Đất sản xuất kinh doanh là gì? Chuyển sang đất ở không, lưu ý?

5/5 - (1 bình chọn)

Đối với nhiều người, loại đất sản xuất kinh doanh vẫn còn khá mới mẻ và ít được biết đến, không rõ đất sản xuất kinh doanh là gì và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải tuân thủ các quy định pháp lý và thủ tục quy định của cơ quan chức năng để đảm bảo tính hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư và kinh doanh.

Trong bài viết dưới đây hãy cùng Vietnam Land tìm hiểu chi tiết về thông tin loại đất này này nhé!

Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh sang các loại mục đích sử dụng khác như đất ở, đất thương mại dịch vụ, hoặc đất phân lô bán nền, có thể mang lại lợi ích kinh tế lớn.

Việc này có thể dẫn đến tăng giá trị của đất và tạo ra cơ hội sinh lời cao cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, trong các khu vực đang phát triển, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể đồng nghĩa với việc tạo ra cơ hội kinh doanh mới và thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư

Đất sản xuất kinh doanh là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, đây bao gồm các loại:

– Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

– Đất thương mại, dịch vụ.

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Thiết kế ký hiệu đất sản xuất, kinh doanh được quy định trong Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:

– Đất khu công nghiệp: Ký hiệu là SKK.

– Đất khu chế xuất: Ký hiệu là SKT.

– Đất cụm công nghiệp: Ký hiệu là SKN.

– Đất thương mại, dịch vụ: Ký hiệu là TMD.

– Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Ký hiệu là SKC.

– Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản: Ký hiệu là SKS.

– Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm: Ký hiệu SKX.

Đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất này bao gồm:

– Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

– Đất thương mại, dịch vụ.

Đất sản xuất kinh doanh có chuyển sang đất ở được không?

Theo Điều 57, khoản 1 của Luật Đất đai, việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện) phê duyệt.

Điều này có nghĩa là cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất sản xuất kinh doanh có thể chuyển sang mục đích sử dụng đất ở nếu có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013, quyết định về việc chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở phụ thuộc vào hai yếu tố chính:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Nếu không được phép, thì không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất ở thế nào ?

Quy trình chuyển đổi đất từ mục đích sản xuất kinh doanh sang đất ở có các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định của khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các tài liệu sau:

– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường**

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

– Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ, thực hiện xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

– UBND cấp huyện ra quyết định về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian giải quyết:

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính ngày nghỉ, ngày lễ, cũng như thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chi phí chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được thực hiện như sau:

Trường hợp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê một lần cho cả thời gian thuê và sau đó được chuyển mục đích sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền thuê đất đã nộp một lần, tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê hàng năm, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, khi chuyển đổi đất từ mục đích sản xuất kinh doanh sang đất ở, người sử dụng đất phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính được quy định như trên.

Có được xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh không?

Hiện nay, việc xây dựng nhà ở trên đất được pháp luật xác nhận là đất ở là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, đối với trường hợp muốn xây nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh, cần phải tuân thủ một số quy định nhất định.

Theo Tiểu mục 2.1, Mục 1 của Phụ lục số 01 kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trong trường hợp thửa đất có vườn ao liền kề nhà ở nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất ở sẽ được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đồng thời, theo điểm e, khoản 1, Điều 57 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được sự phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Dựa vào những quy định trên, người sử dụng đất không được phép tự ý xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh. Trường hợp này được coi là vi phạm sử dụng đất sai mục đích, trừ khi có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền và quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cũng phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 95, khoản 4 của Luật Đất đai 2013.

Phân biệt đất sản xuất, kinh doanh với đất thương mại, dịch vụ

Nhiều người thường gặp nhầm lẫn giữa hai loại hình đất này. Tuy nhiên, thực tế, chúng là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt.

Đất sản xuất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất dành cho việc xây dựng các cơ sở sản xuất không liên quan đến nông nghiệp, như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, v.v.

Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ là loại đất dành cho việc xây dựng các cơ sở kinh doanh hoặc dịch vụ, và các công trình khác phục vụ cho mục đích thương mại, dịch vụ.

Như vậy, hai loại đất này thuộc vào hai nhóm đất riêng biệt và được sử dụng cho các mục đích khác nhau.

Các vấn đề liên quan đến đất sản xuất kinh doanh

1. Đất sản xuất kinh doanh có được thế chấp?

Đối với đất sản xuất kinh doanh được giao và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 174 và Điểm g Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013, có thể thế chấp đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đất sản xuất kinh doanh được giao nhưng phải trả tiền hàng năm, thì không được thế chấp.

Các điều kiện cần để đất sản xuất kinh doanh được thế chấp bao gồm:

Phải có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Đất không được phép có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong suốt thời gian sử dụng đất, đất phải đáp ứng các điều kiện trên để được thế chấp.

2. Đất sản xuất kinh doanh có được chuyển nhượng không?

Việc chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh, tức mua bán đất này, đặc biệt và có những quy định riêng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đất sản xuất kinh doanh phải trả tiền thuê hàng năm, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ có thể chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê.

Điều kiện chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh tương tự như các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Cụ thể, để thực hiện chuyển nhượng, cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

Phải có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này.
Đất không được phép có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời gian sử dụng đất, cần phải tuân thủ các điều kiện và quy định về chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh.

3. Đất sản xuất, kinh doanh có được xây khách sạn không?

Xây dựng và kinh doanh khách sạn được coi là một hoạt động thương mại, nằm trong lĩnh vực kinh doanh thương mại dịch vụ. Vì vậy, theo quy định của pháp luật, việc xây dựng khách sạn phải thực hiện trên đất được quy định cho hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ.

Kết luận

Đất sản xuất kinh doanh là kênh đầu tư tiềm năng với nhiều lợi ích, tuy nhiên cũng đi kèm với những rủi ro nhất định. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, tiềm năng phát triển, pháp lý và rủi ro môi trường trước khi quyết định đầu tư. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập Vietnamland.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ.