên quy định rõ trường hợp hoàn cọc, mất cọc, xử lý cọc và thời hạn hoàn trả để hạn chế tranh chấp.

Những lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà và giao tiền, người thuê nên kiểm tra kỹ thông tin người nhận cọc, tình trạng căn nhà và các thỏa thuận liên quan. Một số nội dung dưới đây cần được làm rõ để hạn chế rủi ro và tranh chấp về sau.

Kiểm tra người cho thuê và thông tin căn nhà

Trước tiên, người thuê cần xác định người nhận cọc có quyền cho thuê và nhận tiền đặt cọc đối với căn nhà hay không. Các thông tin trên giấy tờ cũng cần được đối chiếu với thực tế trước khi giao tiền.

Nên kiểm tra một số nội dung sau:

Thông tin người nhận cọc Đối chiếu họ tên, giấy tờ tùy thân và thông tin được ghi trong hợp đồng.
Quyền cho thuê nhà Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc căn cứ xác định người nhận cọc có quyền cho thuê.
Trường hợp có ủy quyền Cần kiểm tra nội dung, phạm vi và thời hạn của văn bản ủy quyền.
Thông tin căn nhà Đối chiếu địa chỉ, diện tích và các thông tin liên quan để bảo đảm đúng căn nhà đã thỏa thuận thuê.

Thỏa thuận rõ tiền cọc và cách xử lý tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc là nội dung dễ phát sinh tranh chấp nên cần được quy định cụ thể ngay trong hợp đồng. Không nên chỉ ghi số tiền đã giao mà bỏ qua mục đích đặt cọc và cách xử lý khi một bên thay đổi thỏa thuận.

Hai bên cần thống nhất rõ:

Số tiền đặt cọc Ghi đầy đủ bằng số và bằng chữ.
Mục đích đặt cọc Xác định tiền cọc dùng để bảo đảm giao kết hợp đồng thuê, thực hiện hợp đồng hoặc cả hai.
Trường hợp hoàn cọc Nêu rõ điều kiện, thời hạn và phương thức hoàn trả.
Trường hợp mất cọc hoặc xử lý cọc Quy định cụ thể trách nhiệm khi một trong hai bên không tiếp tục giao kết hoặc vi phạm thỏa thuận.
Phương thức giao tiền Có thể giao tiền mặt hoặc chuyển khoản nhưng cần có căn cứ xác nhận việc thanh toán.

Khi giao tiền mặt, hai bên nên lập biên nhận hoặc ghi nhận việc đã giao đủ tiền ngay trong hợp đồng. Nếu chuyển khoản, người thuê nên lưu lại chứng từ và ghi rõ nội dung chuyển tiền.

Làm rõ thời hạn và các điều khoản trước khi ký

Ngoài tiền đặt cọc, hợp đồng cần xác định các mốc thời gian quan trọng như ngày ký hợp đồng thuê chính thức, thời điểm bàn giao nhà và thời hạn thực hiện các nghĩa vụ liên quan.

Trước khi ký, người thuê nên kiểm tra lại:

Thời hạn đặt cọc.
Ngày dự kiến ký hợp đồng thuê nhà.
Thời điểm nhận và bàn giao nhà.
Giá thuê và thời hạn thuê nếu đã thỏa thuận.
Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc.
Trách nhiệm khi một bên vi phạm.
Phương thức giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

Các thỏa thuận quan trọng không nên chỉ thống nhất bằng lời nói mà cần được thể hiện rõ trong văn bản. Điều này giúp các bên có căn cứ đối chiếu nếu xảy ra bất đồng trong quá trình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Những câu hỏi thường gặp về hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Dưới đây là các thắc mắc phổ biến cùng lời giải đáp ngắn gọn dựa theo căn cứ pháp luật mà bạn có thể tham khảo:

1. Bên nhận đặt cọc thuê nhà không thực hiện hợp đồng đặt cọc thì xử lý như thế nào?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc (bên cho thuê) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trao trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị đặt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác).

Ví dụ, nếu bạn đặt cọc 10 triệu đồng nhưng chủ nhà sau đó không cho thuê nữa, họ phải trả lại bạn 10 triệu đồng tiền cọc và thêm 10 triệu đồng bồi thường (tổng cộng 20 triệu đồng), trừ khi hợp đồng đặt cọc của hai bên có quy định khác. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên đã đặt cọc và ràng buộc trách nhiệm đối với bên nhận cọc.

2. Bên nhận đặt cọc thuê nhà có quyền và nghĩa vụ gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

Có quyền yêu cầu bên đặt cọc hoặc bên ký cược không được tự ý chuyển nhượng, thay thế hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản đã đặt cọc, trừ khi có sự đồng ý rõ ràng từ bên nhận đặt cọc hoặc ký cược.
Trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm thỏa thuận về việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc được quyền sở hữu tài sản đặt cọc. Tương tự, nếu tài sản thuê không còn để hoàn trả, bên nhận ký cược được quyền sở hữu tài sản ký cược.
Có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn tài sản đặt cọc hoặc ký cược trong suốt thời gian giữ tài sản đó.
Không được sử dụng, khai thác hay thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản đặt cọc hoặc ký cược nếu chưa có sự đồng thuận từ bên đã đặt cọc hoặc ký cược.
Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo nội dung đã thỏa thuận hoặc theo quy định tại Bộ luật Dân sự cũng như các văn bản pháp lý có liên quan.

hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Bên nhận cọc có nghĩa vụ bảo vệ, giữ gìn tài sản đặt cọc trong suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là yếu tố quan trọng giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi pháp lý cho cả bên thuê lẫn bên cho thuê. Hy vọng những chia sẻ trên giúp bạn biết cách lập hợp đồng chính xác và tự tin hơn trong mọi giao dịch. Đừng quên theo dõi Vietnam Land để cập nhật thêm kiến thức hữu ích về pháp lý bất động sản và thị trường bất động sản.