Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính đơn giản, chính xác nhất

Trong quy hoạch và xây dựng các công trình, ta thường nghe nhắc tới cụm từ “hệ số sử dụng đất”. Vậy thực chất thuật ngữ này nghĩa là gì, được xác định như thế nào? Cùng Vietnam Land tìm hiểu khái niệm và công thức tính hệ số sử dụng đất đơn giản, dễ áp dụng trong bài viết dưới đây.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo mục 1.4.21 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là “tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.” 

Hệ số sử dụng đất là chỉ số quan trọng phản ánh nhiều yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng và chất lượng sống của cư dân, cụ thể:

• Giới hạn số tầng xây dựng: Hệ số sử dụng đất giúp xác định số tầng tối đa được phép xây dựng trên một lô đất nhất định. Điều này nhằm đảm bảo tổng diện tích sàn các tầng không vượt quá tổng diện tích sàn được cho phép.
• Tiết kiệm quỹ đất: Hệ số sử dụng cao đồng nghĩa với diện tích sàn cao, giúp tiết kiệm quỹ đất xây dựng. Tuy nhiên, nếu hệ số này quá cao cũng có thể gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, làm giảm sức cạnh tranh của dự án về lâu dài.
• Phản ánh mật độ dân cư: Hệ số sử dụng đất cao đồng nghĩa với mật độ dân cư cao và ngược lại. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân tại công trình xây dựng.
• Ảnh hưởng đến quyền lợi người mua: Hệ số thấp giúp đảm bảo không gian sống thoáng đãng cho cư dân, đồng thời tăng diện tích sử dụng trên mỗi căn hộ.
• Tác động đến khả năng tái đầu tư: Dự án có hệ số sử dụng đất thấp sẽ hấp dẫn hơn với nhà đầu tư muốn tái đầu tư dự án khi hết niên hạn sử dụng. Thông thường, hệ số của dự án mới sẽ cao hơn dự án cũ gấp 2 – 3 lần.

Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đến khả năng tái đầu tư dự án

Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác

Để tính hệ số sử dụng đất, ta áp dụng công thức:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình/Tổng diện tích lô đất xây dựng

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn của công trình: Bao gồm toàn bộ diện tích sàn các tầng tính cả tầng hầm, loại trừ diện tích sàn gian lánh nạn, khu vực đỗ xe, phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật.
• Tổng diện tích lô đất xây dựng: Là diện tích toàn bộ khu đất được cấp phép xây dựng (tính theo m²)

Ví dụ: Giả sử có một lô đất diện tích 1.000m² và bạn dự định xây dựng một tòa nhà với:

• 5 tầng nổi, mỗi tầng có diện tích sàn 500m². 
• 1 tầng hầm có diện tích 500m². Trong đó 300m² dùng làm bãi đỗ xe, 100m² cho hệ thống kỹ thuật.

Khi đó, tổng diện tích sàn công trình = 500 x 5 + (500 – 300 – 200) = 2600m²

Vậy hệ số sử dụng đất = 2600/1000 = 2,6

Hệ số sử dụng đất được tính bằng tổng diện tích mặt sàn chia cho tổng diện tích lô đất

Quy định chi tiết về hệ số sử dụng đất tối đa

Điểm 2.7.7 mục 2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT‑BXD xác định rõ các quy định về hệ số sử dụng đất tối đa:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ đúng theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Đặc biệt, các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có diện tích không quá 100m² và chiều cao công trình tối đa 25m được phép xây dựng với mật độ lên đến 100%, với điều kiện tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.
• Trong những khu vực có hiện trạng thiếu đất cho các công trình tiện ích đô thị, quy chuẩn cho phép tăng mật độ xây dựng thuần của loại hình này lên tối đa 60%.
• Trường hợp cần kiểm soát mật độ dân cư và hạ tầng kỹ thuật có thể áp dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay thế cho nhóm chỉ tiêu truyền thống như mật độ xây dựng và tầng cao. Tuy nhiên, hệ số này phải được xác định rõ trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị và tuân thủ theo bảng quy định sau:

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa áp dụng cho lô đất chung cư, công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng và công trình dịch vụ đô thị

Chú thích: 

• Đối với các lô đất có diện tích và chiều cao không nằm trong bảng hệ số sử dụng đất tối đa, có thể nội suy giữa hai giá trị gần nhất trong bảng để xác định hệ số phù hợp.
• Trong trường hợp các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn, có thể xem xét áp dụng hệ số sử dụng đất vượt mức 13 lần. Tuy nhiên, phương án này phải được tính toán kỹ lưỡng nhằm đảm bảo không gây quá tải cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong khu vực.

Việc xây dựng cần tuân thủ đúng hệ số sử dụng đất cho phép

Hệ số sử dụng đất là chỉ số quan trọng trong quy hoạch xây dựng, giúp chủ đầu tư tối ưu quỹ đất và kiểm soát hiệu quả quy mô công trình. Hy vọng qua bài viết, bạn đã hiểu rõ khái niệm, công thức tính chính xác để áp dụng vào thực tế. Đừng quên theo dõi Vietnam Land để cập nhật thêm nhiều kiến thức hữu ích về quy hoạch, pháp lý và thị trường bất động sản.

Có thể bạn quan tâm:

• Tái định cư là gì? Quy định về việc bồi thường đất tái định cư

• Hướng dẫn tra cứu vị trí đất nhanh chóng, chính xác nhất

• Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định gì, nghiêm cấm và lưu ý gì?

• Hướng dẫn cách nộp thuế đất online nhanh chóng, thuận tiện

• Bảng giá đền bù đất thổ cư được cập nhật mới nhất

• Đô thị loại 1 là gì? Danh sách các đô thị loại 1 ở Việt Nam đến năm 2025